День Х: как будут жить застройщики и покупатели после 1 июля  

Наталья Густова 47349
фото: Fisenko Evgeny/shutterstock.com

Законодательные новеллы в долевом строительстве изменят работу застройщиков, для самих покупателей пока все останется, как и прежде. Долевое строительство в чистом виде прекратит существовать спустя год.

Первого июля в силу вступает очередной пакет поправок, который ужесточит работу девелоперов в долевом строительстве. Окончательно долевка прекратит существовать через год – 1 июля 2019 года. На смену придет проектное финансирование. Об этом в ходе прямой линии сообщил президент России Владимир Путин.  По его словам, сейчас в отрасли находится около трех миллионов рублей, и девелоперы "далеко не всегда используют их по назначению".

Игра по новым правилам

Эксперты уже не раз заявляли, что отказ от долевого строительства приведет к росту цен на новостройки от 5-25%, консолидации рынка  и как следствие к ослаблению конкуренции.

Стоит отметить, что вступающие в силу поправки будут касаться только новых проектов. Изменения, которые начнут действовать с первого июля,  направлены на ужесточение квалификационных требований к застройщикам. Например, вводится обязательное банковское сопровождение, будет действовать принцип "один застройщик – одно разрешение". Исключением станут проекты комплексного развития территории. По оценкам РАСК,  к такого рода проектам относится от 35 до 65% всего объема проектов жилищного строительства.

Изначально поправки носили более принципиальный характер, однако, власти пошли на некоторые уступки.

После доработки законодателями новые требования к застройщикам существенно смягчились. В части финансовых параметров деятельности девелоперам предоставлена большая свобода, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.  Например, разрешено занимать средства у головной организации в корпорации, в которую входит застройщик.

"Повышена ограничительная планка по расходам на администрирование бизнеса. Снят запрет на выпуск застройщиком облигаций. Выполнение требования наличия собственных средств в размере 10% от стоимости строительства перестанет быть обязательным, если у девелопера есть кредит от уполномоченного банка, покрывающий 40% инвестиций в проект", - говорит Мария Литинецкая.  По ее мнению, это сделает переход к проектному финансированию не столь болезненным.

"Одно из важных изменений заключается в том, что застройщику будет необходимо под каждый проект создавать отдельное юридическое лицо, при этом деньги дольщиков он должен будет направлять непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании", - продолжает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.  

Схема эскроу-счетов пока будет работать на добровольной основе. Уже есть компании, которые работают по таким схемам,  например, некоторые локальные застройщики, но их доля невелика, отмечает она.

Сохраняется требование в части опыта работы застройщика - не менее трех лет, и за это время девелопер  должен построить не менее 10 тысяч квадратов жилья.

"Это значит, что инвесторы будут вынуждены приобретать юридические лица, которые в прошлом выступали застройщиками и уже имели в своем портфеле свыше 10 тысяч квадратных метров возведенных домов", - отмечает Мария Литинецкая.

По мнению Ирины Доброхотовой, это может привести к тому, что в стройке не смогут участвовать дочерние юрлица, создаваемые крупными инвесторами конкретно под определенные проекты. На фоне этого налоговая нагрузка на крупный бизнес может вырасти, что неминуемо скажется на росте себестоимости жилья.

Еще одна мера властей, которая может создать проблемы уже для всех застройщиков – это приостановка регистрации ДДУ.  Росреестр будет вправе приостановить регистрацию новых ДДУ, если застройщик задерживает сдачу квартиры на срок более полугода. Однако, не всегда такая задержка связана с действиями застройщика. Например, ресурсники могут затягивать подключение к сетям.

"На мой взгляд, запрет на регистрацию ДДУ в таких мерах скорее дестабилизирует некоторые проекты и увеличит число дольщиков, не получивших квартиры", - отмечает Мария Литинецкая.

Если крупный бизнес и элитный девеломпент готов к предстоящим поправкам, то сложнее всего придется регионам и небольшим игрокам, так как у них нет  "подушки ликвидности ", говорит генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.

 "Считаю, относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим – мы получим недострои по всей стране", - считает глава РАСК.

Что касается самих покупателей, то для них с вступлением первоиюльских поправок ничего не изменится. Кроме как возможного повышения цен из-за дополнительных расходов застройщика, говорят эксперты.

О чем говорят застройщики

Сами застройщики считают, что предстоящие поправки смогут решить проблему обманутых дольщиков и создать цивилизованный рынок. "Застройщики более не смогут распоряжаться деньгами самостоятельно и расходование средств будет контролироваться банковскими структурами, а это значит, что можно будет увидеть нецелевое использование средств на начальных стадиях", - говорит директор по развитию ГК "Гранель" Андрей Цвет.

По мнению гендиректора Level Group Кирилла Игнахина, пока работа с эксроу-счетами носит добровольный характер, большинство застройщиков будут работать по старой схеме.

"Большинство застройщиков все-таки зависят от поступлений с продаж и не готовы строить исключительно на кредитные средства. К тому же новая модель еще до конца не отработана, поэтому вероятность каких-либо технических сложностей и нестыковок высока", - поясняет он.

Однако, опасения у застройщиков вызывает и готовность самих банков к новым правилам, и то по какой цене девелопер сможет получить деньги дольщика.

Сами банки на сегодняшний день не обладают достаточными ресурсами, чтобы заменить средства дольщиков в реализации проектов, считает гендиректор Tekta Group Роман Сычев.

"Удельный вес вложений покупателей превышает 74%, а в отдельных проектах он может быть даже выше. Для замещения этих ресурсов требуется порядка двух триллионов рублей, что сильно превышает портфель кредитования девелоперского бизнеса крупнейшего игрока в этой сфере" - Роман Сычев.

Кроме того, в свете изменений в налоговой и социальной сфере, возможно ускорение инфляции. Центробанк уже отказался от снижения ключевой ставки, а значит, постепенное повышение доступности кредитов приостановится. В таких условиях переход к проектному финансированию и применению эскроу-счетов может осложниться, считает он.

По мнению финансового директора ГК "А101" Дмитрия Трубникова, новые правила уберут с рынка неквалифицированных инвесторов в лице дольщиков, которые не могут правильно просчитать риски при вкладывании средств в строительство жилой недвижимости.

Закон о долевом строительстве обязывает застройщиков раскрывать много важной информации о своей деятельности, например, проектные декларации, коэффициент финансовой устойчивости. Однако, эти документы мало кто из дольщиков читал и мог правильно интерпретировать.

"Новая редакция закона, по сути, убирает с рынка неквалифицированных инвесторов, а на банки возложена миссия проверки надежности застройщика и оценки качества проектов. Обсуждаемая сейчас ставка для проектного финансирования - тот риск, который банки готовы на себя брать", - считает Дмитрий Трубников.

В результате возникнет цивилизованный и безопасный рынок. С этой точки зрения законодательные новеллы представляются эффективными. Важно только, чтобы у банков хватило финансовых и иных возможностей для того, чтобы сохранить существующие сегодня на рынке доступность, качество и разнообразие предложения.

Взгляд банков

В настоящее время Центробанк аккредитовал 25 банков, которым будет разрешено участвовать в проектном финансировании. Однако, у экспертов есть опасения, что банки не смогут полностью заместить средства дольщиков (от 2-3 триллионов рублей).  Сами банки утверждают, что готовы к предстоящим изменениям и активно занимаются разработкой необходимых механизмов.

В Сбербанке созданы все необходимые механизмы, говорит исполнительный директор, начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова. С первого июля в рамках новой модели работы застройщиков Сбербанк запускает два новых продукта - кредитование  с применением счетов эскроу и банковское сопровождение (банк будет контролировать целевое расходование средств на предмет соответствия статьям затрат)

По ее мнению, работа по эксроу-счетам выгодна и покупателю (сохранность средств), и самому застройщику, например, возможность снижать процентную ставку по кредиту в зависимости от объема продаж квартир на этапе строительства и, соответственно, поступлений средств на счета эскроу.

"Если мы перейдем к расчетам с применением счетов-эскроу, получается, в банки будут приходить все проекты, их количество существенно увеличится. Мы к такому увеличению готовы, в том числе, закладываем планируем увеличение количества подразделений, которые работают по направлению финансирования недвижимости и — в частности — финансирования строительства жилой недвижимости, для того чтобы покрыть возросший аппетит рынка", - говорит Светлана Назарова.

Механизм с использованием эскроу-счетов интересен для участников рынка и имеет будущее, говорят в банке УРАЛСИБ. Сами новые механизмы станут дополнительными мерами защиты покупателей.

"В то же время, страхование средств дольщиков повышает финансовую нагрузку на банки имеющие право открывать эскроу-счета, что может повлиять на стоимость жилья в целом.  Учитывая то, что на законодательном уровне к банкам работающим с эскроу-счетами предъявляются повышенные требования, на наш взгляд, размер отчислений в Фонд страхования вкладов может быть снижен", - рассказали в пресс-службе банка.

В пресс-службе банка ВТБ рассказали, что в настоящий момент в банке активно изучают новые механизмы, в том числе, ожидают методических указаний по порядку проверки банком застройщиков и разъяснений по специфике банковского сопровождения проектов с разрешением на строительство.

"Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков с учетом снижения рисков кредитования сектора в рамках последних законодательных изменений и, в связи с этим, планируем наращивать объем кредитования девелоперов", - рассказали в пресс-службе ВТБ.