Ипотека не для всех: купить квартиру в кредит с небольшим взносом станет сложнее

Наталья Густова 26883

ЦБ намерен ужесточить правила выдачи ипотеки с минимальным взносом, чтобы не допустить появления пузыря. Строители и риелторы опасаются снижения продаж, и  предсказывают, что от 5% до 30% покупателей рискуют потерять доступ к ипотечным займам

Треть покупателей жилья в Москве в следующем году может потерять доступ к ипотечным кредитам. К такому выводу пришли аналитики "Метриум Групп", проанализировав последствия ужесточения правил кредитования, которые недавно разработал Центробанк.

Речь идет о намерениях регулятора ужесточить требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом – менее 20%. В ЦБ опасаются, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис из-за того, что часть получателей таких займов впоследствии не сможет их обслуживать.

Как следствие, чтобы не допустить такого развития событий, ЦБ намерен ввести повышенные коэффициенты риска для таких кредитов.  Например, кредит с первоначальным взносом менее 20% от цены жилья наделят коэффициентом риска 150%, менее 10% — 200%.  Проще говоря, выдавая ипотеку с минимальным взносом, банкам придется сразу создавать повышенные резервы по таким кредитам, что сразу же ведет к снижению прибыли.

Соответствующий  документ регулятора был размещен на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов. Предполагается, что новые правила заработают с начала нового года.

"Если Центробанк ужесточит требования к банкам <…> и это обернется повышением первоначального взноса, то порядка трети клиентов московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или по крайней мере им придется отложить покупку", - прогнозирует генеральный директор "Метриум Групп" Наталья Круглова.

Это нововведение может ударить и по покупательской активности в Подмосковье и Новой Москве и в целом по стране, соглашается генеральный директор компании "Новые Ватутинки" Александр Зубец.

Избежать ошибки США

В свою очередь аналитики АИЖК опасений участников рынка не разделяют и отмечают, что ипотека с пониженным первоначальным взносом в реальности является не столь уж доступным инструментом покупки жилья для массовой аудитории.  Это связано с тем, что даже без требований ЦБ, ставки по таким кредитам и размеры платежей выше, чем по займам, первоначальный взнос по которым выше 20%. Кроме этого, у кредитов с взносом менее 20% более высокая вероятность просрочки, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%, указывают эксперты агентства.

Всего в России, по оценкам аналитического центра АИЖК, доля наиболее высоко рисковых кредитов с первоначальным взносом менее 10% не превышает 5% выдачи, а порядка 15% заемщиков берут кредиты с первоначальным взносом от 10 до 20%.

"Повышение суммы первоначального взноса на 5-10% не является критическим и если и приведет к откладыванию покупки, то ненадолго: семья (2 работающих) со средними зарплатами может накопить 10% стоимости типовой квартиры (2,97 млн рублей), откладывая по 30% своих зарплат, примерно за год", - считают в АИЖК.

Рост рынка необходимо контролировать, иначе может повториться печальный опыт американского кризиса, который как раз начался с массового распространения ипотеки с почти нулевым стартовым взносом, считают в АИЖК, добавляя, что это нужно делать сейчас, когда накопленный портфель кредитов с низким первоначальным взносом еще не очень велик.

В свою очередь представители одного из крупнейших ипотечных банков "ДельтаКредит" заявили, что пока не видят угрозы возникновения пузыря на рынке. Во-первых, просрочка в портфелях ипотечных банков снижается. Во-вторых, 10-12% выданных кредитов, которые совершены в 2017 году – это рефинансированные кредиты. В третьих, доля ипотеки в ВВП РФ занимает всего 5% в отличие от США с 70%, подчеркивают представители банка.

Реакция рынка

Последствия от ужесточения требований по первоначальному взносу могут разные, говорят эксперты. С одной стороны, в условиях ужесточения требований ЦБ банки будут вынуждены либо повышать процентную ставку по ипотечным кредитам с минимальным первоначальным взносом, либо увеличивать сам первоначальный взнос, рассказали в пресс-службе "ДельтаКредит", отметив, что сами пока повышать процентную ставку не собираются.

Сейчас банк предлагает ипотеку с минимальным первоначальным взносом в 15%, и, скорее всего, он таким и останется. Также в банке рассказали, что невелика и доля заемщиков, которая берет ипотеку с минимальным первоначальным взносом, на них приходится порядка 15%. Основная часть клиентов вносит больший первоначальный взнос, так как ставка по ипотеке в таком случае ниже.

С другой стороны, те потенциальные покупатели жилья, которые рассчитывали на ипотеку с минимальным первоначальным взносом, скорее всего, захотят получить ее до введения новых правил. Это может привести к росту заявок на такие продукты, но не существенному.

При этом, изменение правил вряд ли приведет к исчезновению ипотечных продуктов с небольшим первоначальным взносом из-за их востребованности, но ставки по ним повысятся, прогнозирует ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Щурихина Екатерина.

"Такие шаги позволят улучшить качество заемщика, а также, по мнению ЦБ,  снизят риски банков. Однако в целом данные меры будут способствовать снижению доступности ипотеки и для добросовестного потребителя", - считает руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.

Доля продаж жилья в кредит с небольшим  первоначальным взносом в проектах ФСК "Лидер" велика: например, сделки с ипотекой от Сбербанка, у которого минимальный первоначальный взнос 15%, в общем объеме ипотечных сделок компании составляет 65%.

Как следствие, ужесточение требований может привести к сокращению числа заемщиков – на 20% и более, а это в свою очередь негативно скажется на спросе, резюмирует топ-менеджер.

"Поскольку сегодня доля сделок с привлечением ипотеки составляет более 70%, то инициатива ЦБ может привести к существенному сокращению спроса на рынке новостроек. В этом случае крупные застройщики в борьбе за своего покупателя будут предлагать альтернативные финансовые инструменты – выгодную рассрочку, субсидированную ипотеку",  - подытожил Тимошенко.

Акция!
Дизайн