Алексей Емельянов: на рынке выиграет тот, кто умеет договариваться

Георгий Трушин 360

Резких изменений на рынке офисной недвижимости не будет ситуация стабилизировалась еще в 2016 году.

Рынок коммерческой недвижимости в России переживает не самые лучшие времена. Заполняемость бизнес-центров оставляет желать лучшего, многие офисы простаивают без арендаторов, доходы застройщиков зачастую падают. О настоящем и будущем данного сегмента рынка “Вести.Недвижимость” рассказал генеральный директор компании City&Malls PFM Алексей Емельянов.

— Как бы вы охарактеризовали сегодняшний офисный рынок? Ставки больше резко не падают, зафиксировались, доля пустующих площадей не растет, а иногда, как в случае с “Москва-Сити” и вовсе снижается. Что это — стабилизация, за которой последует рост, длительная стагнация или период, за которым дальнейшее падение и поиски дна?

— Разумеется, хочется ответить, что мы пришли к стабилизации рынка, и очень скоро нас ждет пусть даже и медленный, но рост. Однако поводов для такого оптимизма пока недостаточно. Сейчас рынок офисной недвижимости нащупал некоторую точку равновесия: УК, арендаторы и собственники адаптировались к новой реальности.

Арендные ставки по сравнению с докризисными снизились в среднем на 15-20 процентов и номинируются в большинстве случаев в рублях. Доля пустующих площадей в течение 2016 года сократилась на 2-3 процента. Положительную динамику показывает “Москва-Сити”, где по данным Colliers International, вакансия упала с 32 до 19 процентов. Это произошло за счет покупки площадей мэрией Москвы, компанией “Транснефть”, ВТБ. Банки, для которых владение и управление коммерческой недвижимостью не профильная деятельность, становятся собственниками залоговых активов. Что делать с такими активами? Передавать профессиональной управляющей компании для вывода на рынок и возврата инвестиций, реализовывать площади в лизинг, проводить аудит и делать реконцепцию, использовать площади для собственных целей — организации еще одного бэк- или фронт-офиса. Думаю, не все финансовые структуры окончательно определились с выбором.

— Какие события уходящего годы вы бы назвали главными, знаковыми на офисном рынке столицы и России в целом?

— Год запомнится снижением ставок, победой рубля над долларом в качестве основной валюты в договорах аренды, увеличением доли кратко- и среднесрочных договоров до 5 лет, а также переходом активов к банкам. Например, в Москве Сбербанку отошел БЦ “Президент-Плаза”, структурам казахского БТА — БЦ “1812”, ВТБ – башня “Федерация”, перепрофилированием офисов под апартаменты или другой сегмент. Но не всегда эти проекты успешны или доведены до конца.

Из трендов уходящего года стоит выделить продолжившуюся еще с 2015 года миграцию арендаторов из бизнес-центров класса А в комплексы класса В и В+. Конечно, арендаторы выбирают проекты с удобной локацией, инфраструктурой, высоким качеством помещений и инженерных систем, и при этом с более конкурентными арендными ставками. При этом в классе В происходят знаковые сделки с крупнейшими российскими и зарубежными компаниями. В качестве примера отмечу аренду компанией “Русатом Оверсиз Инк” площадей во флагманском бизнес-центре делового квартала “Симоновский” — БЦ “Симонов Плаза”.

— Недавно была произведена реконструкция МЦ ROOMER, его площадь увеличилась на 7 тысяч квадратных метров. При этом даже с учетом расширения торгового пространства вакансия в проекте не более 1 процента. За счет чего это достигнуто в период кризиса коммерческой недвижимости?

— Это объясняется грамотно проработанной еще на старте концепцией Просматриваемость подиумов, зонирование пространства по товарным категориям, понятная навигация, контроль УК за оформлением подиумов и реализуемым ассортиментом, системно спланированная и грамотно таргетированная рекламная кампания. Успешность торгового или офисного центра во многом определяется еще на предпроектной стадии. Здесь важно сотрудничество архитекторов, проектировщиков со специалистами управляющей компании, которая в дальнейшем будет отвечать за сдачу в аренду и эксплуатацию здания.

Если оставить в стороне вопрос продвижения торговых центров для обеспечения трафика, которое требует использования как охватных каналов, так и специальных мероприятий, и обратиться к рынку офисной недвижимости, то эффективнее всего продвижение через Интернет работает при аренде небольших помещений, площадью до 300 кв. метров, которые компании самостоятельно подыскивают для размещения своего бизнеса.

Крупные игроки чаще прибегают к помощи профессиональных брокеров и консультантов, которые не только осуществляют поиск вариантов, но и представляют интересы арендатора при проведении переговоров с собственником при заключении договора. Тем не менее, с помощью сети, в том числе собственного сайта, можно сформировать представление о продукте у потенциального арендатора, привлечь его внимание и побудить к обращению.

Безусловно, размещение наружной рекламы является мощным каналом, но за счет большого охвата нецелевой аудитории, он подходит для решения только определенных задач. Что же касается традиционных печатных СМИ, то их доля в рекламных бюджетах устойчиво сокращается и, вероятно, в обозримом будущем данная тенденция сохранится.

— Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2017 году?

— Резких изменений на рынке офисной недвижимости мы не ждем — ситуация стабилизировалась еще в 2016 году. Существенные изменения возможны только при серьезных политических и экономических изменениях в стране. Поглощение офисной недвижимости будет постепенно расти, так как в 2017 году в Москве ожидается минимальный объем ввода новых офисных площадей — на уровне 170-200 тысяч квадратных метров (без учета “Москва-Сити”). Уровень вакансии в выгодных центральных локациях и в деловых кварталах с развитой инфраструктурой будет постепенно снижаться.

В торговой недвижимости продолжится развитие формата lifestyle, edutainment, то есть торгово-развлекательные центры будут все больше дрейфовать в сторону развлекательной составляющей, но и оживление ритейла также прогнозируется экспертами. В следующем году все участники рынка продолжат практиковаться в искусстве ведения переговоров, поисках компромисса и выиграет тот, кто лучше других умеет договариваться.

Читайте также:
10 августа 2017 г.
Ольга Корниенко, Минстрой: "У пострадавших дольщиков всегда будет выбо...
3 августа 2017 г.
Даниил Селедчик: борьба за покупателя будет набирать обороты
27 июля 2017 г.
Оксана Полякова: кардинальных изменений на рынке аренды не будет
Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн