Первичный рынок жилья остался рынком покупателя

Георгий Трушин 3
Фото: © Global Look Press/Alexei Gyngazov
Несмотря на все сложности и негативные прогнозы, отечественный рынок недвижимости устоял и в новом году имеет все шансы на дальнейшее развитие.

Уже скоро закончится 2016 год и, следовательно, на российском рынке можно подвести некоторые итоги. Уходящий год запомнился многими вещами. Например, изменениями, которые были внесены в Федеральный Закон-214 или настоящим расцветом субсидированной государством ипотеки. По мнению многих экспертов, именно введение этой льготной ипотеки и удержало на плаву отечественный рынок недвижимости.

Есть и положительные явления. Несмотря на мрачные прогнозы, которые делались некоторыми экспертами в самом начале года, рынок устоял, а в некоторых сегментах даже началось развитие. Довольно прочны позиции жилья комфорт-класса. Да и дорогие сегменты существуют значительно лучше, чем можно было предположить в январе, когда рубль резко ослабел по отношению к доллару и евро.

Итак, какие же основные итоги для российского рынка недвижимости можно подвести по итогам 2016 года?

Заместитель директора департамента вторичной недвижимости компании компании Est-a-Tet Алексей Бернадский утверждает, что, например, московский рынок жилой недвижимости вошел в стадию восстановления, хотя не все сегменты чувствуют себя одинаково комфортно. На первичном рынке, который перетягивает на себя спрос от вторички, в годовой динамике фиксируется стабильный рост зарегистрированных ДДУ. По словам эксперта, девелоперская активность также не ослабевает – в годовой динамике объем предложения на столичном рынке новостроек увеличился на примерно на 24,7 процента. Особенно активно развивается массовой сегмент за счет более доступных бюджетов покупки.

Что же касается ситуации на вторичном рынке, то здесь все выглядит менее оптимистично. Главная причина — это сокращение спроса.

“Основными факторами снижение покупательского интереса стали общее падение платежеспособности населения. По этой причине существенно растет доля альтернативных сделок — дефицит наличности на руках у граждан способствует увеличению числа ипотечных и альтернативных сделок, большой объем переоцененного предложения на рынке. Многие собственники ориентируются на докризисные цены, а в это время произошло смещение спроса на первичный рынок из-за снижения бюджетов покупки на новостройки. После завершения программы субсидирования ставки на первичном рынке по стандартным программам практически сравняются с вторичным рынком, несмотря на это, маловероятно, что спрос «переключится» на вторичный рынок”, — говорит Алексей Бернадский.

В общем, выбор новостроек сейчас большой, бюджеты достаточно низкие, плюс финансовые условия покупки застройщики могут предложить более интересные. Все это в совокупности по-прежнему будет влиять на перетекание спроса с вторички в новостройки, и значительной покупательской активности, тем более в “тихом” квартале 2017 года ожидать на вторичном рынке не стоит.

В свою очередь, и.о. руководителя департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ-Недвижимость” Александр Орельчиков утверждает, что по итогам 2016 года рынок первичной недвижимости остается рынком покупателя. Девелоперы вывели на рынок значительное количество проектов как точечной, так и комплексной застройки. При этом значительно возросла доля доступных объектов эконом- и комфорт-классов.

“До конца года действует субсидирование ипотеки государством. Именно продление ее весной 2016 года помогло застройщикам обеспечивать активный спрос на жилье. В свою очередь, девелоперы помогали снижать ставки по ипотечным кредитам в тандеме с банками, предоставляя скидку, которая в свою очередь уменьшала ставку по ипотеке на первое время или снижала, а то и вовсе отменяла первоначальный взнос на покупку жилья. Также увеличилась доля новостроек, в которых представлена длительная рассрочка, в том числе — беспроцентная. В 2016 году продолжилась тенденция освоения промышленных зон под жилую застройку”, — резюмирует специалист.

По мнению генерального директора компании "Эталон-Инвест" Даниила Селедчика, в 2016 году мы наблюдали серьезные изменения на рынка недвижимости, которые продолжатся и в предстоящем 2017 году. В частности, были приняты важные поправки к 214 ФЗ, которые существенным образом меняют правовое поле строительной отрасли.

Кроме того, именно в нынешнем году окончательно сформировался рынок покупателя, которому уже недостаточно предложить просто «голые» квадратные метры. Сегодня покупатель ищет продукт, который полностью удовлетворит его по ряду ключевых критериев — инфраструктурной составляющей, транспортной доступности, качеству строительства, цене  и даже репутации застройщика. Замечу, что репутации девелопера покупатели сегодня уделяют особое внимание, выбирая  информационно открытых застройщиков, имеющих в своем портфеле успешно реализованные проекты.

Еще один важный тренд уходящего года — курс на инновации. Уже очевидно, что для успешного развития строительной отрасли необходима ее модернизация. В этой связи показательная позиция Минстроя РФ, в частности, по внедрению технологий-BIM в строительную отрасль. В перспективе планируется все госзаказы, которые финансируются за счёт госбюджета, проектировать с применением BIM-технологий. Связано это с тем, что BIM — это именно тот ресурс, который позволяет оптимизировать весь строительный процесс и сокращать издержки. По нашим оценкам, сроки строительства сокращаются до 7-10 процентов и издержки на этапе СМР оптимизируются до 70 процентов.

Председатель Совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова утверждает, что по сравнению с 2015 годом, из которого по причине недоступных ставок по ипотеке "выпало" почти четыре месяца, 2016-й был годом стабильного спроса  и хорошей динамики продаж. Более того, в октябре и ноябре Росреестром по Москве были зафиксированы рекордные показатели числа сделок на первичном рынке. При этом коррекция средних показателей цены метра (за исключением сегмента высокобюджетного жилья) в течение года была крайне незначительной, что также способствовало стабильным продажам.

"Из числа основных тенденций, которыми запомнится уходящий год, стоит отметить значительное увеличение объемов предложения (за год число квартир на экспозиции увеличилось в 1,6 раза), а также курс властей на совершенствование 214-ФЗ,  что уже с января 2017 года существенным образом повлияет на деятельность девелоперов. Еще одна из тенденций минувшего года — улучшение качества девелоперского продукта и появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для более дорогих классов жилья — данный тренд обусловлен усилившейся конкуренцией между застройщиками на фоне роста объемов предложения", — резюмирует эксперт.

Читайте также:
27 апреля 2017 г.
Круглый стол "Вестей.Недвижимость": комфорт-класс - основа рынка
26 апреля 2017 г.
Столичный рынок набирает обороты
26 апреля 2017 г.
Комфорт-класс: 4 отличия новых домов от старых
Акция!
Дизайн