Жизнь за рубли: как дедолларизация в России скажется на рынке жилья и ипотеки

Наталья Густова 38283
фото: shutterstock.com

В начале октября в правительство был внесен план, предусматривающий дедолларизацию российской экономики. Эксперты говорят, что влияние на рынок жилья будет минимальным, а вот ипотека может подорожать. 

 

В начале октября план, предусматривающий дедолларизацию российской экономики, внесли в правительство. Сам документ сейчас засекречен и будет находиться в таком статусе пока Минфин, Минэкономразвития, занимающиеся разработкой документа, а также Центробанк, не устранят возникшие по нему разногласия.

Как заверил вице-премьер, глава Минфина РФ Антон Силуанов, дедолларизация не коснется валютных депозитов россиян. Власти собираются создавать специальный режим, который будет стимулировать компании переходить на расчет в национальных валютах при внешнеэкономической деятельности.  По сути дедолларизация больше всего коснется бизнеса, чем рядовых граждан, отметил министр.  В частности, речь идет о налоговых преференциях для экспортеров, которые применяют рублевые расчеты: ускоренный возврат НДС; постепенный отказ от обязательной репатриации экспортной выручки, если она будет рублевой.

Цель таких действий - снизить влияние доллара на российскую экономику, обеспечив тем самым стабильность в расчетах с другими странами. "Мы все больше и больше должны переходить на расчеты в рублях, в евро, в национальных валютах", - заявил Антон Силуанов. По его словам, речь идет как о партнерах в странах Евразийского союза и СНГ, так и в Европе.  Процесс замещения доллара будет постепенным, некоторые меры должны заработать уже в следующем году, а полностью – до 2024 года.

Сама идея дедолларизации стала активно обсуждаться летом. Первым про разработку спецплана отказа от доллара заговорил глава ВТБ Андрей Костин. О постепенном отказе от доллара во внешней торговле на фоне санкций говорили и руководитель ЦБ Эльвира Набиуллина, и глава Минэкономразвития Максим Орешкин. Президент России Владимир Путин в свою очередь также заявлял о необходимости постепенно формировать резервы в других валютах. Но отказываться полностью от доллара Россия не собирается, отмечал российский лидер.

При этом, по мнению главы Счетной палаты Алексея Кудрина, у отказа от доллара есть свои недостатки. Национальные валюты более волатильны, что порождает дополнительные издержки, отметил Кудрин во время дискуссии с главой ВТБ.

Что с жильем?

Сам план дедолларизации не окажет существенного влияния на рынок жилья, так как строительные компании наименее зависимы от иностранной валюты, считают эксперты. Одно из озвученных, но пока официально неподтвержденных мероприятий плана – стимулирование банков к кредитованию компаний в рублях путем повышения коэффициентов риска по валютным кредитам, говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. Доля выдач валютных кредитов компаниям строительной отрасли невысок - 5% выдано за 8 месяцев этого года. Поэтому повышение коэффициентов риска Банком России не скажется на состоянии строительного рынка, при необходимости застройщики смогут получить рублевый кредит.

Строительная отрасль продемонстрировала прекрасный локальный пример дедолларизации, отмечает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Отечественные производители нарастили выпуск строительных материалов и повысили их качество, что помогло многим девелоперам снизить долю импорта в своих проектах новостроек и, как следствие, больше не испытывать рост издержек из-за скачков курсов иностранных валют.

"Сейчас около 68% всех материалов в российском строительстве производится в стране, а не за рубежом. Нечто подобное необходимо проводить в масштабах всей страны", - говорит Мария Литинецкая. Поэтому девелоперы едва ли будут затронуты дедолларизацией.

В настоящее время строительная отрасль мало зависит от доллара, соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Застройщики и население после резкого падения рубля к доллару в конце 2014 года получили хорошую "прививку" на кредиты в иностранной валюте. Кроме того, строительная отрасль целиком направленна на внутренний спрос и от иностранных стройматериалов также практически не зависит.

"По данным причинам говорить о дедолларизации применительно к строительству не имеет особого смысла. Данная реформа в первую очередь будет направлена на те компании, которые получают экспортную выручку в иностранной валюте, либо закупают дорогостоящее иностранное оборудование", - считает Николай Алексеенко.

Дедолларизация – проект долгосрочный, и пока с неясными перспективами, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. "В любом случае, он, прежде всего, касается внешнеэкономической деятельности, к которой сделки на рынке недвижимости не относятся. Сам рынок жилья прошел процесс дедолларизации достаточно давно", - отмечает он. Отдельные "островки" рынка, где цены экспонировались в валюте (дорогие апартаменты, Крым), практически полностью перешли на рубли за последние 2-3 года, добавляет он.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев в отличие от других экспертов считает, что дедолларизация затронет и рынок жилья. Экономика сегодня достаточно сильно привязана к доллару, в связи с этим колебания валютных курсов будут сказываться на закупочной стоимости оборудования и товаров, оказывая влияние на строительную и девелоперскую отрасль, говорит он.

"Стоит также учитывать, что валюта до сих пор является одним из самых популярных инструментов накопления, поэтому на фоне столь рисковых ожиданий часть клиентов может решить вложить деньги в недвижимость", - отмечает эксперт.

Дедолларизация в первую очередь затронет высокие сегменты рынка, так как именно у этой группы покупателей активы оцениваются валютным эквивалентом. Например, кратковременные колебания в 2018 году вызвали существенные всплески покупательской активности в премиум и бизнес-классах. Данный процесс повлияет на экономику в целом, поэтому скажется как на первичном, так и на вторичном рынках, считает Роман Родионцев.

Доллар и ипотека

Что касается влияния дедолларизации на доступность ипотеки, то оно будет небольшим, вектор развития ипотечного рынка будет, как и сейчас, задавать ЦБ, считают эксперты. Поскольку озвученные меры, включенные в план дедолларизации, не предполагают прямого ограничения использования доллара, то влияние на рынок ипотеки будет ограниченным, считает Екатерина Щурихина. Если говорить о валютной ипотеке, то ее доля после скачка 2014-2015 гг тоже минимальна – 1%, добавляет она.

Дедолларизация в ее текущем виде, никак не скажется на ипотеке. Ставки будут повышаться, если ЦБ продолжит ужесточать кредитно-денежную политику, говорит Мария Литинецкая.

"Однако нужно понимать, что дедолларизация – это часть санкционного противостояния с США, поэтому ответные меры Америки могут способствовать падению курса рубля и, как следствие, повышению ключевой ставки ЦБ, а вслед за ней – стоимости кредитования", - считает она.

По мнению гендиректора РАСК, здесь многое будет зависеть от того, как дедолларизация отразится на курсе самого доллара. В первую очередь это касается российских сырьевых компаний, ориентированных на экспорт. Данный сегмент сильно зависит от импортного оборудования, которое продается, как правило, в долларах. Главный вопрос - где компании данные доллары будут брать, и не разогреют ли их действия валютный рынок страны.

"Если мы все же увидим, что ЦБ будет вынужден поднять ключевую ставку для удержания рубля, то ставки по ипотеке повысятся, и повторится сценарий 2015 года со всеми вытекающими последствиями – снижение спроса на ипотеку, падение продаж на жилищном рынке, как первичном, так и на вторичном", - считает Николай Алексеенко.

Сегодня ипотека больше зависит от политики ЦБ и размера ключевой ставки. Если дедолларизация приведет к пересмотру ставки, то это отразится и на ипотечном рынке, соглашается вице-президент, руководитель комплекса маркетинга и продаж "Лидер Инвест" Алексей Болдин. В большей степени эти процессы затронут сегмент дорогой первичной недвижимости. Поэтому те, кто хранят средства в валюте, будут выбирать первичку как более понятный инвестиционный инструмент, позволяющий как сохранить, так и преумножить свои активы, считает он.

Брали ли вы когда-либо ипотеку?