Из-под залога: особенности покупки ипотечной квартиры

4
Фото: © Russian Look/Nikolay Gyngazov
В скором времени на рынке недвижимости появится много ипотечных квартир, выставленных на продажу.

До недавних пор по договору переуступки прав требования приобреталось около 15 процентов новостроек на начальной стадии строительства. А в ближайшей перспективе с учетом меняющейся конъюнктуры рынка данная схема при покупке жилья может стать весьма популярной. Это касается даже тех квартир, которые находятся в залоге у банка.

Наиболее привлекательные и ликвидные предложения на рынке жилья всегда уходили с рынка в первую очередь и нередко к инвесторам, обладающим более значительными финансовыми возможностями. Впоследствии квартиры перепродавались на свободном рынке, но уже дороже.

Сейчас ситуация усложнилась. Декабрьское ослабление рубля, вызвавшее бум покупательского спроса, когда люди стремились срочно вложить деньги в недвижимость, чтобы хотя бы сохранить свои сбережения, привело к вымыванию с рынка наиболее ликвидных предложений. Особенно это коснулось домов на высокой стадии готовности.

При этом многие покупатели, совершая так называемые антикризисные приобретения, делали это в том числе и с помощью ипотеки, стремясь получить одобрение по кредиту до резкого роста ставок. Таким образом, в недалекой перспективе можно ожидать появления на рынке немалого объема ипотечных квартир, выставленных на продажу.

Процедуру продажи квартиры, купленной ранее с помощью заемных средств, называют продажей из-под залога. Сегодня такие сделки становятся все более популярными.

“Во-первых, появились банки, которые включили кредиты на проведение сделок по переуступке в линейку своих продуктов. В первую очередь, это Сбербанк, ВТБ24 и Транскапиталбанк, — поясняет председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — По данным нашего отдела ипотеки, ставка в госбанках такая же, как и при обычной ипотеке: в Сбербанке — от 14,5, а в ВТБ24 — от 15,95 процента. Во-вторых, риски при совершении на первичном рынке сделки купли-продажи из-под залога сейчас стали меньше”.

Однако схема покупки ипотечной новостройки по договору переуступки в целом остается сложной. Причем свои особенности есть как для жилья в начальной стадии строительства, так и для квартир в близких к завершению проектах.

В частности, если квартира приобретена первичным покупателем с помощью ипотеки, который затем уже в качестве продавца реализует ее по договору уступки права требования, то обеим сторонам предстоит достаточно трудоемкая процедура.  Покупателю потребуется довольно крупная сумма, чтобы внести первоначальный взнос, который будет исчисляться не из цены продажи, и разницу между стоимостью договора ДДУ и ценой продажи. То есть, если первый покупатель приобрел квартиру за 3 миллиона рублей, а продает за 4 миллиона 200 тысяч, то при оформлении ипотеки ему придется сразу внести первоначальный взнос в размере 20 процентов (840 тысяч рулей) и разницу в размере 1 миллиона 200 тысяч рублей. Итого на руках у второго покупателя должно быть не менее 2 миллионов 40 тысяч рублей.

Тогда кредит по предыдущей ипотеке закрывается, а после регистрации снятого предыдущего обременения на права требования на квартиру, накладывается новое.  Соответственно, у нового дольщика будет новый кредит с уже текущими на момент сделки условиями.

Продается квартира с кредитом

Есть и другой вариант сделки по переуступке, правда, он в подавляющем большинстве случаев подходит в ситуации, когда участником ипотеки является только первый покупатель (он же продавец из-под залога). А конечный покупатель при этом имеет полную сумму на приобретение квартиры.

Читайте также:
29 апреля 2017 г.
Аренда по-черному: чем грозит владельцу уклонение от налогов
28 апреля 2017 г.
Новостройки ГК "Гранель": экология, архитектура и удобство
28 апреля 2017 г.
Как выбрать риелтора
Акция!
Дизайн