Правило одного разрешения: правительство смягчило требования к застройщикам

Наталья Густова 6221

Кабмин подготовил поправки, отменяющие правило "одному застройщику – одно разрешение на строительство", но для проектов комплексного освоения и развития территорий. По мнению экспертов, свыше 40% застройщиков эти поправки не коснутся.

Тема отмены долевого строительства не утихает почти на протяжении года. На днях правительство подготовило поправки к закону о долевом строительстве, которые предлагают облегчить требования к застройщиками.  

Напомним, с 1 июля вводятся доптребования к застройщикам, которые работают с деньгами дольщиков. Так, например, ужесточаются требования к финансовым показателям  – на протяжении всего периода строительства застройщик должен иметь десятую часть собственных средств от планируемой стоимости проекта.

Помимо этого необходимо обеспечить минимальный остаток средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости на дату получения застройщиком разрешения привлекать средства участников долевого строительства. Также, согласно законодательным новеллам, один застройщик может получить только одно разрешение на строительство. Кроме этого, летом заработает модель эскроу-счетов, которая должна стать переходом от долевого строительства к проектному финансированию.

Подготовленные кабмином поправки предлагают изменить условия привлечения денег дольщиков для застройщиков, которые занимаются комплексным освоением территории. Застройщику будет дана возможность использовать средства дольщиков для строительства не одного объекта, как предлагалось раньше, а нескольких, то есть, по всей территории в комплексе, которую осваивает девелопер.

Предусматривается также, что застройщики, заключившие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство объектов по таким договорам без учёта поправок.

"Застройщикам предлагается предоставить право привлекать на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости целевые займы основного общества в размере не более 20% проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению на строительство по ставке, не превышающей на дату заключения договора целевого займа ключевую ставку Банка России, увеличенную на 2 процентных пункта", - говорится в пояснительной записке к документу.

Правило одного разрешения с самого начала вызвало недоумение девелоперов, потому что фактически оно запрещало реализовывать комплексные проекты, хотя в столице почти каждый крупный ЖК возводится по нескольким разрешениям на строительство, отмечает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

"Утверждение такого правила существенно затруднило бы работу над масштабными проектами, а также противоречило идеи комплексного освоения больших территорий в столице", - говорит она.

Важна также и отмена запрета на привлечение займа внутри корпорации, продолжает эксперт. Принятие данной нормы существенно осложнило бы работу застройщика. Юрлицу – правообладателю участка постоянно приходилось бы занимать деньги в банке, скажем, в случае временных кассовых разрывов. Сейчас в этом случае корпорация (девелопер), если застройщик является ее частью, может выдать ему беспроцентный заем или проще говоря дофинансировать застройщика.

По мнению Марии Литинецкой,  поправки позволят подойти рынку к отмене долевого строительства в менее "стрессовом"  положении.

Сами девелоперы  положительно относятся к поправкам. Однако считают, что они в большей степени коснутся крупных девелоперов, а таких – немного.

Отмена схемы одно разрешение на один объект – это большое облегчение для девелоперов тех проектов, которые предусматривают комплексное освоение территорий и в строительстве находится несколько корпусов одновременно, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

Ограничение по количеству разрешений на строительство, по которым можно было одновременно возводить ЖК, волновало прежде всего крупные девелоперские компании, соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Однако, таких игроков на российском рынке немного.

 "По данным Единого реестра застройщиков, в России 1 245 девелоперов возводят только по одному жилому комплексу, состоящему из одного многоквартирного дома. То есть по крайней мере 41% застройщиков правило "одно разрешение – один дом" не затронуло бы", - отмечает он.  

Если, конечно, они не собирались расширять площадь застройки путем вывода на рынок новых проектов. Для крупных девелоперов, безусловно, отмена данного ограничения облегчит работу над большими и долгосрочными проектами, считает Кирилл Игнахин.

В ФСК "Лидер" к поправкам относятся положительно и считают, что они позволят перейти девелоперам на новый формат работы менее болезненно.

"В целом,  решение кабинета министров даст значимые послабления для рынка. Теперь девелоперам не придется нести дополнительные издержки на строительство и открывать дополнительные юрлица для реализации своих проектов", - говорит директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

В целом предстоящие законодательные новеллы будут невыгодны небольшим застройщикам. В новых условиях смогут продолжать свою деятельность только крупные финансово-устойчивые компании, добавляет он.

Рынок продолжит консолидироваться в руках крупных игроков, а их предложения будут и дальше сегментироваться по качественному и ценовому уровню, продолжает генеральный директор Tekta Group. "Это связано с тем, что в случае выхода на свободный рынок жилья по программе реновации, конкурировать с "государственными" предложениями будет сложно", - поясняет он.

Что касается схемы эскроу-счетов, то она, по мнению экспертов, защитит покупателя, но скажется на его кошельке, так как появиться третья сторона банки и цены в долгосрочной перспективе пойдут вверх.

 "Основные факторы, которые могут повлиять на изменение цены – изменение системы финансирования, которая в свою очередь повлечет за собой изменения в стратегии продаж. Но со временем переход к новой модели рынка может дать дополнительные минимум 15-20% к цене", - отмечает  Павел Брызгалов.

В ближайшее время ждать ценовых потрясений не стоит, так уже сейчас сформирован большой задел. В первой половине этого года число выданных на строительство разрешений увеличилось в два раза, а общая площадь застройки по ним в Москве составит порядка 3,5 млн кв. м. 

Это в свою очередь создаст определенный запас объема предложения, которого будет достаточно, чтобы обеспечить устойчивость отрасли даже в случае принятия остальных поправок, как минимум, на два года, заключает Роман Сычев.

В прошлом году президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному переходу от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет. Правительством уже утвержден такой план. Основная причина отказа ДДУ, по мнению властей - обезопасить дольщика и навести порядок в строительной отрасли.

Однако, в Совфеде предложили отложить введение новых требований к застройщикам. По мнению парламентариев, строительная отрасль не готова к изменениям, а вступление их в силу может, напротив, ухудшить положение дольщиков. 

 

Связанные компании:

Хорошо ли у вас топят дома?

Пройти опрос: Хорошо ли у вас топят дома?