Антон Борисенко: конкуренция на рынке будет расти

Георгий Трушин 319

Объем предложения на рынке очень велик и охватывает большинство интересов потребителей и по классу домов, и по цене, по стадиям готовности, дополнительным опциям.

О современных тенденциях на российском рынке недвижимости и о ближайшем будущем "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор девелоперской группы "Сити-XXI век" Антон Борисенко.

Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости? Он адаптировался к кризисным явлениям?

— Да, в настоящий момент уже можно говорить о том, что рынок стабилизировался. В Москве и Московской области уровень средних цен, практически не менялся в течение почти полутора лет – с ноября 2015 года. Средние цены по рынку Москвы (без учета элитного жилья) колебались в пределах от 153 до 159 тысяч рублей за квадратный метр. В области средние цены менялись в пределах от 71 до 74000 рублей за метр. То есть, максимальный перепад средней цены по рынку Московского региона за последние полтора года не превышал 4 процента.

Уровень спроса в Московской области перестал снижаться после 2014 года и в последние два года держится практически на одном уровне — 92-93 тысячи сделок в год. А московские показатели спроса в 2016 году вовсе побили все рекорды — по итогам года зарегистрировано в 1,8 раза больше сделок, чем в 2015 году и в 1,5 раза больше, чем даже в ажиотажном 2014 году. Для справки, согласно данным Росреестра, в 2016 году зарегистрировано порядка 35600 договоров долевого участия в строительстве, в 2015 году – 19600, а в 2014 году — 24000 договоров.

Однако, необходимо отметить, что повышению уровня спроса в Москве способствовал выход большого количества проектов с относительно низкими ценами, конкурирующими с Московской областью.

Поддержанию уровня спроса в Московском регионе во многом способствовала программа ипотеки с государственной поддержкой. Также свою роль сыграл тот факт, что девелоперы активно адаптировали свои проекты под изменившиеся запросы покупателей: это уменьшение средней площадей квартир и, соответственно, средних бюджетов покупки, возрастающая доступность жилья с отделкой и повышение качества проектов.

— Каково положение таких сегментов рынка как элит- и премиум-класс? Насколько хорошо они переживают непростые времена на рынке и падение покупательской активности?

— В настоящий момент "Сити-ХХI век" в основном занимается реализацией проектов комфорт-класса. Что касается элит- и премиум-класса, то, по нашим данным, существенного изменения в темпах продаж таких проектов не наблюдалось, так как это не массовый продукт и изначально рассчитан на более узкий сегмент аудитории.

— Правда ли, что больше всего от кризиса пострадало жилье бизнес-класса? И если да, то какие имеются выходы из сложившегося положения?

— Влияние кризиса распространилось на все сегменты жилья — от эконом- до элит-класса. Однако тот факт, что наибольшее снижение темпов продаж было характерно именно для проектов бизнес-класса, объясняется тем, что покупатели, которые не могли отложить покупку квартиры, нашли замену в комфорт-классе, тем самым перераспределив спрос в сторону более дешевого, но достаточно качественного сегмента.

Учитывая, что многие комплексы комфорт-класса в последние годы предлагают своим клиентам опции бизнес-класса: высококачественное благоустройство, дизайнерские входные группы, продуманные и эргономичные планировки с гардеробными комнатами, просторными лоджиями. Для привлечения клиентов "бизнесу" необходимо дальнейшее повышение качества продукта и продуманная политика реализации.

— Жилье комфорт-класса практически вытеснило с рынка эконом-класс — во всяком случае, в Москве. Это кратковременное явление или недвижимость комфорт-класса действительно тотально заменит жилье эконом-класса?

— Вряд ли замену жилья эконом-класса на комфорт-класс можно рассматривать как временное явление: люди стремятся к повышению качества жизни. Как только на рынке появились проекты с комфортными условиями по чуть более высоким ценам, спрос закономерно сместился в их сторону. Кроме того, с учетом стоимости земли застройщику часто выгоднее вложить средства в продукт, чтобы получить прибыль от продажи по более высокой стоимости, чем сэкономить на улучшениях и потерять возможную прибыль.

— Появились ли за последние два года на рынке новые тенденции?

— Безусловно, и я бы выделил три основных. Первая — улучшение качества продукта. Сейчас девелоперы стараются выводить на рынок проекты, которые имеют максимальное количество дополнительных опций, направленных на то, чтобы создать для жителей комплекса максимально комфортную среду: расположение входов в подъезды на уровне земли, отсутствие порогов, датчики движения, создание уютного дворового пространства, современные инженерные решения и многое другое. В целом можно отметить, что девелоперы стремятся предоставить продукт более лучшего качества без существенного удорожания продукта для потребителя.

Вторая — пересмотр квартирографии проектов и планировочных решений. Эта тенденция была обусловлена снижением покупательской способности населения и, соответственно, снижением бюджета покупки. Когда в результате в первую очередь стали продаваться квартиры наименьшего метража, но с классическим зонированием, девелоперы, в большинстве своем, в новых проектах ушли от больших метражей, сместив площади к нижним диапазонам классов.

Третья — распространение системы индивидуальных скидок. После первого бума скидок, которым девелоперы постарались поддержать свои темпы продажи с началом кризиса, уже около года наблюдается тенденция смещения от общих скидок к индивидуальным. Индивидуальные скидки во многом зависят от бюджета покупки, типа помещения и условий оплаты, они более гибки и вариативны. Например, сейчас в ЖК "Краски Жизни" клиенты могут рассчитывать на индивидуальную скидку в офисе продаж.

Как скажется на российском рынке окончание действия программы субсидированной государством ипотеки?

— Конечно, завершение программы господдержки ипотеки отрицательно отразится на объеме ипотечных сделок. Однако, уже сейчас банки разрабатывают собственные программы, направленные на снижение ставок по ипотеке. Кроме того, набирают популярность совместные программы девелоперов и банков с нулевым первоначальным взносом, которые направлены на поддержание доли ипотечных сделок.

— В 2018 году закончится программа по выплатам материнского капитала. Не слишком ли опрометчиво завершать программу, которая является одним из драйверов рынка, не предложив ничего взамен?

— Материнский капитал является существенным подспорьем для многих семей, приобретающих квартиру. Это социально значимая программа, к которой мы относимся с большим уважением. Но называть ее драйвером я бы не стал - материнский капитал используется для оплаты жилья не более чем в 5 процентах случаев. В любом случае мы будем только приветствовать продление программы, так как материнский капитал помогает позволяет решить «квартирный вопрос» семьям с детьми, а это наша целевая аудитория. Неслучайно миниполисы, которые мы строим, называют территорией семейных ценностей. Существенного снижения сделок в своих проектах в связи с отменой материнского капитала мы не ждем — в "Сити-ХХI век" для семей с детьми действует программа лояльности, которая позволяет им рассчитывать на особые условия и индивидуальные скидки.

Что будет происходить на российском рынке недвижимости в ближайшие шесть-восемь месяцев?

— Вторая половина 2016 и начало 2017 года ознаменовались выходом большого количества проектов на территории Московской области, сейчас объем предложения на рынке очень велик и охватывает большинство интересов потребителей и по классу домов, и по цене, по стадиям готовности, дополнительным опциям.

В связи с этим можно ожидать дальнейшего ожесточения конкуренции между проектами и девелоперами за внимание потребителя. Но для девелоперов — это уже привычная ситуация, так как в последние годы конкуренция на рынке недвижимости Московского региона была очень серьезной. Пока мы не говорим о затоваривании, но, если новые проекты будут выходить на рынок с той же интенсивностью, мы действительно рискуем столкнуться с тем, что после завершения строительства, большая доля квартир в готовых домах будет оставаться не проданной.

— Какие проекты будут заявлены на участие в Премии, в чем их достоинство?

— Жилой квартал комфорт-класса "Краски жизни" в Видном — наша гордость и может стать претендентом на победу RREF Awards. Как раз на примере этого проекта можно говорить об улучшениях, которые девелоперы закладывают в свои проекты. Мы предусмотрели более 80 вариантов планировок, дизайнерскую отделку общих зон, более 20 игровых и спортивных площадок, скейт-парк, уютные зеленые зоны для отдыха. Над архитектурой проекта работало известное бюро "Остоженка": яркие фасады "Красок жизни" заметны издалека и успели стать в какой-то мере визитной карточкой Видного. Квартал "Краски жизни" входит в состав миниполиса Радужный, мини-города со своей особой атмосферой и развитой инфраструктурой. У жителей будет все необходимое, в том числе, свой торговый центр и соседский клуб.

Новые проекты, заявленные на 2017 и 2018 год?

— На данный момент в перспективных проектах Москвы числятся более 200 проектов, в Новой Москве – около 20, в Московской области – официально заявлено около 50 перспективных проектов. В списке перспективных проектов также находятся проекты компании "Сити-ХХI век" — четыре новых миниполиса в ближайшем Подмосковье и многофункциональный центр с апартаментами в Москве.

Какие тенденции?

— Мы ожидаем, что в ближайшие годы продолжится тенденция улучшения качества жилья в рамках классов. Также будут актуальны все тенденции, обозначенные в течение последних двух лет – сокращение бюджетов покупки, рост предложения квартир с отделкой. Кроме того, застройщики сейчас активно занимаются совершенствованием клиентских сервисов. Это возможность тест-драйва объектов недвижимости, онлайн-бронирование и покупка жилья через интернет, интересные программы рассрочки. Цены на недвижимость, скорее всего, будут балансировать на уровне средних текущих цен за квадратный метр, с колебаниями в пределах до 3-5% в год. Больше всего может "просесть" сегмент бизнес-класса – средняя цена по рынку может падать на 5 процентов в год, в основном за счет смещения месторасположения таких проектов в непрестижные районы города или ближе к МКАД.

Как настроены ваши покупатели? Покупают жилье только из острой необходимости или ситуация в целом стабильна?

— Острая необходимость в решении квартирного вопроса рано или поздно встает в каждой семье: рождаются дети, взрослые дети съезжают от родителей, заключаются браки. Квартиры разменивали, продавали и покупали всегда, независимо от кризиса.

Однако, по сравнению с докризисным периодом сейчас значительно увеличился срок принятия решения о покупке: от момента первого осмотра квартиры до совершения сделки порой проходит до полугода. И дело тут не только в том, что в кризис снизилась покупательная способность населения. Рынок стабилизировался, торопиться покупателю некуда, можно выбирать, где проект качественней, а условия продаж лучше, тем более, что каждый месяц на рынок выходят новые интересные проекты.

Почему из года в год вы поддерживаете Премию?

— RREF Awards — одна из наиболее престижных и уважаемых премий рынка недвижимости. Кроме того, она способствует появлению четких профессиональных стандартов, большей цивилизованности и прозрачности рынка жилья, служит ориентиром как для экспертов, так и для покупателей. Мы, как активный участник рынка, заинтересованы в развитии не только нашей компании, но и всей отрасли, именно поэтому из года в год поддерживаем этот интересный и, на наш взгляд, общественно значимый проект.

Читайте также:
25 мая 2017 г.
Юлиан Гутман: на рынке сохраняются большие скидки
18 мая 2017 г.
Алексей Новиков: на ипотечном рынке все спокойно
27 апреля 2017 г.
Татьяна Подкидышева: рынок сейчас устойчив
Акция!
Дизайн