Кайдо Каарма, Est-a-Tet: "Недвижимость по-прежнему ликвидный товар"

Георгий Трушин 10100

В начале этого года на рынок выйдет большой объем новых проектов, поэтому стоит ожидать незначительного снижения цен, которое будет носить скорее локальный, а не глобальный характер.

О сегодняшней ситуации на рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор Est-a-Tet Кайдо Каарма.

— Что в настоящее время происходит на российском рынке недвижимости?

— В целом по регионам мы наблюдаем большой объем устаревшего жилого фонда. По итогам 2017 года в России введено около 70-75 млн кв. м нового жилья. Этого объема достаточно, чтобы заменить лишь ветхие дома. Сверх нормы построено лишь 10%, поэтому дефицит жилья по России сохраняется. В Подмосковье при этом объем предложения практически в два раза превышает спрос, а в столице, напротив, достигнут максимальный баланс спроса и предложения. По данным Росреестра, количество ДДУ, зарегистрированных в 2017 году в Москве, в 1,5 раза превысило прошлогодний показатель. Пик спроса традиционно пришелся на март и октябрь, но рекордным месяцем стал декабрь, до 30 числа заключались сделки. При этом высокая покупательская активность отмечалась и в августе, несмотря на сезон отпусков.

— Какой сегмент рынка недвижимости выглядит сейчас наиболее стабильным и устойчивым?

— Комфорт-класс показал себя самым устойчивым в нынешних условиях. Промежуточные форматы, которые являются своеобразной ответной реакцией рынка на макроэкономические изменения, максимально соответствуют потребностям покупателей. Таким образом комфорт-класс по итогам 2017 года занимает более 40% объема предложения столичных новостроек. Также мы видим, что почти 70% от общего количества сделок приходится на данный сегмент, здесь отмечен и рост цен за 2017 год, учитывая наибольший прирост нового предложения – средневзвешенная цена за год выросла на 7% до 160,4 тыс. рублей за квадрат.

— Оценки экспертов относительно ближайшего будущего такого сегмента как апартаменты сильно разнятся. Какое, на ваш взгляд, ждет их будущее как в ближайшей, так и в отдаленной перспективах? Их переведут в разряд постоянного жилья или все это иллюзии?

— Переведут! Появление апартаментов на российском рынке было обусловлено изменением структуры спроса на нежилые помещения. После 2008 года, этот формат получил серьезный толчок для развития, как ответная реакция на ужесточения и ограничения со стороны властей столицы. Но уже тогда было ясно, что это некий промежуточный формат, который будет приравнен к квартирам при изменении законодательной базы. Сейчас апартаменты – это современный популярный формат недвижимости, люди выбирают их не только как второе жилье, но рассматривают как единственное и постоянное. Доля сделок в данном сегменте растет пропорционально общим объемам продаж, динамика сделок 2017 года отличное тому подтверждение – почти 20% спроса пришлось на апартаменты. Более того, высокой популярностью пользуются комплексы, где предлагаются и квартиры, и апартаменты. Пока апартаменты по-прежнему остаются доступнее традиционного жилья, но в будущем разница в стоимости сойдет на нет.

— Появились ли в последние месяцы какие-либо новые тенденции?

— Сегодня на рынке столицы отмечается рекордный объем предложения и максимальный уровень спроса. Предпосылок для повторения ситуации прошлого года, когда количество зарегистрированных ДДУ выросло в 1,5 раза, мы не видим.

Основной спрос будет приходиться на комфорт-класс. Цены в этом сегменте падать не будут даже несмотря на выход большого объема нового предложения. В бизнес-классе, конечно же, старт новых проектов влияет на среднюю температуру по больнице.

— Как влияет на рынок недвижимости начало работы Компенсационного фонда? Станет ли рынок более стабильным?

— Компенсационный фонд — это не тот инструмент, который сможет помочь урегулировать вопрос ответственности застройщиков, напротив, он является лишь дополнительным обременением для проекта. Давайте порассуждаем, если с каждого заключенного ДДУ компании будут отчислять по 1,2%, то из оборота строительной сферы только в Москве будет уходить не менее 2,5 млрд рублей в год, и эти деньги будут просто замораживаться. Дальше возникает логический вопрос, а на что может хватить такой суммы? Не на много. По расценкам Москвы и области, этого хватит, чтобы помочь достроить чуть более 1000 квартир.

— В последнее время много говорят о московской реновации жилья. Насколько велика вероятность, что через два-три года многочисленные дома, построенные в рамках этой программы, существенно снизят цены на столичное жилье?

— В 2017 году средняя цена по рынку колеблется в районе 1-2%, что незначительно для общей ситуации в отрасли. Если же рассматривать конкретный проект достойного качества с продуманной концепцией и адекватной стоимостью, то цены в таком комплексе не падают, а наоборот, растут – за весь период строительства (2-3 года) рост может составить 30-35%.

В домах, построенных по программе реновации, 30% объема будет отведено под переселение, а реализация оставшихся 70% должна будет "отбить" стройку и затраты на подключение коммуникаций. Более того, нельзя забывать про стоимость денег во времени. В отличие от ипотечных ставок, которые снижаются, ставки по кредитам для застройщика находятся на уровне 12-17%. При снижении стоимости жилья экономическая целесообразность для девелопера будет отсутствовать. Также жилье по программе реновации будет передаваться и реализовываться в уже готовом виде. Известно, что построенные новостройки стоят дороже тех, что на котловане, поэтому предпосылок к снижению цен на недвижимость в столице из-за реализации программы реновации мы пока не видим.

— Каков ваш прогноз для отечественного рынка недвижимости на ближайшие полгода?

— В начале года мы готовимся к выходу на рынок большого объема новых проектов, поэтому стоит ожидать незначительного снижения цен, которое будет носить скорее локальный, а не глобальный характер. Во втором полугодии 2018 уменьшится количество новых проектов, и ситуация стабилизируется. Недвижимость по-прежнему останется самым ликвидным товаром, который не теряет своей ценности во времени.

Связанные персоны:
Связанные компании: