Что такое рефинансирование ипотеки

6 ноября 2018 г. 15:04

Ипотека сегодня дает возможность тысячам семей приобрести собственное жилье. Однако далеко не каждой семье удается вносить ежемесячные платежи по кредиту, ведь случаются в жизни ситуации, когда финансовая нагрузка становится непосильной и забирает у семьи львиную долю бюджета. В таких случаях заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования ипотеки, чтобы избежать образования долга перед финансовой организацией.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Перед тем, как принимать решение о необходимости такой услуги, каждому заемщику стоит хорошенько разобраться, что такое рефинансирование ипотеки. Банками она позиционируется как вариант изменения условий действующего договора с целью облегчения возврата долга.

Простыми словами, рефинансирование ипотеки – это выдача банком нового долга, которым заемщик погашает первоначальную ипотеку. Выдается такой займ с целью:

  • объединить все имеющиеся кредиты;
  • улучшить условия ипотеки;
  • увеличения срока выплаты займа;
  • уменьшения ежемесячных платежей, а соответственно и финансовой нагрузки;
  • избегания образования долгов перед банковскими учреждениями.

Процедура рефинансирования - что это такое с юридической точки зрения – это целевой кредит, которым можно погасить только уже имеющиеся долги перед банком. На другие цели использовать его нельзя.

Когда рефинансирование выгодно для заемщика?

У процедуры рефинансирования есть несколько особенностей, о которых стоит заранее задуматься, и связаны они с продолжительным сроком ипотечного кредита и его внушительной суммой. Далеко не каждая финансовая организация желает проводить рефинансирование, ведь в результате банк теряет денежную сумму в виде процентов. Особо ощутимо это для банка, если новые условия ипотеки выгоднее текущего долга.

Поэтому в ипотечных договорах некоторые банки прописывают пункты, согласно которым рефинансировать займ или погасить его досрочно не предоставляется возможным, ну или крайне невыгодным. Заемщику стоит очень внимательно читать все пункты договора, прежде чем его подписывать. Однако для банка главное все же получить деньги, в результате чего, скорее всего он пойдет на сделку с клиентом и проведет рефинансирование.

В чем выгода данной процедуры для заемщика:

  1. Увеличится период погашения, в результате чего ежемесячный платеж станет меньше. Таким образом удастся улучшить финансовое состояние, сохранив при этом свое жилье. Минусом данной ситуации является также увеличение переплаты по ипотеке.
  2. Изменится процентная ставка по кредиту, что на большом размере суммы очень заметно. Если у банка есть возможность снизить процент по ипотеке, то это очень выгодно для заемщика.
  3. Изменение валюты кредита – Если изначально займ оформлялся в валюте, то и ежемесячный платеж должен вноситься также в валюте. То есть, перед внесением платежа заемщик должен проводить конвертацию, а, следовательно, выгода  валютного кредита напрямую зависит от курса. Если курсовые колебания приводят к повышению стоимости валюты, то кредит становится непосильным и невыгодным. В этом случае рефинансирование становится единственным выходом.

Кому можно рассчитывать на рефинансирование долга?

Каждый банк выдвигает свои требования к заемщику, который обращается за рефинансированием. Основными критериями, на которые учреждение обращает внимание, являются:

  • возраст заемщика – воспользоваться услугой могут граждане от 21 до 65 лет;
  • гражданство – к рефинансированию могут прибегнуть только граждане Российской Федерации;
  • наличие постоянного рабочего места – банки предоставляют услугу лицам, которыми ведется официальная трудовая деятельность;
  • стаж на последнем месте работы не менее 3 месяцев, при этом человек должен работать минимум 1 год;
  • ежемесячный доход – если 50-60% от зарплаты заемщика будет уходить на погашение ипотеки, то банк, скорее всего, откажет в рефинансировании;
  • заемщик должен иметь постоянную регистрацию в регионе, где находится его банк;
  • кредитная история должна быть чистой, то есть без просрочек.

Какие условия для предоставления нового кредита требуются?

Рефинансировать ипотеку можно только в том случае, когда она соответствует следующим критериям:

  • заемщиком по текущему долгу было совершено самостоятельно более 6-12 платежей;
  • ипотека заканчивается более, чем через 3-6 месяцев;
  • долг не подвергался ранее реструктуризации или пролонгации;
  • по кредиту отсутствуют задолженности платежей.

Некоторые банки предоставляют возможность рефинансироваться даже с просрочками, только их длительность не должна превышать 10 суток.

Какие документы необходимы для рефинансирования?

Клиент, решивший прибегнуть к рефинансированию, оставляет в выбранном банке заявку и начинает готовить полный пакет документов. Помимо первоначального договора по  ипотеке с графиком платежей, новая банковская организация потребует от первого банка справку, в которой указаны следующие данные:

  1. Реквизиты, по которым будет осуществляться перевод денежных средств для погашения долга.
  2. Сведения о просроченных платежах.
  3. Данные о размере просрочек, их сроке.
  4. Сумма, которую необходимо внести для полного погашения кредита (вместе с процентами).

Подобная справка имеет срок действия в течение 3 суток, поэтому этот документ берется в последнюю очередь лишь после того, как новый банк одобрит ипотеку.

Также важным является документ, согласно которому кредитор согласен на рефинансирование. Эта бумага предоставляется в банк минимум за неделю до предполагаемого времени погашения долга.

Когда все бумаги будут собраны и предоставлены новому кредитору, банк начнет проверку и вынесет решение по рефинансированию. Отказ заемщик может получить в двух случаях: во-первых, у него будут иметься просрочки по платежам перед предыдущим банком, во-вторых, ухудшившееся материальное положение клиента также негативно повлияет на решение.

Как происходит процедура рефинансирования?

По сути, процедура рефинансирования ипотечного займа мало чем отличается от взятия обычного кредита в банке. Процедура весьма стандартна и состоит из нескольких важных этапов:

  1. После рассмотрения заявки и всех необходимых документов банк выносит свое положительное решение, то следующий шаг – это подписание нового договора по ипотеке.
  2. Следующий этап – переоформление бумаг. Ипотека выдается клиенту под залог приобретаемого недвижимого имущества (квартиры). При рефинансировании права на квартиру от старого банка переходят к новому, то есть кредитор получает залоговое имущество.
  3. Оформление документов для перевода денежной суммы. Такими документами может выступать платежное поручение или заявление.
  4. После перечисления денег на счет старого банка клиент прекращает сотрудничество со старой кредитной организацией, а с новым банком начинает расчетную историю.
  5. Денежные средства в виде наличной суммы банк заемщику не предоставляет, капитал переводится на счет по реквизитам старого банка.

Важно знать, что в то время, пока старым банком закрывается ипотека, а новым оформляется новый кредит, на заемщика начисляют повышенные проценты. Это делается банком для подстраховки нового кредита, который еще не получил обеспечение залоговым имуществом. Когда квартира перейдет во владение банку, тогда процент по долгу понизится.

Лучшие банки для проведения рефинансирования

Кредитное учреждение

СберБанк

ВТБ

Тинькофф

Газпромбанк

Райффайзенбанк

Процентная ставка, %

От 9,5 годовых

От 9,5 годовых

От 6, 98 годовых

От 9,2 годовых

От 9,5 годовых

Максимальный срок предоставления кредита, лет

30

30

25

30

30

Выделяемая денежная сумма

1 млн. руб (или 80% оценочной стоимости квартиры)

От 10 до 30 млн.руб. (в зависимости от численности города)

До 100 млн.руб.

От 05 до 60 млн.руб. (но не менее 15% и не более 85% от оценочной стоимости недвижимости)

Не более 85% от оценочной стоимости недвижимости

Преимущества

1.      Минимальный пакет документов

2.      Большая сеть отделений, банкоматов, терминалов

 

1.      Погашение без процентов

2.      Разветвленная сеть отделений по РФ

1.      Нет необходимости посещать отделения лично

1.      Подтверждение заявки во многих случаях положительно

1.      Консультирование по телефону.

2.      Отправление

 

Отзывы клиентов и опыт работы на рынке кредитования, а также выгодные условия рефинансирования выделяют эти банковские учреждения в пятерку лучших в России.

Какие условия предлагают банки при рефинансировании ипотеки?

Каждая банковская организация предлагает разные условия рефинансирования, а отличаются они все по трем параметрам: ставке, сроке и сумме:

  1. Новый заем выдается для погашения основного тела уже имеющегося долга, при этом проценты гасятся заемщиком из других средств.
  2. Новый ипотечный кредит выдается банком для погашения всего старого займа с процентами.
  3. Новый банк выдает сумму, которая больше той, которая требуется для закрытия старого долга. Оставшиеся деньги заемщик может потратить, как ему пожелается.

Процентные ставки от банков

Банки предлагают разного вида ставки. Они могут быть фиксированными и плавающими. Что касается фиксированной ставки, то она неизменна на протяжении всего кредитного периода. Положительная сторона такой ставки в том, что заемщик всегда знает сколько и когда ему платить, а поэтому может планировать свой бюджет.

В плавающий тип ставки входит постоянная, которая не меняется на протяжении действия долга, и переменная – ставка, меняющаяся от условий, которые указаны в договоре и зависят от рынка кредитования на текущий момент. Если займ берется в рублевой валюте, то плавающая ставка рассчитывается, основываясь на индикаторе Mosprime.

Помимо этого нельзя оставлять без внимания и ставку от ЦентроБанка РФ, которая является ключевой, ведь именно она регулирует проценты по всем кредитным продуктам.

Как рефинансировать валютную ипотеку?

Если рефинансировать необходимо валютный долг, то условия по сравнению с программами рублевых ипотек здесь менее выгодные. В данном случае все зависит от рыночного курса валюты, в которой бралась ипотека. Если условия становятся невыгодными для оплаты, то рефинансирование позволяет изменить валюту.

Рефинансирование валютного долга может происходить в следующих вариантах:

  1. Сокращается или продлевается срок кредита.
  2. Оформляется новый кредит с целью закрытия старого.
  3. Меняется валюта займа – снижаются расходы в ходе конвертации денежных сумм.
  4. Уменьшается ставка по долгу.
  5. Уменьшается размер ежемесячного платежа. При этом если платеж каждый месяц станет меньше, то вот срок погашения всего займа увеличится, что в результате приведет к увеличению переплаты по ипотечному кредиту.

Какие недостатки имеет ипотечное рефинансирование?

Первым минусом процедуры рефинансирования является оформление всех необходимых бумаг, как и в случае с новым займом. Помимо этого заемщик должен доказать новому банку то, что он финансово благополучен и стабилен.

Также нет никаких гарантий того, что новый кредит в новой банковской организации будет стопроцентно одобрен, а это приведет к тому, что силы и средства будут потрачены впустую.

Исходя из всех минусов и плюсов, каждый заемщик должен ответственно подходить к выбору банка для проведения рефинансирования и внимательно изучать все условия договора по ипотечному кредитованию.

(Всего голосов: 0)
Была ли статья полезна? 0 0

Нашли ошибку? Выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Следующая статья
Ипотека для ИП
Акция
Дизайн
Отправить

Брали ли вы когда-либо ипотеку?