Кирилл Игнахин, Level Group: массовый сегмент наиболее устойчив к катаклизмам

Георгий Трушин 2694

В условиях неопределенности в строительной отрасли и экономики в целом, наиболее динамичным и адаптивным сегментом рынка жилья станут новостройки комфорт-класса.

О ситуации на рынке "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

— Какова сейчас общая ситуация на российском рынке недвижимости?

— Если судить в целом по экономическим показателям, рынок жилищного строительства уверенно восстанавливается после кризисного периода. Спрос на новостройки с начала 2018 года продолжает расти. Причем в мае спрос был почти таким же, как в декабре (свыше 6 тыс. ДДУ), что совершенно нехарактерно для традиционной сезонной покупательской динамики, когда в декабре наблюдаются пик активности клиентов, а в мае – снижение из-за праздников и отпускного сезона. Средние цены при этом медленно, но все же растут, а не сокращаются как два-три года назад. Между тем объем предложения в массовом сегменте в Москве начал сокращаться, что только способствует снятию проблемы затоваренности. Вместе с тем есть и тревожные тенденции, которые связаны с масштабными реформами в отрасли, да и в целом в экономике. Они могут существенно повлиять на ситуацию в недвижимости.

— В чем суть этих рисков?

— Прежде всего, девелоперы сегодня работают в условиях постоянного изменения законодательства, связанного с долевым строительством. Причем выдвигаемые инициативы не проходят должной дискуссии с участием профессионалов отрасли, обсуждаются и принимаются практически кулуарно, а реакция девелоперов учитывается постфактум. В связи с этим приходится вносить изменения в уже принятые поправки всего за две недели до их вступления в силу. Конечно, мало кто успеет подготовить бизнес к новым нормативам в таком режиме. Кроме того, уже через год нельзя будет вести продажи по ДДУ в новых проектах новостроек, то есть отрасль готовится отказаться от денег дольщиков и полностью положиться на банковский кредит. Одновременно власти повышают налоги, дорожает топливо, что может привести к ускорению инфляции и повышению стоимости кредита. В этих условиях прогнозировать развитие девелоперского бизнеса, конечно, непросто.  

Каковы перспективы массового рынка новостроек в таких условиях?

— На первый взгляд риски очень высоки. С одной стороны, реформа жилищно-строительной отрасли практически неизбежно приведет к росту стоимости жилья из-за повышения издержек девелоперов. Во всяком случае, она создает мощные предпосылки для этого. Повышение налогов негативно скажется на покупательской способности россиян. С другой стороны, давайте посмотрим на структуру спроса в Москве. В I квартале 2018 года на массовые новостройки пришлось 74% всех зарегистрированных в столице ДДУ, тогда как на бизнес-класс – только 22%. Каким бы рискам, связанным с падением доходов или низкой платежеспособностью, не был подвержен данный покупательский сегмент, в период нестабильности именно он проявляет наибольшую активность на рынке. Поэтому я предполагаю, что сектор массовых новостроек лучше и быстрее адаптируется к новым правилам работы на рынке, а также нормативным изменениям.

— Какой в таком случае портрет у покупателя массового жилья?

— Необходимо избавиться от ложного посыла о том, что массовое жилье предназначено для бедных слоев населения. Это совершенно не соответствует действительности, потому что речь идет, как правило, о зрелых людях за 30 лет, которые имеют за плечами карьеру или даже собственный небольшой бизнес. Конечно, они более финансово уязвимы перед возможными экономическими катаклизмами, чем покупатели дорогостоящего жилья, однако их семейный бюджет достаточно устойчив, чтобы накапливать средства. Они мобильны с точки зрения карьеры и сферы занятости и во многом уже успешно прошли «школу» недавнего кризиса 2014 гг. Именно такие клиенты составляют сегодня основную аудиторию покупателей новостроек комфорт-класса в Москве.

— Вместе с тем, такие покупатели очень зависимы от ипотеки. Нет ли в этом дополнительного риска для массового сегмента?

— Действительно, в комфорт-классе доля покупателей, привлекающих кредит на жилье, самая высокая среди других сегментов и достигает 60-70%. Однако ничто не указывает на накопление рисков в ипотечной системе. Доля просроченной задолженности неуклонно снижается и сейчас составляет всего 2,11%. Причем отмечу, что ни колебания валютных курсов в апреле, ни санкции не повлияли на активность покупателей в последние месяцы. Ставки находятся на исторически рекордном уровне, и я полагаю, что они еще долго будут стимулировать рынок, даже если останутся у текущей отметки в 9,5%. Готовность брать ипотеку – это не слабая, а сильная сторона покупателей массового жилья, которая свидетельствует об их уверенности в собственных силах преодолеть трудности.

— Почему же эти клиенты не переключаются на новостройки бизнес-класса, тем более что их доля достигла 50% от рыночного предложения?

А зачем? Сегодня на столичном рынке есть проекты комфорт-класса, которые практически не уступают по своим характеристикам бизнес-классу. Разница может быть в расположении, престижности района, масштабах. Действительно, в последние годы эти классы жилья сблизились по своей природе, причем не бизнес-класс стал хуже, а массовое жилье на порядок улучшило свои характеристики. Рынок без каких-либо директив сверху нашел тот самый стандарт нормальной жизни, который вполне конкурентоспособен в сравнении с другими сегментами. С этой точки зрения современные проекты комфорт-класса также могут оказаться более устойчивыми к экономически непредсказуемым условиям, так как они могут привлечь аудиторию бизнес-класса, которая все больше тяготеет к прагматичному подходу в поиске жилья.

— Тем не менее уже есть пример застройщика, который концентрировал свои усилия на проектах массового жилья и теперь близок к банкротству. Я имею в виду Urban Group. Как отразится на массовом сегменте уже практически состоявшийся уход такого игрока?

— Важен не только сегмент, но и локация. Московский комфорт-класс разительно отличается от массового сегмента в Подмосковье по своим качественным характеристикам, потенциальным покупателям и, наконец, ценам. В столице спрос на новостройки комфорт-класса более устойчив и постоянно возрастает. В Московской области рынок в основном стагнирует, а в прошлом году было даже зафиксировано снижение, несмотря на ипотечный бум. Вместе с тем я далек от той мысли, что проблемы у крупных застройщиков начинаются по какой-либо одной причине. Скорее всего, к краху привел комплекс просчетов и неудачного стечения обстоятельств. В любом случае, портфель застройщика должен быть диверсифицированным, то есть необходимо работать в разных сегментах. Собственно, наша компания развивает именно такую стратегию: совсем недавно мы сдали в эксплуатацию клубный жилой комплекс бизнес-класса "Level Кутузовский".  

— Правда ли, что в массовом сегменте цены в обозримом будущем не понизятся и именно сейчас наступил оптимальный момент для приобретения квартиры или дома?

— Учитывая весь комплекс рисков, которые нарастают в целом для отрасли, сейчас действительно наступает очень выгодный момент для покупки жилья. В массовом сегменте очень высокая конкуренция, поэтому даже если реформы в отрасли будут вынуждать застройщиков повышать цены, у них пока остается очень много стимулов, чтобы этого не делать немедленно. Однако покупателям следует поспешить по другой причине – нет гарантий, что ставки сохранятся на текущем уровне. Ускорение инфляции из-за повышения НДС и возможные колебания валют могут заставить ЦБ пойти на повышение ключевой ставки уже в следующем году. Поэтому если вы планируете выгодную покупку, лучше совершить ее до конца года.

Связанные компании:
Связанные персоны
0
Связанные компании
1
Акция!
Дизайн