Квартирный взаиморасчет: как за 60 дней продать свою "вторичку" и купить новое жилье

Наталья Густова 14154

В Москве растет спрос на услуги trade-in – обмен старой квартиры на новую. Схема привлекает покупателей возможностью сэкономить и нервы и время.

Спрос на квартиры по схеме trade-in  - обмен старого жилья на новое - в прошлом году в московском регионе вырос на 17%. В этом году спрос на услугу продолжает расти демонстрирует сопоставимую динамику, рассказала управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Эксперты связывают это с повышением доступности ипотеки, что в свою очередь стимулирует многих владельцев недвижимости задуматься о продаже своей старой квартиры и улучшить свои жилищные условия. 

Система trade-in пришла на рынок недвижимости с автомобильного после кризиса 2008 года, когда спрос на жилье сильно упал. Застройщики стали использовать такую опцию, чтобы простимулировать покупателя. Суть схемы в том, что покупатель бронирует квартиру у застройщика, а его собственное жилье продается либо самому застройщику, либо через риэлтора-партнера. Вырученные деньги идут на оплату квартиры в новостройке. В случае необходимости вносится доплата.

Рост интереса к программам trade-in фиксируют и застройщики. Например второй по величине девелопер страны группа ЛСР за прошлый год благодаря trade-in заключила сделок на 1 млрд рублей. Причем 37% этих сделок пришлись на жилой комплекс бизнес-класса "Зиларт".

"Программа trade-in в московском регионе была запущена в сентябре 2016, и уже к концу года было заключено сделок примерно на 26 млн рублей. В 2017 году сумма сделок trade-in по договорам долевого участия (ДДУ) выросла до 1 млрд рублей. Это примерно 5,3% от общего числа сделок в столичном регионе", - рассказали в пресс-службе девелопера.

Интерес к такой схеме продажи зафиксировали и в Urban Group. По итогам 2017 года доля сделок по схеме трейд-ин на рынке Москвы и Подмосковья составила около 35% от общего числа, показав рост примерно на 5%, уточняет PR-директора компании Олег Быков.

"Мы видим тенденцию к дальнейшему увеличению этой цифры за счет роста рынка, а также развития этого направления девелоперами, заинтересованными в привлечении новых клиентов. Кроме того, если ранее услуга trade-in активно использовалась в сделках с объектами эконом-класса, сейчас она становится востребованной и в секторе бизнес-класса", - говорит эксперт.

По данным "Метриум", в массовом сегменте доля покупателей, использующих trade-in, достигает 40%, в бизнес-классе – порядка 5%, в премиум-классе – единицы.

Сам алгоритм схемы trade-in несложный. Сначала покупатель выбирает квартиру в понравившемся ему доме. Затем сотрудник риэлтерского агентства-партнера девелопера, который реализует понравившийся проект, проводит оценку имеющейся недвижимости клиента. На основании этого заключения клиенту предлагаются специальные условия бронирования квартиры в новостройке на срок до 60 дней. У некоторых застройщиков этот срок может достигать трех месяцев.

Если клиент соглашается бронировать квартиру, то агентство начинает искать покупателя на имеющуюся у него недвижимость. После проведения сделки купли-продажи, клиент подписывает ДДУ на новостройку и оплачивает средствами, вырученными от продажи своего старого жилья.

Иногда стоимость старого объекта полностью покрывает цену новой квартиры, хотя доходы покупателя могут не позволять приобрести и малой доли в выбранном жилье, отмечает Мария Литинецкая. "Зато в случае успешной реализации клиент может рассчитывать на покрытие 40%, 60% или даже 80% стоимости объекта в новостройке", - уточняет она.

Схема trade-in имеет свои преимущества для клиента. Во-первых, это экономия времени - продажа собственными силами без консультаций профессионального риелтора может затянуться надолго.

Во-вторых, экономия на услугах риэлтора. Как правило, вознаграждение посредника за услугу продажи квартиры "с пробегом" составляет 3-5% от ее стоимости. Девелоперы готовы частично брать расходы на себя, например, комиссия риелтора при продаже в рамках trade-in сделки с ЛСР составит 1,5% от ее стоимости.

Кроме этого,  trade-in позволяет зафиксировать цену на понравившуюся квартиру и быть уверенным, что ее не купит кто-то другой, пока вы будет продавать свою вторичную недвижимость.

"Срока в два месяца при профессиональном подходе вполне достаточно для реализации недвижимости без потерь для клиента, тогда как при срочном выкупе дисконт составляет около 20% от рыночной стоимости", - напоминает Олег Быков.

Минусом может стать период ожидания ввода в эксплуатацию выбранного жилого комплекса. Особенно этот вопрос актуален для тех, кто продает свое единственное жилье. В данном случае придется на время арендовать квартиру, что повлечет за собой дополнительные расходы.

Поэтому 70% покупок по trade-in совершаются в новостройках, которые будут готовы не позже, чем через полгода после закрытия сделки, говорит управляющий партнер компании "Метриум". Чем отдаленнее срок ввода, тем меньше интересует объект клиентов, рассчитывающих на trade-in, добавляет она.

Для самих девелоперов trade-in является одним из способов расширить свою аудиторию, привлечь тех из них, кто не готов брать ипотечный займ на полную стоимость квартиры и, тем более, не интересуется рассрочкой.

Особенно это актуально в случае отсутствии роста доходов населения, когда вопрос улучшения жилищных условий часто связан только с возможностью продажи имеющейся недвижимости.