Купить или снять: около 27 миллионов россиян желают лучших жилищных условий

Наталья Густова 1990

Чтобы реализовать существующий спрос, необходимы стабильные цены на жилье, дешевеющая ипотека и растущие доходы, предпосылок для увеличения которых нет, считают эксперты.

Около 27 миллионов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия с помощью покупки или аренды, заявил глава Министерства строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

"Из них порядка семи миллионов готовы арендовать недвижимость, если будут созданы подходящие условия, 4,7 миллиона рассматривают аренду как долгосрочное решение квартирного вопроса", - сказал Владимир Якушев в интервью "Строительной газете".

Для того чтобы реализовать спрос, необходимо создать прозрачный рынок аренды, где права арендатора защищены, подчеркнул министр.

В мае президент России Владимир Путин поручил к 2024 году ежегодно улучшать жилищные условия минимум 5 миллионов семей. Для этого должно строиться порядка 120 квадратов жилья каждый год.

По данным Росстата, в 2017 году на одного россиянина приходилось около 25 кв м жилья, что это ниже европейских показателей.  Например, в Германии на одного жителя приходится 43 квадрата, в США – 57 квадрата. По прогнозам ДОМ. РФ, к 2020 году показатель обеспеченности жильем в РФ вырастет до 30 кв м.

В России в 2017 году было введено в эксплуатацию 79,2 млн кв м жилья, что соответствует новому спросу в 3,2 миллиона человек, говорит ведущий аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Николай Власов.

Если ориентироваться на указ президента – 120 кв м жилья в год, то при прошлогодних темпах ввода (без учета экспозиции рынка первички) полное обновление жилья для 27 миллионов человек благодаря покупке произойдет за 7-8 лет, при темпах в 120 квадратов – 5-6 лет,  говорит Николай Власов.

Ускорить решение вопроса с улучшением жилищных условий должен, в первую очередь, рост реальных доходов, снижение ставок по ипотеке, отсутствие роста цен на жилье, удержание цен на рынке первичного жилья.

"В условиях базовых прогнозов о будущих темпах роста ВВП России не выше 2% в год сложно говорить о значимых перспективах роста реальных доходов среднего класса в России", - считает ведущий аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА".  

По мнению генерального директора РАСК Николая Алексеенко, чтобы решить проблему доступности жилья, необходимо двигаться сразу по двум направлениям: повышать благополучие населения и сформировать качественное предложение.

Активному росту спроса на жилье в новостройках способствует, помимо повышения доходов,  государственные программы (Материнский капитал, программа для многодетных семей) и снижение ипотечных ставок, добавляет аналитик ЦИАН Мария Борисова.

"На данный момент наибольшее влияние оказывает последний фактор, но в скором времени он может исчерпать себя, устойчивый рост спроса возможен только при возобновлении роста реальных доходов населения", - отмечает она.

Сама цифра в 27 миллионов соответствует текущим реалиям, считает Николай Власов. Именно столько людей (27-28 миллионов человек) можно условно отнести к среднему классу, который экономически может себе позволить покупку жилья в ипотеку или долгосрочную аренду жилья. В текущих экономических условиях вряд ли можно говорить о большем потенциале.

Что касается рынка аренды, то здесь главными проблемами являются его нелегальное существования (когда налоги не платятся, а права квартиросъемщика практически не защищены) и морально устаревшее жилье, говорят эксперты.

Для того, чтобы удовлетворить существующий арендный спрос, во-первых, должны быть созданы механизмы, которые выведут арендный бизнес из тени. Это в свою очередь повысит собираемость налоговых платежей и улучшит качество сдаваемого жилья, отмечает Николай Алексеенко.

Кроме этого, необходимо присутствие на рынке довольно качественных проектов, отвечающим требованиям молодого поколения и по либеральным ценам.  Так как именно молодые люди в возрасте 20-35 лет являются основными квартиросъемщиками.

"В-третьих, необходимо, чтобы бизнес пришел в этот сегмент. Успешный пример проектов, которые сегодня реализуются ДОМ.РФ, должен убедить инвесторов, что вложения в цивилизованное арендное жилье могут быть выгодными и перспективными", - считает глава РАСК.

При этом, по мнению аналитика ЦИАН, у программы есть существенный минус - в Москве средняя ставка аренды в доходных домах выше, чем у частных лиц. Это тоже должно учитываться. Плюс пока охват арендных домов небольшой - сейчас они есть только в крупных городах: Москве, Новосибирске, Тюмени.

В конце прошлого года Минстрой РФ совместно с ДОМ.РФ (на тот момент АИЖК) и экспертами разработал стратегию, согласно которой доля арендных домов к 2025 году должна достичь 50%. Сейчас на долю арендных домов приходится 5%.

По оценкам ведомства, объем арендного жилья в России составляет около 260 миллионов квадратных метров, и большая его часть находится в теневом секторе. При этом, каждая десятая семья в России (5,7 миллионов семей) снимает жилье, а почти семь миллионов хотят арендовать жилье в будущем.

Для того, чтобы удовлетворить потребность в съемном жилье, власти намерены строить больше арендных домов. Сейчас ДОМ.РФ реализует пилотную программу строительства современных арендных домов.По словам главы Минстроя РФ, первые результаты показали высокую востребованность такого формата. "Доходные дома могут появиться в крупных городах, где идет конкуренция за человеческий капитал. Отдельное направление — арендное жилье в местах реализации крупных инвестпроектов, где идет создание инфраструктурных объектов, промышленных предприятий. Там есть запрос на привлечение специалистов, которых необходимо обеспечить жильем", - отметил он.

Связанные компании: