Илья Менжунов "Метриум": возвращенцы вносят вклад в рост среднего бюджета

Георгий Трушин 2917

Россияне наращивают активность на международных рынках жилья, и сегмент элитных загородных домовладений в московском регионе не остался в стороне.

О ситуации на российском рынке загородной недвижимости "Вести.Недвижимость" рассказал управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.

— Что происходит с российскими покупателями элитной недвижимости из числа "космополитов". Одни эксперты утверждают, что они возвращаются из эмиграции, другие говорят, что уезжают. Кто прав?

— Как ни парадоксально, правы и те, и другие. Статистика Центробанка показывает, что в 2017 году увеличился поток поступлений в Россию на покупку недвижимости, так и выросли переводы на приобретение зарубежных объектов из страны. Разница лишь в том, что объем средств, поступивших в Россию, достиг своего пика с 2011 года, а вот инвестиции в зарубежную недвижимость по-прежнему не восстановились с кризиса 2014-2015 гг. Всего в прошлом году на отечественный рынок недвижимости поступили 265 млн долларов (на 12% больше, чем в 2014 году). Между тем за рубеж россияне перевели 1 млрд долларов, что на 46% меньше, чем в 2014 году. Тем не менее, относительно 2017 года движение средств ускорилось по обоим направлениям.

— И все же на заграничную недвижимость уходит больше средств, чем возвращается на российскую. С чем это связно?

— В элите всегда сильны миграционные настроения – так было в России всегда. Можно сказать, это наша культурная особенность. Однако нужно понимать, что очень значительную часть средств, отправляемую за рубеж, россияне вкладывают не в жилые, а в коммерческие объекты. Они приносят пусть и небольшой, но стабильный валютный доход. Между тем в Россию возвращаются, как я полагаю, деньги в основном на жилье, так как отечественный рынок коммерческой недвижимости не в лучшем состоянии. Кроме того, наша практика показывает, что среди покупателей элитной недвижимости из числа российской миграции немало тех, чей отъезд не оправдал ожиданий. Обращаю внимание на то, что разрыв между потоками средств из России и в страну сейчас на историческом минимуме.

— Как влияет возвращение миграции на российский рынок жилой недвижимости?

Прежде всего, "возвращенцы" вносят значительный вклад в рост среднего бюджета покупки на загородном рынке. Если в кризисные годы преобладали сделки с домовладениями стоимостью до 5 млн долларов, то сейчас спрос на объекты более высокой стоимости вырос на 76%. Немалую часть таких запросов формируют мигранты, то есть речь идет о крупных бизнесменах. Такую же тенденцию мы наблюдали и в I квартале 2018 года. Постепенно растет площадь приобретаемых домов, однако покупатели (в том числе и мигранты) однозначно отказались от дворцов, площадью от 1 тыс. квадратов.

— Какие требования предъявляют покупателю элитного загородного жилья, которые еще два-три года назад они не озвучивали?

— Заметно вырос спрос на объекты с отделкой. Порядка восьми из десяти наших клиентов ищут дом с завершенным ремонтом. Более того, все чаще они интересуются наличием меблировки и бытовой техники. Проще говоря, сегодня покупатели дорогостоящего загородного жилья хотят использовать дом по прямому назначению, причем чем раньше, тем лучше. Наверняка это связано с опытом владения большими домами в прошлом. Порой ремонт и благоустройство крупного загородного домовладения могли длиться год-полтора. Сейчас клиенты стали более прагматичными. Они хотят въехать в приобретенный дом в течение нескольких недель после покупки. Отчасти, рынок оказался неготовым к такому изменению покупательских предпочтений, так как объектов с отделкой немного, но они есть, и застройщики стараются сформировать хотя бы часть предложения в коттеджных поселках с отделкой (по 3-5 домов). По нашим подсчетам, предложение загородных коттеджей с отделкой удвоилось.

— Что еще предпринимают застройщики загородного рынка жилья? Насколько они активны?

— В целом активность девелоперов на загородном рынке элитного жилья низкая. За прошлый год в продажу вышло только два новых поселка: Art Eco и Wright Village. В продаже сохраняется значительный объем предложения, в том числе и вторичного. Тем не менее данный показатель постепенно сокращается: за прошлый год он снизился на 15%. На мой взгляд, прорыва в этом отношении в 2018 году ожидать не следует: девелоперы начнут наращивать предложение только когда почувствуют соразмерный рост спроса. Динамика цены косвенно подтверждает данную тенденцию, так как стоимость загородной недвижимости пока стагнирует.

— Что происходит с ценами?

— Средняя стоимость квадратного метра за прошлый год сократилась на 24%, и в 2018 году мы пока не наблюдаем смены вектора. На рынке высока конкуренция, которая не позволяет застройщикам проводить спекулятивную политику. В то же время клиенты за последние годы привыкли к значительным скидкам, хотя застройщики все реже и реже идут навстречу таким покупателям. Период огромных дисконтов постепенно подходит к концу, и с этой реальностью покупателю загородной элитной недвижимости рано или поздно придется смириться.

Связанные персоны:
Связанные компании: