Владимир Жидкин о развитии Новой Москвы: метро в Троицк, 180 км дорог, кластеры и технопарки

Наталья Густова 1830

В этом году Новой Москве исполнилось шесть лет, за это время на присоединенных территориях было построено свыше 10 млн кв м недвижимости. В планах наращивать объемы, а главное развивать территорию сбалансированно – строить жилье, дороги, запускать метро, создавать рабочие места и образовательные кластеры.

 

Об инвестициях в Новую Москву, планах на ближайшие три года, и о том, как отказ от долевого строительства скажется на развитии присоединенных территорий в интервью "Вести.Недвижимость" рассказал руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин.

Новая Москва в этом году отметила шестилетие. Владимир Федорович,  что было самым трудным в начале этого пути?

Самым сложным вначале было правильно определить стратегию градостроительного развития. В момент передачи здесь были части трех районов – Нарофоминского, Подольского, Ленинского, а также два города – Троицк и Щербинка. Всего 21 муниципальное образование, у каждого свой генплан (где-то он был, где-то находился в стадии разработки), свой уровень и курс градостроительного развития. Осложнялось еще это тем, что кругом леса и садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), существование которых тоже нужно было учитывать.

Наша задача была правильно объединить, синхронизировать эти территории, и поменять 21 идеологию на одну,  верно определив проект создания новых территорий. Для этого мы проводили конкурсы, привлекали лучших экспертов, в том числе, из  крупнейших зарубежных компаний, которые занимаются градостроительным проектированием.

В итоге были приняты правильные решения, и подготовлен план развития Новой Москвы. На сегодняшний день разработана вся необходимая документация: генплан развития новых территорий, территориальная и транспортная схема, схема инженерного обеспечения и других направлений. Создание этой единой идеологии было самым трудным.

Сегодня Новая Москва активно застраивается, в этом году планируется ввести около 2 млн кв м недвижимости, из них 1,4 млн м жилья. Насколько это большие объемы для присоединенных территорий, нет ли угрозы профицита жилья?

На самом деле 2 млн кв м -  это немаленькая цифра. Но говорить о профиците нельзя. Это было бы много в том случае, если бы не создавалась социальная инфраструктура, не строились дороги. Но у нас параллельно с жильем возводятся школы, детсады,  поликлиники. Опережающими темпами строятся дороги, прокладываются инженерные коммуникации. Поэтому 2 млн кв м недвижимости – это  сбалансированный объем для территории в 145 тысяч га. Если мы будем строить меньше, то мы не выйдем на 1,5 млн жителей к 2035 году.

Это значит, что  объемы строительства будут в дальнейшем увеличиваться?

Объемы строительства будут расти. В ближайшие 10 лет (до 2028 года) на территории Новой Москвы планируется построить 17,33 млн кв м недвижимости, из них 12,3 млн кв м – жилье.

Многое, конечно, будет зависеть от социально-экономического развития страны в целом, доходов граждан. Сегодня 2 млн кв м – это нормальный, оптимальный объем. Если ситуация будет меняться в лучшую сторону с покупательской способностью, то эта цифра будет увеличиваться. У нас сейчас застраивается пока только первая урбанизированная зона, примерно до Сосенок, в Троицке строим. Пока мы не торопимся с объемами.

Один из важных пунктов развития Новых территорий – соцобъекты, большинство из которых строится за счет денег инвестора. С уходом от долевого строительства, когда издержки застройщиков вырастут, будет ли эта пропорция меняться? Что вообще будет с социальными объектами?

За шесть лет было построено 58 социальных объектов, из них две трети за счет инвестора, треть – на городские средства. Пропорция действительно будет меняться, но не из-за изменений в законодательстве, а из-за того, что у нас много социальных объектов предусмотрено в адресной инвестиционной программе.

Сегодня существует дефицит соцобъектов в некоторых поселениях – все, кто раньше жил в деревнях и СНТ, теперь стали городскими жителями и претендуют на школы, больницы, детские сады. Получается, что временное население стало постоянным, соответственно, и потребность в социальных объектах выросла. Мэром было принято решение, выделены дополнительные средства. На ближайшие три  года у нас запланировано строительство еще 78 социальных объектов. А само соотношение между инвестиционными и бюджетными объектами будет выравниваться.

Что касается застройщиков, то за ними обязательство по строительству соцобъектов сохранится. Сейчас все крупные проекты уже начаты, у всех застройщиков поликлиники, детские сады, школы уже заложены в проектах – какие-то уже строятся, какие-то проектируются. Новые проекты мы не запускаем пока.

Практически вся транспортная инфраструктура строится за счет городского бюджета. На чем будут здесь сконцентрированы усилия в ближайшие три года?

В ближайшие год-три мы будем также, как и до этого, параллельно развивать все виды транспорта: строить метро, дороги.  За шесть лет мы построили 140 км дорог, в ближайшие 3,5 года – еще 180 км дорог.

Приоритетным остается развитие Курского и Киевского направлений железной дороги. Там появятся новые железнодорожные пути. Благодаря этому время ожидания между электричками сократится до 4-5 минут. По сути, это будет уже наземное метро.

Ведется работа по созданию трамвайного сообщения, сейчас мы начинаем проектировать трамвайные линии на территории Сосенского поселения. Планируется, что к 2025 году протяженность трамвайных линий составит 48 км, а к 2035 году – 178 км.

Линия метро пойдет в Коммунарку – участок от Большой кольцевой линии (БКЛ) до «Столбово», который включит семь станций.  Проектируется ветка метро до Троицка, которая может уже заработать через пять-шесть лет. На строительство метро до Коммунарки уйдет точно пять лет.

Также строятся поперечные дороги, которые соединяют между собой населенные пункты Новой Москвы. Этому направлению и в будущем будет уделено особое внимание: чтобы жителям Новой Москвы не приходилось выезжать на магистрали, добираясь до соседних населенных пунктов, совершая большой круг.

Трамвай в Троицк тоже поедет?

Что касается трамвая до Троицка, то строить его сейчас нет смысла. Население Троицка – 50 тысяч человек, половина из них остается в городе, поэтому потребности и в трамвае, и в метро одновременно нет. Но сам коридор под строительство трамвая мы оставляем.

Какие-то крупные объекты – спортивные, научные в ближайшее время появятся на карте Новой Москвы?

Сейчас мы активно работаем над строительством технопарков и индустриальных парков. Недавно к нам обратился собственник Черкизовского мясокомбината, у них на территории Новой Москвы порядка 800 га. Они хотят свой земельный участок в районе Киевского поселения использовать под строительство индустриального парка. 

Также есть идея создать медкластер в Троицке, пока этот проект на уровне обсуждения, но такая возможность рассматривается. Кроме этого, прорабатывается вопрос создания в Новой Москве детской железной дороги, инвестором которой выступит РЖД. Пока сроков по строительству нет, но работа над этим проектом идет, в РЖД считают его перспективным.

Что касается учебных заведений, то сейчас инвестор строит корпус для университета «Синергия» в составе своего ЖК. Это первый университетский кластер, который появится на территории Новой Москвы. У МИСиС есть земельный участок, ждем от них проекта, работу над которым они сейчас ведут.  Компания А 101  ведет сейчас переговоры с некоторыми вузами по поводу размещения у себя на участке образовательного кластера.  Уверен, что в Новой Москве в будущем появится десяток образовательных кластеров.

На территории Новой Москвы еще же строится много парков …

Да, у А 101 есть большой проект по созданию парка, они уже провели тендер на первую очередь застройки этого парка, фактически начинается реализация проекта.  Проектируется парк “Глория” на 150 га, Парк Героев на  150 га, строится большой парк в Красной Пахре.

Также продолжаются переговоры по поводу строительства филиала Московского зоопарка. Это крупный проект, превосходящий столичный зоопарк по размерам. Предполагаемая площадь 500-600 га. Есть две возможные локации для него: или рядом с Административно-деловым центром в Коммунарке, или рядом с Московским. Сейчас разрабатывается концепция зоопарка (это будет либо сафари-парк, либо этно-парк), ведутся поиски инвестора.

За шесть лет построено уже 15 парков, сами ЖК включают в себя небольшие парки, в порядок приводятся леса. По паркам идет большая работа, это направление будет и дальше развиваться. Поэтому баланс экологичности не только соблюдается, но и расширяется.

В Новой Москве много амбициозных проектов, большие планы по строительству дорог и недвижимости. За счет чего все это будет строиться? Сколько потребуется вложений для такого сбалансированного развития?

За шесть лет в новые территории  вложено порядка 1 трлн рублей, из них 200 млрд  рублей – городские деньги, остальное – внебюджетные средства.  К 2020 году объем инвестиций должен вырасти до 2,5 трлн рублей. Всего до 2035 года в развитие Новой Москвы будет инвестировано 7 трлн рублей, из них лишь 20% – это бюджетные средства.

Инвестиции сложно находить в тех регионах, где низкий спрос на объекты недвижимости и на земельные участки. Если бы в Новой Москве сегодня не строились дороги, соцобъекты, жилье, тогда инвестора было бы найти трудно. Но когда вчера ваш земельный участок был рядом с болотом, и добраться до него можно было только на санях зимой, а сегодня проходит хайвей, то инвестиционная привлекательность такого участка возрастает в разы.

Сегодня город делает все, чтобы инвестиционный климат на территории Новой Москвы улучшался. Для этого создается транспортная инфраструктура, на развитие которой до 2035 года будет выделено порядка 1 трлн рублей. Инвесторам остается только построить свои объекты, продать, сдать или эксплуатировать.

А что сам инвестор хочет строить  сегодня? В каких проектах он заинтересован больше всего?

Инвестор хочет строить абсолютно разные проекты, все зависит от профиля. Кто-то занимается спортивными объектами, кто-то специализируется на логистических объектах. Во Внуково у нас строится “Внуково-логистик” на площади 350 тыс кв м.  Они могли бы построить жилье на своей территории или завод, но это не их профиль. Понятно, что жилье хотят строить все, но нам одно жилье не нужно. Вообще, много интересных проектов предлагают инвесторы на новых территориях.

А иностранцы проявляют интерес к Новой Москве?

Зарубежные инвесторы готовы вести бизнес на территории Новой Москвы, но сегодня не самые лучшие условия для иностранного инвестирования ввиду санкций. Есть инвесторы из восточных стран. Ведутся переговоры с китайскими партнерами по строительству data-центра в ТиНАО.  Есть намерение отрыть центр подготовки специалистов сервисных центры Volkswagen.

Немецкая компания Wika инвестировала в создание завода в Николо-Хованском около 1 млрд рублей. Чешская PPF Real Estate продолжает успешно работать в Новой Москве, французский инвестор проектирует и хочет строить новый офисный центр.

Есть несколько крупных иностранных компаний, которые развивают свои проекты в  Новой Москве, но мы больше ориентируемся на российский бизнес.

Что много ли частных инвестиций?

Таких сделок немного, в основном люди покупают недвижимость в Новой Москве для себя. Назвать долю инвестиционных сделок сейчас сложно, это раньше было видно таких покупателей сразу: они приобретали по две-три квартиры. Но в целом инвестиционных  сделок немного, и их доля снижается.  Например, Новых Ватутинках, которые активно застраиваются, практически вся недвижимость приобретается для себя, доля частных инвестиционных сделок – 3-5%.

Как проходит программа реновации в Новой Москве?

Программа реновации в Новой Москве рассчитана до 2025 года, нее вошел 251 дом.  Потенциал строительства жилья в рамках реновации составляет порядка 280 тыс кв м.

Сейчас мы проектируем дома, подобраны все стартовые площадки. В следующем году строительство домов пойдет полным ходом. Первые жильцы смогут переехать в новые дома в 2020 году.

Владимир Федорович, ввиду предстоящих законодательных новелл, не можем Вас не спросить о том, как они скажутся на Новой Москве? Стоит ли ждать серьезного роста цен?

Проектное финансирование осложнит работу девелоперам, потому что появляются новые финансово-экономические рычаги контроля. С одной стороны, сложнее будет перемещать средства с одного проекта на другой, добавится нагрузка на себестоимость. С другой стороны, проектное финансирование снизит количество бесконтрольных операций и схем, а также минимизирует риски появления обманутых дольщиков.

Все это, в конечном счете, заставит девелопера работать эффективнее над экономикой проекта и себестоимостью квадратного метра. Сейчас у девелоперов даже при увеличении цен на стройматериалы себестоимость строительства не растет.  Если пять-семь лет назад себестоимость кв м была 40-42 тыс рублей, то сегодня – 32-33 тыс рублей.

Девелоперы тщательно стали подходить к контрактной системе строительства жилья. Они проводят жесткие аукционы на выбор подрядчиков, на инженерные сети, на коммуникации, на поставку оборудования. Новая модель заставит застройщиков работать еще эффективнее и качественнее, находить внутренние резервы.

А на рынке как отразятся изменения?

На сам рынок они не повлияют, потому что есть еще запас прочности, задел недвижимости и высокая конкуренция. Что касается уровня цен, то его будут определять не изменения в законодательстве, а доходы граждан и спрос на жилье. У меня, например, большой вопрос  к тем экспертам, которые говорят, что цена может подняться на 30% за два-три года. Я в это не верю. Цена может увеличиться, но максимум на величину инфляции.

А насколько сама тема обманутых дольщиков актуальна для Новой Москвы?

На территории Новой Москвы были проблемные проекты с 10-12-летней историей, но почти по всем проектам приняты решения, найдены подрядчики и соинвесторы, а само строительство объектов возобновлено. По некоторым объектам продолжается поиск решений. Проблемных объектов осталось два, максимум три.

Есть ли риски появления новых проблемных объектов в Новой Москве?

Сейчас они минимальны, потому что сегодня каждый девелопер находится под жесточайшем контролем. За последние шесть лет ни одного нового проблемного объекта не появилось. Были риски по нескольким проектам: ЖК «МарьиноСтрой», «Спортивный квартал» и «Агрострой» в Первомайском. Но ни на одном из них строительство не остановлено, потому что вовремя включился город.

Связанные персоны: