Призрак пузыря: к чему приведет ипотечный бум

Арсений Молчанов 68593
Фото: © shutterstock.com

Ипотека, как говорят кредитные менеджеры, по-прежнему остается доступным инструментом для покупки собственной квартиры. Тем более сейчас, когда рынок жилья затоварен, а цены на недвижимость упали. Спрос на ипотеку у населения сейчас есть, к тому же она дешевеет на фоне снижения ключевой ставки ЦБ. Но эксперты опасаются другого: растет доля ипотеки с первоначальным взносом менее 20%.

По данным Центробанка, в четвёртом квартале 2016 года на такие кредиты приходилось почти 7% всех выданных ипотечных ссуд. В третьем квартале 2017-го – уже почти треть.

Финансовый эксперт Роман Василенко отмечает: чем ниже первоначальный взнос, тем больше рисков, что заемщик не расплатится.

"Сейчас у людей большой соблазн, боюсь, это будет самообманом. И люди на этой волне влезают в кредиты, влезают в ипотеку. Если что-то в экономике колыхнется, очередной кризис, уровень доходов населения упадет. Это большой риск невозврата ипотечных кредитов, соответственно, это большой риск образования ипотечного пузыря", - утверждает эксперт.

На рынке недвижимости сейчас настоящий ипотечный бум – ставки самые низкие в истории. В прошлом году, по предварительным данным, банки выдали 1 миллион ипотечных займов, на треть больше, чем в 2016-м. Невольно вспоминается, как такой же бурный рост наблюдали в США в середине 2000-х.

Финансовый эксперт Юрий Грибанов рассказывает, как разворачивались события за океаном, и что именно породило самый тяжелый кризис со времен Великой депрессии: "Высокое проникновение ипотеки достигалось снижением требованиям к заемщику, снижением к первоначальному взносу до нуля – то есть, ипотеку мог взять любой человек с улицы, не рассчитывая свои реальные финансовые возможности".

Все шло хорошо, пока цены на недвижимость росли. В 2006-м они рухнули. Сработал эффект домино. Обанкротившиеся заемщики не могли платить по долгам, а банки держали на балансе дома, продать которые можно только себе в убыток.

Эксперт Сергей Ишков подмечает, что российские финансовые структуры сейчас ведут агрессивную политику по расширению рынка. Хотя сам он сомневается, насколько корректно сравнивать нынешнее оживление на ипотечном рынке России с той ситуацией в США.

"Многие банки заранее снижают ставки по ипотечным кредитам, даже если в моменте для них это почти убыточное или убыточное мероприятие. Многие привлекают средства под ставку почти такую же или такую же, под которую они выдают ипотечные кредиты. Банки не безумцы, они делают нормальные логичные движения и понимают, что ипотека – это самый быстрорастущий продукт по объемам", - пояснил эксперт.

Похожи ли эти действия на погоню за быстрыми деньгами? И что будет, если российские банкиры по примеру своих зарубежных коллег снизят требования к заемщикам?

"Если банки снизят первоначальный взнос, буквально в течение 2-3 лет можем прийти к ипотечному пузырю", - уверен Роман Василенко.

Средняя ставка по ипотеке уже меньше 10%. С одной стороны, это подталкивает граждан брать жилищные кредиты и стимулирует строительство. С другой – дешевые займы не означают, что экономика растет. Реальные доходы россиян падают уже четвертый год подряд.

Опасения простых ипотечников и ряда экспертов не разделяют банковские менеджеры, о наличии некоего пузыря говорят скептически. Текущий рост, объясняют они, носит догоняющий характер. Доля жилищного кредитования по отношению к ВВП в России – всего 6%. В странах Европы – больше четверти, в США и Канаде – 45-50%. Поэтому даже двукратный рост толком не насытит рынок.

"Когда говорят об ипотечном буме, то, конечно, говорят о чистом приросте портфеля. Так быстро и до таких рекордно низких уровней, как сейчас, инфляция еще никогда не падала. И поэтому мы столкнулись с тем, что большое количество клиентов стали обращаться с просьбой о рефинансировании ипотеки", - отметил глава Сбербанка Герман Греф.

В возможный ипотечный кризис не верят и в ВТБ. С 2009 года, рассказывает топ-менеджер Андрей Осипов, в банке сфокусировались на очистке кредитного портфеля от плохих заемщиков, и теперь гораздо строже смотрят на благосостояние клиентов.

"Мы сейчас в уникальной ситуации находимся, когда большое предложение жилья, низкая цена на это жилье, потому что застройщикам надо распродать объемы, и при этом достаточно уже очень низкий уровень ставок на ипотеку. Поэтому мы сейчас и видим такой уровень спроса. Дешевая ипотека и много жилья  - это многих сподвигает на покупку недвижимости прямо сейчас", - отмечает он.

О тревогах можно было бы говорить, если бы статистика показывала реальный рост просрочки по выплатам, но сейчас она составляет всего 2,5%. Где ситуация выглядит тревожно, так это в сегменте потребительских кредитов, там задержка превышает уровень 12%.

Между тем, в Минфине говорят, что уверенности рынку должна дать реформа в отрасли. От долевого строительства решено перейти к проектному финансированию.  По замыслу, в будущем удастся избежать истории, подобной той, что случилась с девелоперской компаний "СУ-155", по вине которой 86 тысяч дольщиков остались без жилья.

"Государство достраивает объекты "СУ-155", то есть люди, которые инвестировали, не пострадают. Это первое. Второе – создание фонда защиты дольщиков. Ну, и в целом работа направлена на стимулирование отказа от долевого строительства в пользу продажи готовых квартир", - пояснил замминистра финансов Алексей Моисеев.

Все объекты, строительство которых начато после 21 октября 2017 года, страхует специальный фонд – он пополняется за счет девелоперов по 1,2% с каждой сделки от продажи квартиры.

Тем, кто собирается брать ипотеку в этом году, придется доказывать свою состоятельность: регулятор ввел для банков новое правило – на 1 рубль выданной ипотеки финансовая организация должна держать в резервах 1,5 рубля собственных средств. Если речь идет о сумме меньше 10%, то 2 рубля.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн