Рынок складской недвижимости застрял в прошлом

Наталья Густова 4712

Несмотря на восстановление экономики, сектор складской недвижимости пока не демонстрирует значительных улучшений. Хотя доля вакантных площадей снижается, ставки по-прежнему низкие и эксперты не ожидают восстановления до начала 2019 года

Объем рынка складской недвижимости Москвы по итогам года достиг 13 млн кв. м. За 2017 год предложение увеличилось лишь на 692 тыс. кв. м. Это более чем на треть ниже прироста, достигнутого годом ранее, отмечают эксперты JLL.

Примерно аналогичные данные озвучили и в Cushman & Wakefield. "Темпы нового строительства в 2017 году оказались ниже аналогичного показателя прошлого года на 30-40%, т. е. около 550-590 тыс. кв. м", - рассказал ведущий консультант отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Кунцевич.

Примечательно то, что объем ввода новых площадей сокращается, несмотря на растущий спрос. Так, по данным Colliers, по итогам девяти месяцев в Московском регионе было арендовано и куплено около 840 тыс. кв. м складских площадей. Это на 38% выше аналогичного показателя прошлого года.

Основным драйвером спроса на складские площади стала растущая активность ритейлеров и производственных компаний. "Каждый третий свободный метр за год с рынка ушел, что, безусловно, хорошая новость, потому что ставки арендные пока еще не начали расти", - рассказал президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер Colliers International Николай Казанский.

Сейчас объем  нового спроса и предложения примерно равны считают в JLL. Для большинства клиентов можно подобрать решение в существующих складских объектах, и для них текущее предложение в целом соответствует запросу. Также сейчас востребована услуга строительство "под ключ" под определенные запросы заказчика.

Вакантные площади в этом году показали небольшое снижение, которое связано с уменьшением спекулятивного предложения (когда девелопер построил склад, а потом продал или сдал его в аренду) и спросом на складскую недвижимостью.

По предварительным оценкам Cushman & Wakefield, доля вакантных площадей в этом году в качественных складских проектах в Московском регионе уменьшилась с 10% до 9,5%.  "В следующем году доля вакантных площадей продолжит сокращаться и снизится до 8-9%. Но темпы нового строительства останутся невысокими. Девелоперы будут предпочитать строительство по схеме build-to-suite", - говорит ведущий консультант отдела исследований Cushman & Wakefield.

"С учетом планов по вводу в эксплуатацию новых объектов в течение 2018 года и определенного оптимизма в макроэкономике, можно предположить, что объем пустых складов не вырастет", - отмечает региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов.

Для существенного увеличения спроса на логистические комплексы необходим рост товарооборота и усиление позиций торговых компаний, отмечает он.  

Именно этот фактор позволит не только снизить долю вакантных площадей, но и даст импульс к росту ставок на рынке, которые снижаются уже три года подряд. Сейчас средняя цена "квадрата" складского помещения (класс А) обойдется в 3,5-3,8 тыс. рублей, еще три года назад она была на уровне 4,5 тыс. рублей.

Директор департамента промышленной недвижимости PNK Group Антон Калин ранее допускал, что тенденция к снижению ставок при одновременном росте спроса на рынке может продолжиться и в новом году. Виной тому – сохраняющаяся в отрасли высокая конкуренция.

В целом эксперты считают, что больших изменений в следующем году не придется – темы строительства и арендные ставки будут примерно на уровне этого года. По прогнозам аналитиков, доля вакантных площадей продолжит сокращаться, что в свою очередь  позволит девелоперам завершить строительство существующих и реализовывать новые проекты.

"Я надеюсь лишь, что отличием 2018 года станет сохраняющаяся бизнес-активность. Так, в 2017 году первые полгода казались откровенно вялыми по сравнению со второй половиной, и если мы сохраним интерес к сегменту и спрос на складскую недвижимость на то же уровне, какой мы наблюдаем последние месяцы, и в 2018 году, то это будет очень хороший год", - заключает Холопов.

По словам эксперта, весьма вероятно, что объем ввода складской недвижимости в 2018 году вырастет примерно с 700 тыс. кв. м до 1 млн. кв. м. Это станет возможно благодаря запланированному вводу в эксплуатацию целого ряда крупных складских комплексов. В частности, в ноябре стало известно о планах группы "Сафмар" Михаила Гуцериева реанимировать строительство новых очередей складского комплекса "Северное Домодедово". По предварительным данным, в рамках проекта может быть построено 270 000–300 000 кв. м складов.

Александр Кунцевич из Cushman & Wakefield не ожидают резких изменений в рыночной динамике в новом году. По его словам, роста можно ожидать в 2019 году, когда будет сказываться дефицит складских площадей на востребованных направлениях, и будут вводиться в эксплуатацию проекты build-to-suite, строительство которых начнется в следующем году.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн