Мария Литинецкая: спрос на недвижимость есть, цены на месте не стоят

Георгий Трушин 383

Рынок российской недвижимости, вопреки многим мнениям, не находится в состоянии стагнации, в массовом сегменте уровень продаж довольно высок, считает гендиректор “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

Насчет ближайшего и далекого будущего российского рынка недвижимости дается множество прогнозов, которые зачастую противоречат друг другу. Кто-то настроен оптимистично, кто-то оказался пессимистом. Сегодня на вопросы о настоящем и будущем рынка недвижимости корреспонденту “Вести.Недвижимость” ответила генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.

— Мария, сейчас отечественный рынок недвижимости лихорадит. Согласны ли вы с расхожим утверждением, что сейчас там все замерло?

— Не могу согласиться с тем, что рынок недвижимости впал в состояние, близкое к стагнации. С начала года сегмент массового жилья демонстрирует очень высокие темпы продаж. Это связано, во-первых, с нестабильностью в банковской сфере, когда был массовый отзыв лицензий у неблагонадежных игроков. Во-вторых, с политической и экономической ситуацией в стране и мире. По последним опросам ВЦИОМ, 51 процент населения уверены в том, что недвижимость — лучший актив для вложения средств, особенно в подобных условиях. То есть все, у кого сейчас есть свободные деньги, предпочитают вложить их в жилье, в том числе и с привлечением кредитных средств. В кризисный период происходит ускорение принятия решения о покупке недвижимости, особенно в условиях резких скачков курса доллара.

Что касается цен, то они, вопреки утверждениям, тоже не стоят на месте. Например, за прошедшие три квартала средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе выросла на 6,5 процента, в бизнес-классе — на 12,2 процента. Не спорю, в некоторые периоды, например, летом, цены практически не росли, а застройщики не спешили повышать стоимость, поскольку хотели понаблюдать за тем, как отреагируют покупатели на дестабилизацию экономической ситуации. В итоге спрос начал увеличиваться, и в начале октября многие девелоперы все-таки повысили цены.

— Насколько снижение цен на квартиры и дома или "простаивание" стоимости квадратного метра на одном ценовом уровне сказывается на российском рынке недвижимости?

— В данном случае не совсем корректно говорить о влиянии ценовой динамики на рынок недвижимости. Наоборот, снижение или повышение стоимости квадратного метра — это прямая реакция со стороны застройщиков на те или иные события, происходящие на рынке, в частности, на изменения спроса. И цены сейчас растут, поскольку активность покупателей довольно высокая. Особенно это касается массового сегмента жилья.

А вот на рынке элитной недвижимости как раз наблюдается своеобразная стагнация. Новые интересные проекты появляются крайне редко, а инвестиционно привлекательные можно пересчитать по пальцам. Спрос в элитном сегменте сейчас ограничен. В результате, в третьем квартале некоторые застройщики были вынуждены снизить цены или зафиксировать курс доллара, чтобы остаться в рынке и поддержать продажи. Тем не менее, подобная ситуация уже давно характерна для сегмента высокобюджетного жилья. Продавцы уже привыкли к этому. 

— Чем не самая простая ситуация может обернуться для рынка? Станет ли он более доступен покупателю и что будет с застройщиками?

— Безусловно, текущие события, связанные с нестабильностью и ожиданием кризисных явлений, не могут не беспокоить. Замечу, что последние 5-7 лет Россия перманентно живет в ожидании очередного кризиса. Но когда оставляешь все эмоции в стороне и начинаешь анализировать, что же фундаментально происходит, то понимаешь, что проблема лежит в иной плоскости — низком уровне показателей экономики, росте ВВП, долга, новых инициативах относительно увеличения налоговой нагрузки. Общая экономическая нестабильность ударит прежде всего по самой массовой категории покупателей эконом-класса и частично бизнес-класса. Вряд ли это серьезно скажется на элитном сегменте, поскольку его устойчивость против нововведений в налоговой сфере достаточно высока.

Если и будет стагнация, рынок, безусловно, замрет. Застройщики займут выжидательную позицию и перестанут повышать цены в реализуемых проектах. В дальнейшем, если спрос не выровняется, они начнут проводить политику “скрытой коррекции”, предоставляя различные скидки, интересные условия по рассрочке и прочее. Снижение цен — это самый крайний шаг. В любом случае такого же падения, которое мы наблюдали во время кризиса 2008 года, уже не будет. Рынок недвижимости сейчас находится как раз на уровне консолидации, когда цена стоит примерно на одном месте и от этого может либо не сильно упасть, либо начать снова расти. Поэтому если и случится кризисное развитие ситуации, то существенного падения не произойдет, потому что мы не так высоко забрались, как в 2008 году. Не было в последние годы, в том числе, и большого количества спекулятивных сделок, которые как раз и обрушивают рынок в кризисный период. Если люди даже и покупают что-то на этапе котлована, то они, скорее всего, просто вкладывают свободные денежные средства, но не с целью заработать, а с целью сохранить.

Что касается объема предложения, то при таком раскладе он, безусловно, снизится. Прежде всего, за счет того, что застройщики будут стараться максимально оттягивать срок выхода новых проектов. Некоторые девелоперы предпочтут переждать неспокойные времена, другие начнут менять концепции, снижая классность своих объектов. То есть новые проекты все равно будут появляться на рынке, правда, в основном, в массовом сегменте жилья.

— В нынешней ситуации надо ли срочно вкладывать свободные деньги в недвижимость?

— Покупателю, у которого есть лишние деньги, сейчас самое время пустить их в дело. Если на рынке и будет наблюдаться спад спроса, коррекция стоимости жилья не превысит 10 процентов. Сегодня как девелоперы, так и собственники жилья, скорее, снимут объект с продажи и будут ждать лучших времен, чем значительно дисконтируют стоимость. Как уже говорилось выше, снижение цен – это самый крайний шаг.

— Присоединение к Москве новых территорий, на ваш взгляд, благо или зло?

— Присоединение к Москве новых территорий – очень амбициозный проект. На сегодняшний день в него вкладывается большое количество средств, как интеллектуальных, так и финансовых, что позволяет говорить о хороших перспективах развития Новой Москвы. Успех проекта напрямую зависит от того, насколько комплексно власти и девелоперы будут подходить к освоению присоединенных территорий. Основные трудности развития Новой Москвы связаны с плохой транспортной доступностью отдельных районов. Как только эта проблема будет решена, в первую очередь за счет появления здесь станций метро и развития автодорог, жилищное строительство на данных территориях выйдет на новый виток развития. Кроме того, здесь появятся современные инфраструктурные объекты и новые рабочие места.

— Как будет распределяться спрос на жилье между старой и Новой Москвой? Люди уже воспринимают Старую и Новую Москву как единое целое?

— Нет, пока не воспринимают. И в данном случае сравнивать спрос напрямую не совсем целесообразно, поскольку это два разных рынка. Например, в старых границах города, в основном, возводится, жилье бизнес-класса, а в Новой Москве — эконом- и комфорт-класса. Тем не менее, в ближней зоне присоединенных территорий примерно 30-40 процентов покупателей — это москвичи. Из них 10-15 процентов приходится на тех, кто изначально планировал покупку квартиры в столице, но в итоге сделал выбор в пользу более качественного предложения в Новой Москве. Прежде всего, их привлекает более доступный уровень цен по сравнению со столицей, а также благоприятная экологическая обстановка.

Наибольшей популярностью у покупателей пользуются масштабные проекты комплексной застройки, расположенные в ближней 25-километровой зоне. В их число входят жилые комплексы, строящиеся рядом с городом Московский, деревней Рассказовка, поселком Коммунарка и поселением Десеновское. Такие проекты в большинстве случаев отличаются хорошей транспортной доступностью, привлекательным уровнем цен, а также развитой инфраструктурой.

— Где в настоящее время продажи нового жилья идут более успешно — в столице или за ее пределами?

— В данном случае все зависит от конкретного проекта. И в Москве, и в области на рынке присутствует множество интересных проектов, которые показывают сопоставимые темпы продаж. Если сравнивать в абсолютном выражении, то Подмосковье все-таки выигрывает хотя бы потому, что здесь этих проектов банально больше именно за счет масштабности всей территории. Тем не менее, я бы сказала, что продажи в Москве идут более успешно хотя бы потому, что платежеспособность покупателей в столице выше.

В целом, Подмосковье становится все более привлекательным для девелоперов из-за высокого спроса на недвижимость в этом регионе. Причиной такой востребованности служит низкая стоимость жилья по сравнению с аналогичными предложениями в столице. К тому же здесь заметно улучшается транспортная ситуация: появляются новые станции метро и маршруты наземного транспорта. Например, от Москвы до Химок скоро будет запущен скоростной трамвай. Активно проводимая реконструкция трасс также способствует повышению спроса на жилье в прилегающих районах.

— Можете дать прогноз о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2015 году?

— Сейчас на рынок недвижимости сильное влияние оказывает экономическая и политическая обстановка, которая не отличается стабильностью. Все понимают, что идет дестабилизация ситуации – введены санкции, в том числе и против крупнейших банков, финансирующих строительство и выдающих ипотечные кредиты, повышена ключевая ставка ЦБ – все это приводит к росту инфляции, удорожанию денег и т.д. Соответственно, это однозначно скажется и на банковском секторе – ставки по проектному финансированию и ипотечным кредитам вполне могут повыситься. Как следствие, это не может не повлиять на рынок недвижимости. Это очевидные вещи, которые нельзя отрицать и игнорировать. Поэтому сейчас на повестке дня у всех стоит вопрос – насколько сильными будут эти корректировки. Ситуация в значительной степени зависит от событий на мировой арене и действий со стороны властей.

Если ставки сохранятся на уровне 13-14 процентов, то рынок останется активным и никакого падения не произойдет. Мы видим, что покупатели сейчас ускоряются с принятием решения и активно получают ипотеку. Если же ставки вырастут до 15-16%, то это станет для многих заградительным барьером. Однозначно произойдет снижение спроса, так как количество ипотечных сделок на рынке недвижимости сейчас очень высокое – по некоторым проектам эконом-класса их доля доходит до 70 процентов.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн