Илья Менжунов: бурного роста элитки в ближайшие годы не будет

Георгий Трушин 236

Предстоит долгий период восстановления, хотя высоколиквидные объекты города и загорода будут продаваться, и цены на них восстановятся быстро.

Когда на российском рынке недвижимости начался кризис, некоторые эксперты предрекали крах дорогим сегментам. Например, вдавались мрачные прогнозы относительно элитного класса. Но негативные прогнозы не оправдались, элитный сегмент не только устоял, но и развивается. О настоящем и будущем элитного жилья “Вести.Недвижимость” рассказал директор Департамента элитной недвижимости компании “Метриум Групп” Илья Менжунов.

— Как можно охарактеризовать то, что сейчас происходит на российском рынке недвижимости?

— Лучше всего текущее состояние рынка элитной недвижимости московского региона характеризует слово “стабилизация”. После действительно непростого 2015 года, когда произошло резкое сокращение спроса, в 2016 году на рынок постепенно начал возвращаться покупатель. Число сделок, заключенных в данном сегменте, за прошлый год выросло на 33 процента по сравнению с 2015 годом. Снижение цен на первичном рынке прекратилось, и средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в столице зафиксировалась у отметки 680 тысяч рублей за квадратный метр. Благодаря стабилизации валютных курсов и цен на нефть на рынок постепенно возвращаются наиболее платежеспособные группы покупателей. Иными словами, 2016 год оказался более спокойным для игроков рынка, чем 2015 год, когда они были охвачены апокалиптическими настроениями.

— Появились ли какие-либо новые тенденции в период кризиса? Как долго у покупателей сохранится мода на небольшие квартиры? И есть ли шансы у жилья от 100 квадратных метров когда-нибудь вернуться к докризисным показателям?

— Пожалуй, главные изменения затронули покупательское поведение: клиент стал более требовательным. Требовательность выражается в долгих сроках экспозиции, придирчивой оценке качества продукта, будь то жилой комплекс или загородный коттеджный поселок, первичный или вторичный рынок, столица или область. Сегодня на рынке нет клиентов, которые подходят к выбору жилья с таким легкомыслием, как это было во времена золотых цепей и малиновых пиджаков. Покупатели проявляют тотальную нетерпимость к неликвидным объектам, которых на рынке полным-полно.

Вторая тенденция — это прагматичность, которая выражается, прежде всего, в уменьшении средней площади приобретаемого жилья. Если раньше клиенты интересовались объектами по 200-250 квадратных метров, то сейчас фокус сместился к квартирам площадью порядка 100 квадратных метров. Сегодня покупатель исходит из своих реальных потребностей в жилой площади: если семья состоит из четырех-пяти человек, то и габариты загородного дома не должны превышать 450 квадратных метров. А если речь идет о квартире, то 150 квадратов. Полагаю, в ближайшие годы покупательский интерес к домам площадью 1000-2000 квадратных метров с предусмотренными в них бассейнами для акул не вернется.

Когда начался кризис, то многие эксперты предрекали скорый крах элитному сегменту. Но это не произошло — почему?

— Мы живем в одном из крупнейших мегаполисов мира. По данным Forbes за 2016 год, в Москве проживают 60 миллиардеров с суммарным состоянием в 217,6 миллиарда долларов — всего в России их 77. По этому показателю наша столица занимает третью строчку в мире, уступая только Гонконгу и Нью-Йорку. Проще говоря, Москва — это один из наиболее потенциально емких рынков элитной недвижимости в мире, а значит, что только самый глубокий социальный или политический кризис может поколебать его основы. То есть любое снижение спроса носит ситуативный характер. Так было и в 2015 году, когда спрос резко снизился, хотя клиенты не свернули свою активность, а, скорее, занимались разведкой предложения. В 2016 году они перешли к активным действиям.

— В каком состоянии находится сейчас рынок ипотеки? Насколько верна информация, что чуть ли не половина сделок на рынке проводится с помощью ипотечных кредитов? И что будет, когда завершится программа субсидированной государством ипотеки?

— Для элитного сегмента ипотека, конечно, не имеет такого же принципиального значения, как для рынка массового жилья. Более того, субсидирование ставки предполагалось только для сделок, не превышающих 8 миллионов рублей, то есть для высокобюджетных классов жилья господдержка ипотеки прошла мимо. Это справедливо, ведь строительная активность на 80 процентов сосредоточена в эконом- и комфорт-классе жилья, а элитная недвижимость — это штучный продукт, поэтому поддерживать ее государству нет никакого смысла.

Тем не менее, на элитном рынке — особенно городском — ипотечные сделки есть, однако они крайне редки. Прежде всего, это связано с политикой самих банков — они неохотно кредитуют приобретение дорогостоящего жилья. Элитный дом или квартира – крайне специфичный актив с точки зрения управления, и банки убедились в этом еще после кризиса 2008 года, когда немало таких объектов перешли к ним в собственность из-за банкротства заемщиков. Именно этот фактор — неготовность кредитных институтов оценивать элитку и управлять ею — сдерживает развитие кредитования высокобюджетного жилья, хотя на Западе оно развито. Поэтому сегодня ипотека на высокобюджетное жилье, как правило, обсуждается только индивидуально, и банки требуют в залог не только сам объект сделки, но и уже как минимум два имеющихся во владении у заемщика дома или квартиры.

У вторичного рынка, который проигрывает сейчас рынку новостроек по всем статьям, есть шансы на возрождение?

— На мой взгляд, вторичный рынок элитного загородного жилья ждет незавидная судьба. Как это ни печально, сегодня он наводнен крайне низко ликвидными домами с изношенными инженерными коммуникациями, плохим ремонтом и старой мебелью. Многие из таких домовладений находятся в стихийных поселках без охраны и социальной инфраструктуры. При этом расценки на такую недвижимость их нынешними владельцами чрезвычайно завышены, отчего они годами не могут реализовать свои объекты.

Как я уже отметил, сегодня немногочисленные покупатели стремятся вложиться только в наиболее ликвидные объекты рынка — новые поселки с богатой инфраструктурой, и вторичные дома они не рассматривают. Если такие домовладения и интересуют клиентов, то только в качестве земельных участков под новое строительство — сами же дома неизбежно ждет снос. Иными словами, в скором времени такие объекты будут продаваться ровно по стоимости земельного участка, на котором они находятся.

На городском рынке ситуация со вторичкой будет складываться не столь драматично, но и не слишком оптимистично. Вторичные элитные дома морально устаревают пропорционально тому, как растут стандарты качества в элитных новостройках. Единственный фактор, который не даст упасть расценкам на такое жилье — их локация, которая всегда будет привлекать определённые группы клиентов.

Каков прогноз на ближайшее будущее российского рынка недвижимости — хотя бы на три-четыре месяца 2017 года?

— Сегодня многие говорят о достижении рынком “дна”, подразумевая под этим обязательно последующий за этим “отскок”. Однако многие участники забывают, что по “дну” можно и ползать, причем довольно долго. Именно поэтому я не ожидаю, что в ближайшие годы мы увидим рост рынка, сопоставимый с рывком середины 2000 годов. Нам предстоит долгий период восстановления, хотя высоколиквидные объекты города и загорода будут продаваться, и цены на них восстановятся быстро. Причем до сих пор в столице есть квартиры, которые реализуются по 40-45 тысяч долларов за квадратный метр — это единичные, качественные продукты. Но, все же, основная масса рынка — неликвид — еще долго будет оттягивать цены вниз. Тем не менее, вслед за восстановлением спроса в низком бюджете (1-2 миллиона долларов). Его мы наблюдали в 2016 году, в 2017 году на рынок вернутся клиенты, рассчитывающие на покупки в диапазоне от 5 до 10 миллионов долларов.

Читайте также:
25 мая 2017 г.
Юлиан Гутман: на рынке сохраняются большие скидки
18 мая 2017 г.
Алексей Новиков: на ипотечном рынке все спокойно
27 апреля 2017 г.
Татьяна Подкидышева: рынок сейчас устойчив
Акция!
Дизайн