Квартирный вопрос: отказ от ДДУ может привести к падению ввода жилья

Наталья Густова 14585

Строители опасаются, что отказ от долевого строительства спровоцирует недостаток капитала в отрасли. Это может привести к снижению объемов ввода жилья. 

Отказ от долевого строительства и переход на проектное финансирование может привести к резкому снижению актива в девелопменте и удорожанию квадратных метров. Такие опасения в ходе конференции Urban Space выразило сразу несколько участников рынка.

По мнению представителей отрасли строительные компании могут столкнуться с дефицитом денег дольщиков уже в июле 2018 года, после вступления поправок к закону о долевом строительстве. В такой ситуации все девелоперы постараются начать свои проекты до конца первого полугодия 2018 г., прогнозирует глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), бенефициар корпорации "Баркли" Леонид Казинец.

Сейчас в России зарегистрировано 3,5 млрд. кв. м. жилья, из них 2% - около 70 млн. кв. м - ежегодно выбывает по аварийности. Если строится меньше 70 млн. кв. м. в год, то государство столкнется с ухудшаем жилищного состояние граждан, констатировал глава НОЗы.

Отметим, в последние несколько кварталов объемы ввода недвижимости в стране снижаются. По данным Росстата, объем введенного в эксплуатацию жилья в России за первые десять месяцев этого снизился на 4,3% по сравнению аналогичным периодом прошлого года до 53,3 млн. кв. м.

Леонид Казинец оценил потребности девелоперской отрасли в финансировании на фоне планов правительства по отказу от долевого строительства. По оценкам предпринимателя, банкам в ближайшие три года потребуется собрать почти шесть триллионов рублей, чтобы удовлетворить потребности застройщиков в капитале.

Сегодня основной источник финансирования строительства новостроек – это деньги дольщиков, порядка 4,7 трлн. рублей. Вложенные средства застройщиков в бизнес составляют примерно 700 млрд. рублей, еще столько же банковские кредиты, сказал Казинец.

По его мнению, ответственность за аккумулирование денег и за создание механизмов, необходимых для перехода к проектному финансированию, должен взять на себя регулятор банковского рынка – Центробанк и лично его руководитель. В противном случае объемы будут снижаться, что будет в целом ухудшать ситуацию с обеспеченностью жильем.

"В этом смысле руководитель Центробанка должен взять на себя личную ответственность за то, чтобы заняться этим вопросом. Организовать определенные процедуры, которые могли бы обеспечить работу с экскроу-счетами, с которыми никто не работает", - отметил Казинец.

В настоящее время закон по эксроу-счетам действует, но если посмотреть на статистику Россреестра, то за этот год ни один застройщик не воспользовался этим механизмом, соглашается представитель Мосстройинвеста Александр Гончаров.

Прежде чем переходить к проектному финансированию, строителям и банкам нужно поработать этот вопрос и просчитать все издержки. Гончаров опасается, что отказ от долевого строительства приведет к росту цен на жилье и сведет к нулю все усилия по снижению ипотечной ставки.

Нельзя просто отказаться от долевого строительства, нужно искать какие-то комплексные решения, добавляет президент группы ПСН Максим Гасиев. По его мнению, можно воспользоваться европейским опытом. Например, замораживать деньги покупателей не на весь период, а использовать их по мере продвижения строительства. Тогда эскроу-счета могут заработать, иначе неизбежен рост цен и снижение спроса, говорит эксперт.

Бизнес-модель поменяется не только для застройщиков, но и для самих банков считает начальник управления департамента разработки продуктов, стандартов и технологий обслуживания Газпромбанк Алексей Трубников. Ипотечные банки должны будут адаптироваться под проектное финансирование и предложить свой продукт застройщику, так как в среднем 30% ипотечных сделок, связанны с новостройками. В случае если банк не будет развивать это направление, то через три года он потеряет треть своих позиций на ипотечном рынке.

В условиях отказа от долевого строительства в банковской структуре за три года должен быть создан специальный дивизион, детально разбирающейся в строительной отрасли, в итоге это удорожает себестоимость и заплатит за это покупатель, считает партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский. 

"Банкам за три года придется научиться понимать строительный бизнес, потому что он будет равноудален, эта история будет касаться не только Москвы, но и регионов. Мы будем оплачивать то количество людей, которые будут работать в банках. И это будет отражаться на себестоимости строительства", - говорит он. 

Если все эксперты считают, что переход к проектному финансированию неминуемо приведет к повышению цены квадратного метра, то Казинец не разделяет этих опасений. Это связано с покупательной способностью населения, удорожание может быть в районе инфляции - 7-8%.

"Роста цен не будет, будут меньше покупать, меньше строить. Уменьшаться объемы строительства на столько, насколько эти 6 трлн. рублей банковское сообщество заменит. Вопрос ввода объема жилья, начиная со следующего года, нужно задавать уже не Минстрою, а ЦБ, потому что девелопер это уже не строитель, это финансовая структура", - сказал он.

 

Связанные компании:
Акция!
Дизайн