Рынок коммерческой недвижимости: есть рост

Георгий Трушин 4337

С учетом множества факторов, благоприятно складывающихся для Москвы, у города есть все шансы быть "заново открытым" для посетителей — как россиян, так и иностранцев.

В Москве состоялся пресс-завтрак компании Cushman & Wakefield. Тема дискуссии была весьма интересной: "На что надеяться и чего бояться на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году?". Дискуссия получилась очень познавательной и интересной.

Партнер, операционный директор компании Cushman & Wakefield Михаил Миндлин рассказал о влиянии банковского кризиса и программы реновации на рынок недвижимости. По его мнению, санация двух крупных частных российских банков — "Открытие" и Бинбанка — не вызовет ажиотажа на рынке недвижимости. Если до 2008 года коммерческие банки очень активно участвовали в кредитовании существующей недвижимости и проектном финансировании девелоперских проектов, то после 2008 года ситуация на рынке в корне изменилась. В настоящее время на частные банки приходится не более 5 процентов банковского финансирования девелоперских проектов, оставшаяся доля приходится на крупные государственные банки. Поэтому катастрофы на рынке недвижимости в связи с санацией не будет. Рынок вряд ли пополнится новыми активами на продажу. Если говорить о Бинбанке, речь идет о передаче плохих активов "Сафмара" государству, ликвидные активы так или иначе останутся в периметре группы.

"Благодаря программе реновации Москва может догнать Европу по уровню обеспеченности торговыми площадями. В настоящее время торговые помещения на первых этажах в современных жилых домах занимают 5-7 процентов от их общей площади. Таким образом в результате реализации программы реновации площадь торговых помещений в Москве может увеличиться на 4,5 миллиона квадратных метров, — говорит Михаил Миндлин. — Это достаточно большой объем. Для сравнения, сейчас в Москве общий объем построенных торговых центров составляет около 5 миллионов квадратных метров. Есть разные оценки относительно того, сколько должно быть построено жилья, чтобы программа была рентабельная и окупилась. Давайте остановимся на коэффициенте один к двум - это достаточно большие цифры. Мы понимаем, что ввод жилья существенно изменит расстановку сил. И то, что у нас происходило без реновации - укрупнение бизнеса и уход с рынка малых и средних игроков, очевидно, будет продолжаться более ускоренными темпами. Программа реновации приведет к снижению конкуренции на рынке жилой недвижимости".

В свою очередь, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Егор Дорофеев замечает, что активное развитие онлайн-ритейла приведёт к развитию в мегаполисах мира, в том числе, и в крупных российских городах, сегмента небольших складов, заточенных под интернет-торговлю. Яркий пример - онлайн-ритейлер Amazon, арендовавший два этажа в офисном здании на Пятой Авеню в Нью-Йорке под склад по арендной ставке офисного помещения. Онлайн-ритейлеры способны платить высокую ставку за возможность доставлять заказ за полчаса-час своим клиентам.

"Разворот в сторону города — глобальная тенденция. Причем онлайн-ритейлерам не нужны крупные склады. В Москве будут востребованы склады площадью от 500 10000 квадратных метров в районе Третьего транспортного кольца или между ТТК и Садовым кольцом — в локациях, откуда возможна доставка заказов курьерами на метро, пешком или на велосипеде. Но наметившаяся тенденция не заменит существующую сеть складских помещений, расположенных на некотором отдалении от города. Классические крупные складские комплексы за городом будут востребованы, но уже как региональные распределительные центры", — говорит Егор Дорофеев.

Ну, а старший директор, руководитель направления аренды торговых центров компании Cushman & Wakefield Евгения Осипова добавляет, что города растут и развиваются, создаются комфортные для жизни людей городские пространства, улицы начинают жить. И мы видим, как фокус девелоперов сдвигается в сторону строительства небольших районных объектов. Масштабная реконструкция локальных объектов недвижимости, создание ТПУ, комплексная застройка территории, включающая всю социальную инфраструктуру, говорят о том, что люди больше не хотят ездить в крупные моллы за покупками, близость к дому становится важнее цен и ассортимента в торговых центрах. Комфортная городская среда — девиз сегодняшнего рынка ритейла. Крупные торговые сети, расположенные на окраинах и за МКАД, переживают непростые времена. Локальные же объекты, ориентированные на повседневные нужды местных жителей, оказываются в 5 раз устойчивее к изменениям экономических условий и потребительских предпочтений.

"Если в крупных моллах во время кризиса в 2015 году наблюдалось снижение трафика на 10 процентов, то в небольших ТЦ снижение было лишь на 2 процента. В 2017 году именно в некрупных торговых центрах районного формата наибольшими темпами растут трафик и конверсия. Такая тенденция складывается на фоне сокращения темпов строительства и ввода. В 2017 году в Москве будет введено лишь 150 тысяч квадратных метров новых торговых площадей, 120 тысяч квадратных метров из которых приходится на Vegas Кунцево. Кроме того, наблюдается рост потребительской активности: по итогам 2017 года этот показатель может вырасти примерно на 2 процента. Ритейл быстрее других сементов рынка вышел из кризиса.

Сегодня активно растут омниканальные продажи, то есть сливаются потоки online- и офлайн-продаж, что позволит поддержать торговые обороты ритейлеров. Исследования показывают, что 75 процентов людей читают отзывы о товаре в интернете перед тем, как купить его в офлайн 44 процента покупателей проводят исследование в офлайн магазинах перед тем, как сделать покупку в интернет-магазине, 16 процентов покупателей приобретают товары напрямую через каналы в соцсетях. Потребители лучше информированы, следят за любимыми брендами и имеют неограниченный доступ к обзорам в интернете. Часто сами клиенты диктуют ритейлерам необходимость трансформации взаимодействия в рамках различных каналов. Компаниям предстоит серьезная работа по совершенствованию своих процессов, если они хотят оставаться привлекательными для клиентов", — утверждает Евгения Осипова.

Партнер компании Cushman & Wakefield Мария Усенко сказал, что согласно анализу базовых показателей московских гостиниц в годы президентских выборов, средняя загрузка качественного номерного фонда в 1 полугодии года выборов больше зависит от состояния экономики, чем от фактора выборов. Однако в случае явной неопределенности с передачей власти в гостиницах высшей ценовой категории наблюдается значительное падение загрузки — в среднем, на 10 процентов. Наряду с падением загрузки в отелях высшей ценовой категории отмечаются сокращение продаж от банкетов и деловых мероприятий. В связи со сказанным выше, при ожидаемом незначительном риске смены политического курса страны и позитивных тенденциях в развитии национальной экономики, можно рассчитывать на положительные результаты работы гостиничного рынка Москвы.

"Падение загрузки происходит, в том числе, за счет вытеснения традиционного бизнеса гостиниц, типичного для времени проведения КСМ. Главные выигравшие — гостиницы среднеценовой и бюджетной категории. В течение одного-двух лет после завершения мероприятий операционные показатели гостиниц, как правило, возвращаются к нормальным показателям, если только нет значительного изменения в восприятии страны-хозяйки. С учетом множества факторов, благоприятно складывающихся для Москвы, у города есть все шансы быть "заново открытым" для посетителей — как россиян, так и иностранцев. А это может качественно увеличить количество посещений и превратить Москву в один из наиболее привлекательных туристских столиц мира", — резюмирует Мария Усенко.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн