Новые ТЦ будут появляться реже, а их площадь будет меньше

Наталья Густова 5053

Число новых больших ТЦ стремительно сокращается – в прошлом году на московский рынок вышел один комплекс. Эпоха моллов позади, на смену им приходят небольшие локальные ТЦ и ритейлеры с мини-форматами.

В минувшем году в России было построено в два раза меньше торговых площадей, чем годом ранее. Также на 20% уменьшились и размеры самих торговых площадок - средний размер ТЦ, который готовится к открытию в этом году, составит всего 28,5 тыс. кв. м., говорится в исследовании Cushman & Wakefield

По данным компании, в прошлом году в стране было открыто 16 торговых площадок на 616 тыс. кв. м. Это в два раза ниже, чем показатель 2016 года и рекордно низкое значение за последнее десятилетие.

Самым крупным торговым центром, который открылся в России в прошлом году, стал торговый центр " Vegas Кунцево" - GLA 119,4 тыс.  кв. м. в Москве. Среди региональных объектов крупнейшим стало открытие второй очереди торгового центра Central Park  - GLA 107 тыс. кв. м.

Аналитики отмечают, что сейчас внимание девелоперов больше обращено к существующим объектам, чем строительству новых. Основная доля нового строительства - почти 60% - пришлась на новые фазы уже существующих проектов.

В ближайшие два года эксперты не ожидают восстановления строительной активности в этой сфере, так как рынок перенасыщен крупными ТЦ. Старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина считает, что эпоха суперрегиональных и региональных моллов прошла и их рост будет ограничен.

"В течение последних лет было введено значительное количество суперрегиональных моллов, которые столкнулись с трудностями в части заполняемости. Многие из них с момента ввода так и не успели сократить количество вакантных площадей", - рассказывает руководитель практики стратегического консультирования в секторе недвижимости PwC в России Анна Данченок.

В первую очередь с подобными трудностями столкнулись ТЦ с не самым удачным расположением или те, чья концепция была недостаточно проработана.

Кроме этого, продолжится снижаться средняя площадь новых ТЦ. По оценкам JLL, в 2018 году средний размер введенных ТЦ составит 19 тыс. кв. м, в 2019 году – 22 тыс. кв. м.

"Такая динамика объясняется сокращением числа локаций, привлекательных для девелопмента торговых объектов, и превалированием районных ТЦ, торговых площадей в составе ТПУ или МФК в структуре ввода", - поясняет говорит директор по России и СНГ, руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.

Основной упор будет сделан на открытие небольших ТЦ. Подобные форматы успешно используются на Западе. Например, в США малые форматы торговых объектов – наиболее активно растущий сегмент в последние годы.

"Строительство районных и локальных торговых объектов представляется наиболее оптимальной стратегией в существующих условиях рынка – небольшие площади быстро заполняются арендаторами, ежедневные покупки устойчивы в кризисный период и не подвержены конкуренции со стороны растущих онлайн продаж", - говорит Татьяна Дивина.

Для девелоперов микрорайонные ТЦ являются менее рискованным продуктом, считает Анна Данченок.

"С одной стороны, они быстро возводятся и не требуют инвестирования значительных ресурсов, с другой - потребление товаров ежедевного спроса остается более устойчивым по сравнению с динамикой потребления одежды, обуви и других групп товаров", - говорит она.

Кроме того, такой формат отличает более быстрый период брокериджа (оказание посреднических услуг – поиск арендаторов, переговоры с ними и т. д), более высокие ставки аренды за счет более мелкой нарезки помещений, а также прогнозируемая зона охвата, добавляет эксперт.

Небольшие ТЦ дают ритейлу возможность быть ближе к потребителям территориально, увеличивать частоту покупок и создавать дополнительную узнаваемость бренда, добавляет Полина Жилкина.

Ритейлеры также как и девелоперы не отстают от современных реалий рынка, активно развивая мини-форматы – "Мой Ашан", AB Daily и др.

"Изменение структуры предложения торговых площадей влияет и на форматы ритейлеров: они проявляют гибкость и оптимизируют занимаемые площади, в том числе за счет уменьшенных форматов, также стремясь быть ближе к своему потребителю", - говорит руководитель отдела ритейл консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL.

По мнению Татьяны Дивиной, появление миниформатов в ритейле было продиктовано самим рынком. Во-первых, в условиях санкций и контрсанций сократился ассортимент в магазинах, соответственно, смысл гипермаркета утратился. Во-вторых, изменились сами предпочтения покупателей. Если раньше поездка в гипермаркет была в новинку и воспринималась как некое развлечение, то сейчас к огромным магазинам все привыкли и стали выделять недостатки – например, огромное количество людей.

"В итоге общий тренд как в ритейле, так и в ТЦ – это максимально приблизится к потребителю. Все эти факторы как раз сложились в Ашан на Тверской, а также в то, что многие гипермаркеты запустили мини или экспресс-форматы", - говорит эксперт.

Потенциал развития таких проектов также заложен в развитии МЦК, вторичная роль которого - развитие прозон и редевелопмент. Например, появление станций МЦК уже сейчас существенно увеличило поток покупателей в ТЦ, которые раньше стояли полупустыми.

Связанные компании: