Татьяна Дивина, Cushman&Wakefield: "Кризис спас рынок торговой недвижимости от перенасыщения"

3452

Вплоть до 2014 г. сектор торговой недвижимости был абсолютным фаворитом инвесторов – торговые центры росли, буквально, как грибы после дождя и быстро заполнялись арендаторами.  Несмотря на начавшееся восстановление экономики, сектор торговой недвижимости не торопится возвращаться на траекторию взрывного роста. Почему сектор торговой недвижимости больше не сможет повторить "бум" последних лет, и, на что арендодатели готовы идти ради привлечения арендаторов, в интервью порталу "Вести. Недвижимость" рассказала старший директор отдела исследований Cushman&Wakefield Татьяна Дивина.

- Можно ли сказать, что рынок торговой недвижимости вступил в новую реальность?

- Да. Но это связано не только с последствиями экономического кризиса, но и с тем, что изменился сам рынок – он стал более конкурентным из-за накопившегося за несколько лет роста предложения. Конечно, макроэкономические показатели постепенно улучшаются, восстанавливается потребительский сектор, но с учетом того "багажа", который уже есть у отрасли, она не будет демонстрировать сумасшедших двузначных темпов роста.

- То есть, то, что макроэкономический кризис случился одновременно с кризисом на рынке коммерческой недвижимости, - это совпадение?

- Если бы не сложности в экономике, то отрасль пришла бы к текущему состоянию на два-три года позже. Кризис просто ускорил этот процесс и в каком-то смысле спас рынок торговой недвижимости от перенасыщения в  отдельных городах. Конечно, в целом по России достаточно низкий уровень насыщенности современной коммерческой недвижимостью на 1000 человек, но в мегаполисах рынок уже достиг баланса.

 

"Пропал эффект новизны больших торговых центров"

- Отдельные города - это Москва и Санкт-Петербург?

- Нет! По насыщенности на 1000 человек лидирует Краснодар, на втором месте - Самара, а Москва даже не в тройке лидеров, и именно она в первую очередь почувствует восстановление рынка в 2020-2022 гг.

Новыми точками роста рынка коммерческой недвижимости в столице статут проекты строительства крупных объектов недвижимости рядом с новыми ТПУ, которые вписываются в изменившийся подход потребителей к покупкам.  Ритейл становится более утилитарным, поскольку пропал эффект новизны больших торговых центров и зарубежных брендов, который привлекал покупателей на этапе становления рынка. Теперь продавцы стараются быть ближе к покупателям. Например, в последнее время активнее всего развивается формат магазинов у дома. Даже сети гипермаркетов объявляют о запуске подобных проектов, чтобы оказаться ближе к своей целевой аудитории.

- Какие регионы страны будут новыми драйверами роста рынка коммерческой недвижимости?

- В первую очередь, это крупные города Кавказа и Дальнего Востока. Найти достаточно густонаселенный город, где пока нет современных ТЦ – это мечта каждого девелопера.

- Какими вы видите перспективы небольших торговых центров?

- Развитие такого формата будет стимулировать в первую очередь нехватка земельных участков в подходящих локациях, а также высокий уровень насыщения рынка. Скорее, речь идет о галереях на первых этажах жилых домов или небольших торговых центрах, возводимых как часть проектов комплексной застройки. Многие девелоперы, занимающиеся комплексной застройкой, в рамках проектов строят небольшие ТЦ, но уже после запуска второй-третьей очереди проекта, когда микрорайон заселен.

-  Кто арендаторы таких ТЦ?

- Якорный арендатор – продуктовый супермаркет; плюс какие-то демократичные бренды одежды, сервисные услуги и частные предприниматели.

- В целом, эпоха ТЦ-гигантов подходит к концу? Теперь они будут становиться меньше?

- И да, и нет. Мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок ежегодно будет выходить один крупный проект и несколько небольших.

Крупные проекты, по-прежнему, могут быть успешными, но лишь, если смогут "выбивать" абсолютно всех конкурентов в округе. Например, в крупнейшем торговом центре США – Mall of America – есть полноценный развлекательный парк, и ради его посещения потребители приезжают даже из соседних штатов. В России ведется строительство похожего проекта  – "Остров мечты" в Москве, где будет крупный развлекательный парк (по информации девелопера, это будет самый крупный в мире крытый тематический парк) и торговая составляющая.

 

"Даже проблемные объекты можно реанимировать"

- Как за последнее время изменился портрет арендатора крупного ТЦ?

- Он практически не поменялся, изменилась сама логика заполнения. В последние годы некоторые ТЦ на этапе открытия заполнялись небольшими частными предпринимателями по краткосрочным договорам. После того, как крупные бренды понимали, что площадка интересная и действительно работает, они приходили на смену небольшим игрокам.

- Проблема пустующих площадей актуальна для рынка?

- Если раньше на момент открытия ТЦ функционировали магазины на 70-80% площадей то сейчас –на 50-60%. Это связано не столько с тем, что часть розничных сетей ушла из России, сколько с пересмотром брендов своих программ экспансии. Арендаторы стали более внимательно и критично смотреть на площадки, с которыми работают.

- Какова сейчас доля пустующих площадей в Москве?

- По Москве, в среднем по рынку, это около 10% - вполне здоровый показатель для рынка. Даже по проектам, запущенным в кризис, доля вакантных площадей снизилась с 35 до 15-20%. 

- Что в такой ситуации делают арендодатели, чтобы привлечь арендаторов?

- Практически все (улыбается)!

Во-первых, арендодатели стали соглашаться менять механику расчета ставки – если изначально она была фиксированной, то сейчас все чаще привязывается к проценту с оборота. Фактически арендаторы стали делить с арендодателями свои риски.

Во-вторых, арендаторы стали целенаправленно заниматься работой по созданию позитивных впечатлений от покупок, передавать клиентам некий shopping experience. Ради этого в последние два года сразу ряд крупных магазинов обновили свои концепции и дизайн.  

Третья мера – развитие развлекательной составляющей, расширение ресторанных двориков и обновление их концепций. Такие арендаторы сейчас привлекают хороший трафик, в том числе, для магазинов одежды и других товаров.

- Виртуальный шопинг – это угроза для владельцев ТЦ?

- Продажи через интернет хотя и растут стремительными темпами, но в общем обороте розничной торговли их доля невелика – не более 4% - и пока этот канал нельзя воспринимать как угрозу для рынка. Более того, можно говорить о взаимном дополнении – некоторые интернет-ритейлеры выходят в оффлайн и открывают свои магазины или шоу-румы в традиционных форматах, оффлайн операторы запускают интернет-каналы продаж.

- Большинство ТЦ очень схожи между собой, и комплексов с действительно уникальными фишками не так уж много. Торговых комплексов стало больше, получается, они обречены на обслуживание локального спроса из окрестных кварталов?

- Если они не смогут придумать ничего уникального, то да. Именно поэтому многие центры вынуждены постоянно организовывать какие-то маркетинговые акции, например, концерты звезд или детские праздники.

- В Москве сейчас есть неконкурентные объекты?

- Такие объекты есть, но они стали неконкурентными из-за текущих рыночных реалий. Еще 10-12 лет назад практически любой ТЦ из-за дефицита предложения почти сразу становился успешным. Сейчас проекты, у которых нет четкой концепции или с плохой транспортной доступностью, уже испытывают проблемы с заполняемостью.

- Слабые игроки могут закрыться и уйти?

- Вряд ли. Пока критической ситуации нет ни у кого, и даже проблемные объекты можно реанимировать.