Любовь Цветкова, Ассоциация инвесторов Москвы: Лозунг "московская недвижимость всегда в цене" – стал неактуален

Дмитрий Ланин 9258

Хотя изначально мы договаривались обсудить с главой Ассоциации инвесторов Москвы Любовью Цветковой общие изменения, происходящие на рынке, центральной темой невольно стали поправки к ФЗ №214, регулирующему долевое строительство. Почему законодатель принял именно такую логику поправок к нему,  как работает банк проектов, патронируемый Ассоциацией и о сложностях работы с естественными монополиями, она рассказала в интервью порталу "Вести. Недвижимость".

- Последнее время на разных уровнях обсуждается консолидация строительной отрасли, как вы цените это явление?

- То, что происходит на рынке я бы не назвала консолидацией, происходящее сейчас скорее – череда поглощений. Рынок просто поставлен в такие условия, что среднего уровня игроки вынуждены объединяться, чтобы просто выжить и остаться наплаву.

- К такому состоянию рынок привели сами его участники?

- Есть несколько факторов. Во-первых, конечно, законодатель поставил застройщиков в такие условия.

Второй фактор – это состояние рынка. Сейчас впервые рынок недвижимости не является самым прибыльным, а лозунг "московская недвижимость всегда в цене" – стал неактуален.  Мы привыкли к привилегированному положению Москвы, потому что и после 1998 г. и после 2008 г. рынок быстро восстанавливался. Теперь мы живем в другой парадигме.

 

"СЕЙЧАС ВРЕМЯ ПОКУПАТЕЛЯ, ВРЕМЯ ЗАКОНОДАТЕЛЯ, ВРЕМЯ ОЧИСТКИ РЫНКА"

- Сколько времени продлится консолидация?

- Еще 2-3 года. После этого у оставшихся самостоятельными небольших девелоперов возникнут сложности с запуском новых проектов. Им придется либо кооперироваться, либо искать инвесторов, либо отказываться от некоторых проектов.

Уже сейчас на рынок почти не может выйти застройщик без имени. И даже если он уже является собственником земли, не факт, что город разрешит построить заявленный проект, потому что долгострой от неизвестной компании никому не нужен. В такой ситуации застройщики с именем часто будут работать с владельцами земельных участков по модели fee-девелопмента и брать на себя, в частности, функцию общения с городом.

- Спустя 2-3 года мы можем увидеть резкий рост ценников?

- Это будет зависеть от экономической ситуации в стране. Текущее ограничение цен – это не столько результат конкуренции, сколько результат ограниченности покупательского спроса.

- Возвращаясь к правовой теме, в чем конкретно заключался вклад законодателя в текущую ситуацию?

- Конечно свою роль сыграли дополнения к ФЗ №214 [Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" – прим. ред], которые изначально были направлены на то, чтобы перекрыть мелким игрокам доступ к финансовым ресурсам населения и убрать их с рынка. Все требования, которые в рамках закона предъявляются к застройщику трудновыполнимы средним и малым игроком.

Законодателя не волнует судьба небольших игроков, его волнует спокойствие дольщиков.

Жилье — это единственная сфера строительства, которая так или иначе способна приносить доход, офисы спросом не пользуются, торговля актуальна прежде всего в формате street retail, ФОКи и социальные объекты не столько прибыльны, сколько сопровождают объекты жилья.

- Логику регулятора можно понять. Несколько лет подряд почти каждый месяц появлялись сообщения о новых долгостроях…

- Логику понять можно. Законодателю конечно проще иметь 20 понятных игроков, которых все знают, чем 200 неизвестных. Но принятые меры, к сожалению, ухудшают жизнь и ответственных застройщиков в том числе. Проблема тут в другом: если на рынке останется несколько крупных застройщиков, то откуда возьмется конкуренция? Где отрасль будет брать "новую кровь" на развитие? Десять аксакалов не могут быть аксакалами вечно.

- Вы, как глава Ассоциации инвесторов Москвы участвовали в обсуждении поправок? Неужели вы не давали обратной связи?

- Конечно, обратная связь была – и от нас, и от других некоммерческих организаций, все обсуждалось и с Экспертным советом Госдумы. Все первое полугодие прошлого года на всех площадках шла дискуссия о поправках и "бах" – вышло то, что совсем не обсуждалось. И в таком формате закон вышел прежде всего для того еще, чтобы облегчить и унифицировать работу компенсационного фонда.

Нужно понимать, что сейчас из-за затоваренности и высокой конкуренции, рынок спокойно отнесется к этим изменениям, не будет взрывного увеличения стоимости из-за банкротств и ухода ряда игроков с рынка. Сейчас время покупателя, время законодателя, время очистки рынка потому что себестоимость диктуется покупательским спросом, который не очень велик. В таких условиях даже самое серьезное ужесточение не приведет к росту цен, и регулятор может позволить себе очень многое.

- Хотя ужесточение законодательства налицо, изменения в значительной степени касаются документов и работы с ними. Неужели небольшие компании не могут стать прозрачнее?

- Те, кто работает по 214-ФЗ, просто не могут быть непрозрачными. Все боятся неготовности банков и высоких ставок по кредитам. Ведь несмотря на ключевую ставку 7,5% никто из банков не уменьшил ставку по кредиту для застройщика, все еще хорошей ставкой считается 13%. Более выгодные условия только у очень купных проектов.

Следующий момент: на рынке всего несколько банков, которые умеют работать с проектным финансированием, а это уже монополизм. И застройщики боятся, что придется жизнь положить чтобы обслужить деятельность по этим кредитам. Заявленные 13% - это допустим, хорошо, но, еще есть множество доплат и штрафов, например, за само открытие кредитной линии, за досрочное погашение займа или за "невыборку" кредитной линии. Когда начинаешь погружаться во все формальности, понимаешь, что финальная ставка будет значительно выше той, что была в первоначальном предложении.

 

"МЫ ВСЕ "НЕ ГЕРМАНИЯ".

- У Ассоциации инвесторов Москвы есть свой банк проектов. Расскажите, сколько там собрано предложений о продаже земельных участков?

-  Сейчас в банке более 190 предложений. Мы активно начали сотрудничество с АИЖК и размещаем и их участки. В нашем банке можно найти и объекты от Тендерного комитета, члены Ассоциации могут размещать объекты в Едином банке бесплатно.

При этом, у всех хранящихся в банке предложений подтверждена легитимность документов, которые проверены Правительством Москвы. Кроме того, неизменным спросом пользуются участки с уже готовой разрешительной документацией.

- Земельный рынок в принципе как-то ощущает происходящие изменения в отрасли?

- С рынка ушел покупатель с деньгами. Сейчас разговор о покупке возможен лишь при наличии всей разрешительной документации и не за миллиардные бюджеты. Сделки теперь все чаще совершаются за проценты будущей площади. В зависимости от локации обсуждаются ставки в 15-20%.

Вторая важная деталь – отсутствие интереса к небольшим участкам величиной до гектара. Средние игроки за такие участки не берутся, потому что сейчас сложно согласовывать точечную застройку.

- А крупные игроки?

- Крупным игрокам такие участки не интересны, потому что с небольшим проектом работы будет как с крупным, а доход кратно меньше. Работу крупным игрокам здесь, кстати,  усложнил ФЗ №214. Соответствовать положению "один земельный участок – одно разрешение на строительство" проще небольшой компании. А представьте, что продается участок, например, в 10 га – это же явно не один дом – структурировать такую сделку стало сложнее.

Кроме того, девелоперы теперь не имеют права на покупку участков за средства дольщиков. Более того, у застройщика не может быть долгов, а значит, вариант покупки земли в рассрочку также отпадает.  Все эти шаги сильно осложнят жизнь в первую очередь крупным девелоперам, которые занимаются крупными проектами по комплексному освоению территории.

- В других странах такое же жесткое законодательство?

- В других странах в принципе нет понятия "дольщик", а сделки с недвижимостью на ранней стадии проходят через экскроу-счета, но у них немного другая механика. В Германии, например, девелопер имеет возможность частично получать вознаграждение после каждого этапа строительства: разрыт котлован – получи 10%, построена коробка – еще 30% и так далее. Все этапы и это отслеживает банк.

Справедливости ради нужно отметить, что если немецкий подрядчик сказал, что сдаст коробку в марте, значит, сдаст в марте. В российских реалиях сроки могут быть сдвинуты и не по вине подрядчика, так что нельзя упрекать только банки или законодателя. Мы все "не Германия".

 

"30% УСПЕХА, ТО ЭТО УЖЕ ХОРОШИЙ РЕЗУЛЬТАТ"

- "Ассоциация инвесторов Москвы" – одно из серьезных профессиональных объединений застройщиков. Как устроено ваше взаимодействие с отраслевыми регуляторами?

- Сейчас открылось много возможностей, когда можно "достучаться" до чиновников. Стало больше площадок для обсуждения будущих законов, но иногда происходит то, что происходит – сначала долго обсуждается, а потом делают как считают нужным.

- Это 214 ФЗ?

- Это громкий, но не единичный пример. Кроме федеральных законов на работу отрасли влияют и законодательные решения столичных властей, с которыми мы часто очень удачно и полезно друг для друга взаимодействуем. Например, московское постановление №273 "О платеже за изменение вида разрешенного использования". Если бы документ был принят в первоначальном виде, то стал бы большой проблемой для всей отрасли. Мы вместе с другими некоммерческими организациями представили свои аргументы мэрии, и постановление было отправлено на доработку и до сих пор не вышло.

Кроме того, мы постоянно работаем над сокращением процедур и снижением административных барьеров, необходимых для запуска новых строек. Так, теперь почти все взаимодействие по получению разрешения на строительство перешло в электронный формат, что сильно упрощает работу и снижает влияние субъективного фактора, а многие барьеры если и не рухнули, то сильно уменьшились.

- Какие сейчас обсуждаете законодательные инициативы с регулятором?

- Например, сейчас обсуждаем правила технологического присоединения новых объектов к инфраструктуре естественных монополий. Уже сейчас есть электронное общение и прозрачное ценообразование. Столичные власти делают все что могут, чтобы упростить все процессы, но здесь есть ограничения, задаваемые федеральными законами. Именно на федеральный уровень с правками в законодательство Ассоциация планирует выходить в 2018 году. Так что, ситуация с ресурсоснабжающими организациями постепенно меняется. Еще 2 года назад МОЭК [Московская объединенная энергетическая компания – прим. ред] с нами не разговаривала. Сейчас столичные власти активно заставляют их вести диалог со строителями и требуют от них и от других монополий повышения прозрачности.

- Какие еще есть сложности в общении с естественными монополиями?

- Очень часто они задерживают сроки исполнения. Есть реальная угроза, что когда ты закончишь строить, то твой объект к этому времени еще не подключат к коммуникациям.

Договор на технологическое присоединение имеет срок в 18 месяцев, но большую часть выплаты застройщик должен внести в первые полгода, когда еще не идет стройка и у него нет доступа к кредиту. В такой ситуации девелоперы часто оттягивают заключение договора пока стройка не начнется. При этом инфраструктурная компания по разным причинам также может сдвигать сроки запуска прокладки коммуникаций, что и может привести к срыву срока сдачи объекта. Но в результате ответственность за перенос сроков ввода ложится только на застройщика. Это надо менять.

- Если взять 100% вопросов, по которым вы взаимодействовали с властями, в каком количестве случаев они пошли вам на встречу?

- Если я скажу, что было 30% успеха, то это уже хороший результат. Значит в 30 случаях из 100 стало легче работать.

Связанные компании: