В ожидании перемен: как реновация повлияет на частных застройщиков в 2018 году

Георгий Трушин 28442
Фото: © Global Look Press/Anton Belitsky

Запуск программы реновации стал главным событием года на столичном рынке недвижимости. Хотя программа пока началась лишь на бумаге, некоторые частные застройщики уже готовятся к росту конкуренции.

В 2017 году в Москве стартовала программа реновации. И это стало, пожалуй, главным событием для столичного рынка недвижимости. Официально программа реновации жилого фонда Москвы была принята 1 августа 2017 года, и с учетом изменений и внесения дополнительных домов, в нее вошли 5 175 домов.

Программа коснется примерно 1 миллиона москвичей, и предусматривает расселение свыше 350 000 квартир. Какие последствия она несет для рынка в целом и для рынка новостроек в частности? Ведь известно, что часть построенного жилья город станет продавать по рыночным ценам.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин считает, что реновация приведет к обострению конкуренции на рынке новостроек, особенно в массовом сегменте. Через три года власти начнут реализацию нового жилья, а значит, суммарное предложение вырастет. Эксперт полагает, что застройщикам все же удастся эффективно конкурировать за счет оптимизации проектных затрат и вывода на рынок более качественного продукта по сравнению со стандартными новостройками от города.

"Себестоимость строительства в рамках программы реновации составит порядка 85 тыс. рублей за кв. м. Чтобы окупить затраты, город должен будет продавать коммерческую часть в своих проектах с наценкой около 40-50%, т.е. как минимум по 110-130 тыс. руб. за кв. м. Такие цены уже сейчас существуют в комфорт-классе в Москве. Теоретически власти могут установить цену ниже рынка, однако, я полагаю, что на такой шаг они не пойдут, ведь последствия очевидны – кризис одной из ключевых отраслей столичной экономики, отсутствие налоговых поступлений в бюджет. Скорее всего, часть игроков не справится с необходимостью двойной конкуренции — качеством и ценой", — говорит Кирилл Игнахин.

Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК "Маяковский") Роман Сычев уверен, что реновация окажет влияние на спрос именно в тех районах, где она будет проходить наиболее масштабно.

"С одной стороны, массовый покупатель доверяет госкомпаниям. Кроме того, они имеют ценовые преференции за счет низкой себестоимости земельного участка и технических условий по подключению к городским инженерным сетям. С другой стороны, не все государственные застройщики могут похвастаться высокой культурой строительства и, как следствие, не всегда могут обеспечить ожидаемое качество объекта за счет экономии на работах и строительных материалах. Именно поэтому у девелоперов сохраняется "окно возможностей", в частности, они могут уйти в более высокие сегменты, к примеру, в бизнес-класс", — считает Роман Сычев.

Но среди экспертов есть и те, которые придерживаются мнения, что реновация, по крайней мере сейчас, серьезного влияния на рынок не окажет. Например, довольно сдержанную оценку дает управляющий партнер компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, весной и в начале лета было зафиксировано снижение объема предложения квартир в пятиэтажках. Владельцы таких объектов стали снимать их с продажи, рассчитывая, что их дом попадет в программу одним из первых. Однако, как только власти огласили точные списки расселяемых домов в первую волну, объем предложения несколько возрос.

"Что касается первичного рынка жилья, то опосредованное влияние выразилось в том, что, безусловно, определенная часть собственников хрущевок откажется от продажи своих квартир и покупки нового жилья. Для некоторых жилых комплексов в районах, которые практически полностью состоят из пятиэтажных панельных домов, эта тенденция неприятная, ведь местные жители составляют значимую долю покупателей. Однако самые серьезные последствия для рынка может спровоцировать продажа жилья от города после 2020 года", — говорит Мария Литинецкая.

Руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании "БЕСТ-Новострой" Татьяна Шарова замечает, что в пределах 4-5 лет ждать вывода на рынок коммерческого жилья не стоит, соответственно и говорить о влиянии на рынок недвижимости рано. Кроме того, необходимо понимать, что в настоящее время продолжаются публичные слушания и обсуждение архитектурных проектов по застройке территории 5 крупных районов: Царицыно, Головинский, Хорошево-Мневники, Проспект Вернадского Кузьминки. Каждый из них предполагает свой уникальный сценарий освоения территории и деление по этапам и волнам переселения, которые могут иметь существенные отличия.

"Наш опыт участия в разработке концепций по масштабной застройке некоторых районов жильем под переселение и коммерческую реализацию позволяет сделать определенные выводы. Во-первых, это проекты с достаточно долгим горизонтом планирования/инвестирования, требующие значительных вложений на начальных этапах, и, во-вторых, активная коммерческая реализация при схеме волнового переселения начинается через 7-10 лет после начала освоения территории, поскольку строительство домов под переселение является приоритетной задачей программы", — говорит Татьяна Шарова.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова замечает, что реновация окажет на рынок опосредованное влияние, а клиенты сегодня разделились на две категории.

Первые готовы купить такое жилье и ждать, пока им предоставят что-то взамен, а есть те, кто очень боится этой программы и предстоящих перемен, так как не готов менять локацию даже на несколько метров. Также необходимо напомнить, что гражданам предоставлена возможность на любом этапе до подписания первого договора о переселении изменить решение об участии их многоквартирного дома в программе реновации.