Механизм эскроу-счетов: слабые звенья

Георгий Трушин 2225

Эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Но есть некоторые нюансы.

Реформа строительной отрасли тесно сопряжена с идеей защиты прав дольщиков. В настоящее время первичный рынок находится в состоянии переходного периода, результатом которого станет повсеместное внедрение механизма эскроу-счетов. В теории новый механизм выглядит довольно эффективным, однако при ближайшем рассмотрении выявляются "подводные камни".

Надо заметить, что эскроу-счет – это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком. Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.

С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами, подчеркивают эксперты "Метриум". Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей. Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.

В общем, эскроу-счета призваны обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков. Но есть некоторые нюансы, на которые обратили внимание эксперты компании "Бон Тон".

Первый нюанс — это вопросы компенсационности, имеющие потребительский характер. Принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на блокируемые на счетах-эскроу средства.  Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении ДДУ. Это значит, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции.

Второй нюанс — выплаты по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж в новостройках. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и тело кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность. Но при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает со счета эскроу только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту. А вот проценты за пользование уже никто не вернет.

Третий нюанс — конкуренция на рынке. Проекты, выведенные на рынок по новой схеме, имеют более дорогую финансовую модель, что ставит их в неравное положение с уже существующими объектами жилья. До ввода изменений от 1 июля 2018 года застройщики поспешили вывести на рынок намеченные проекты, а также набрать разрешений на реализацию новых объектов.

Четвертый нюанс — взаимоотношения счетов эскроу и "хронических проблем" 214-ФЗ. В качестве примера можно привести взаимоотношения в треугольнике "застройщик-дольщик-банк" на этапе расхождения проектной и фактической площади, когда застройщик при снижении метража должен соразмерно уменьшить стоимость ДДУ и вернуть часть средств дольщику. Есть еще одна ситуация — слабо проработанный механизм приемки объекта долевого строительства и возможности составления дольщиком дефектного акта до подписания акта-приема передачи.

Как замечает руководитель юридического департамента "Бон Тон" Дмитрий Логинов, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ — это право, а не обязанность.

"Дольщики будут самостоятельно решать - расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика. Те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды «обманутых дольщиков». Более того, в России сформируется новая категория «обманутых дольщиков со счетами-эскроу", — резюмирует Логинов.

Связанные компании: