Вадим Ламин: рентабельность на рынке аренды снизится

Георгий Трушин 2098

В последнее время много говорят, что российский рынок недвижимости лихорадит — то спрос падает, то еще что-то в этом роде. Покупатели и продавцы нервничают, и чем все закончится, не до конца понятно.

В последнее время много говорят, что российский рынок недвижимости лихорадит — то спрос падает, то еще что-то в этом роде. Покупатели и продавцы нервничают, и чем все закончится, не до конца понятно.

Но в этой суете все забывают о еще одном важном сегменте — рынке аренды недвижимости. Особенно он сильно развит в Москве и любая негативная тенденция на нем отражается на многих жителях столицы. О настоящем и ближайшем будущем рынка аренды корреспонденту "Вести.Недвижимость" рассказал управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

— Известно, что рынок недвижимости сейчас переживает не самые благоприятные времена. А что можно сказать о рынке аренды жилья? Здесь кризис уже чувствуется?

— Будет неправдой сказать, что внешние условия не сказались на рынке московской аренды. Сказались, и достаточно сильно, причем, особенно сильно в сегменте дорогого жилья в центре, ориентированного в значительной степени на иностранцев. Их количество на рынке аренды, традиционно высокое в осенний период, сократилось, по крайней мере у нас, на 60 процентов по сравнению с аналогичным периодом  прошлого года. Целый ряд компаний, не делая громких заявлений, просто сократили количество зарубежного персонала в российской столице. Некоторые западные компании, наши корпоративные клиенты, не приглашали сотрудников-иностранцев с весны.  Соответственно, последнего корпоративного иностранца мы, например, заселили в июне.

Среди арендаторов сегодня преобладают россияне, в последнее время мы часто сталкиваемся с приезжими из Санкт-Петербурга, чиновниками и представителями бизнеса. Достаточно много москвичей и жителей Подмосковья меняют место жительства, подстраиваясь под школы и работу.

Высокобюджетных арендаторов сегодня просто нет. В дорогом сегменте предложение превышает спрос, хотя, конечно, достойные и правильно оцененные предложения находят своих арендаторов. Несколько лучше дела обстоят в среднем сегменте и неплохо в экономе, куда стекаются понизившие свой бюджет «середнячки». Бюджетные квартиры уходят значительно быстрее в связи со смещением спроса в нижние сегменты.

— Какой сегодня на рынке аренды ценовой тренд? Насколько велика вероятность, что арендные ставки серьезно упадут?

— Естественно, все последние события не могли не сказаться на арендных ставках, которые медленно, но уверенно, поползли вниз. Причем, все это происходило и происходит в условиях беспрецедентного падения курса национальной валюты. На текущий момент целый ряд квартир, традиционно очень быстро сдававшихся экспатам, либо экспонируется уже длительное время, либо сдаются со значительной скидкой. Так, превосходная просторная квартира в арбатских переулках площадью около 200 квадратных метров всегда легко сдававшаяся за 12-13 тысяч долларов в месяц, сейчас с трудом, после длительных переговоров, сдалась за 8.

Наиболее пострадавшими, на мой взгляд, можно считать арендодателей сравнительно больших квартир в старых домах центра. Их традиционные арендаторы как раз и не доехали до Москвы. Дисконт по таким квартирам составляет уже сейчас серьезные суммы — 20-25 процентов и это не предел. Несколько лучше идут дела у собственников квартир в новых элитных домах центра, здесь торг тоже присутствует, но гораздо меньший. В этой связи на сегодняшний день стало гораздо проще и зачастую дешевле снять добротную квартиру в центре, торгуясь до "посинения" с собственником. Многие из арендодателей существенно снизили критерии отбора потенциальных жильцов, уже сейчас готовы на скидки.

— Нет ли попыток зафиксировать ставки в валюте? Что из этого получается?

— Несомненно, многие из собственников хотели бы зафиксировать арендную ставку в валюте и получать в рублях по курсу. Однако арендаторы не идут на это, каждый раз декларируя главную мысль о том, что они зарабатывают в рублях, а не в долларах. Конечно, нестабильная ситуация на валютном рынке не идет на пользу рынку аренды, создает нервозность у той и другой стороны. Сейчас удачей можно считать реализацию объекта на прошлогоднем уровне.

— Какая недвижимость пользуется сегодня наибольшим спросом в Москве?

— Достаточно много объектов, которые ранее сдавались, сейчас не востребованы, поскольку преобладающие сейчас на рынке потенциальные арендаторы имеют несколько другие предпочтения. Так, например, подолгу простаивают просторные квартиры в дореволюционных и сталинских домах центра, с большими светлыми комнатами, чаще всего без мебели. Сегодня, в отсутствие иностранцев, основной спрос в сегменте дорогого жилья сосредоточился на новых квартирах в современных жилых комплексах центра столицы. Состоятельные россияне предпочитают обаянию дореволюционных и сталинских особняков более удобные и современные квартиры, подземные паркинги, охраняемую территорию, современные коммуникации и планировки. В остальных сегментах в фаворе квартиры небольшой площади с современным ремонтом и в непосредственной близости от метро. Многие отмечают важность наличия парковки.

— Одно время было модно снимать квартиры за большие деньги — за 150-200 тысяч рублей в месяц. Впрочем, это было до всех кризисов. Сейчас такие запросы все еще существуют или люди стали считать деньги?

— Работая с высокобюджетным жильем, не могу сказать, что арендная ставка в 150-200 тысяч рублей в месяц – очень высока и исключительно дань моде. Мне кажется, что если человек хорошо работает и получает достойные деньги, то он вполне может себе позволить квартиру и с более высокой арендной ставкой, для жизни и мода здесь не причем. Наверное, есть люди, пытающиеся за счет дорогого жилья самоутверждаться, но их не так много. Основная часть «по одежке протягивает ножки».

В целом же, несомненно, после ряда кризисов есть некая тенденция к сдержанности, «стадионы» стали менее востребованы и потеряли в цене. Оптимальной и самой востребованной с точки зрения высокобюджетной аренды считается квартира площадью 120-140 квадратных метров. Если говорить об эконом-классе, то порог входа на этот рынок в Москве не опускается ниже 25-30 тысяч рублей в месяц за "убитую" однушку на окраине.

— Повысились ли в последние годы требования арендаторов к снимаемой площади? Например, квартира должна быть только с евроремонтом и мебелью и так далее.

— Конечно, превышение предложения над спросом провоцирует повышение требований к снимаемой квартире. Практически никто не хочет снимать квартиру со старым ремонтом, даже за небольшие деньги. В целом, уровень арендного жилья, несомненно, повысился. Кондиционеры стали достаточно обыденным явлением, и даже в бюджетных двушках уже задают вопросы про посудомоечную машину. Свежий ремонт — залог быстрой успешной сдачи, естественно, по разумной цене.

— Кто сегодня формирует основной спрос на рынке аренды? Как изменился этот расклад с начала года?

— Проблемы с арендаторами-иностранцами начались где-то в мае-июне. При детальном анализе статистики обращений по летним месяцам, несмотря на традиционную активность, можно заметить общий спад. В настоящий момент основную часть рынка формируют соотечественники, из иностранцев: турки, корейцы, китайцы, значительно реже европейцы и американцы.

— Какую тактику вы посоветуете избрать сегодня арендаторам?

— Выбирать активно и не заигрываться в бесконечное количество просмотров, когда вечером уже не помнишь, что смотрел утром.

— А собственникам арендного жилья что порекомендуете?

— Рекомендации собственникам зависят от их финансового положения и срочности сдачи. Если квартира дорогая и в холодильнике не последний бутерброд лежит, я бы не сдавал квартиру кому зря по минимальной цене. Если возможности ждать нет, то необходимо несколько снизить требовательность и уменьшить желания по арендной плате, однако обратить внимание на правильное и четкое составление договора и неукоснительное его исполнение.

— Как часто те, кто сдают квартиры, делают это легально и платят налоги? Кого больше — тех, кто платит налоги или те, кто сдает свою недвижимость, что называется, "втемную"?

— В больших бюджетах плательщиков налогов гораздо больше, особенно, если снимают западные компании, здесь оплата налогов 100 процентов. Сейчас, несомненно, процент снизится из-за санкций. В экономе налоги платят не более 5 процентов. Должен сказать в защиту даже этих собственников. Если бы власти придумали и утвердили простой порядок оплаты, например, с помощью патента и без визитов в налоговую, то этот процент был бы существенно выше.

— Что ждет рынок аренды жилья в 2015 году? Может, назревают какие-либо новые тенденции или правила игры?

— Рынок лихорадит, валюта ставит рекорды. Прогнозировать на длительную перспективу что-либо сейчас сложно. На мой взгляд, арендные ставки будут плавно снижаться вплоть до отмены санкций и возвращения на московский рынок экспатов. Но это, судя по всему, отдаленная перспектива. В обозримом будущем рынок аренды ждут тяжелые дни, слабо прогнозируемые последствия увеличения налогового бремени, действия властей по контролю за выплатой налогов, поскольку уже скоро они наверняка ощутят спад налоговых поступлений, ведь серьезным плательщиком выступали западные компании, резко сократившие свое присутствие. Попытки арендодателей перенести часть все увеличивающихся издержек на арендаторов в сложившихся условиях вряд ли будут успешными. А это приведет к дальнейшему снижению рентабельности арендного бизнеса, выходу на рынок продаж вторички еще большего количества объектов.