Наталья Круглова, "Метриум": Санкции не влияют на жилищный рынок, но лучше бы их не было

2237

Последнее время выдалось неспокойным для экономики России, но участники рынка жилой недвижимости не только сохраняют хладнокровие, но и фиксируют позитивную динамику.

О ситуации на отечественном рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказала генеральный директор компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова.

— Недавнее ослабление рубля и рынок недвижимости: как встретили покупатели, риелторы и застройщики черный понедельник в апреле?

— Недвижимость — это сектор экономики, который, условно говоря, "живет" долгими циклами, а не понедельниками или вторниками, черными или белыми. Реализация одного проекта новостройки длится больше года. Покупатели готовятся к покупке месяцами, а то и годами. Риелторы работают с клиентами обычно не меньше недели. Поэтому немедленной реакции рынка недвижимости на колебания валюты ожидать не следует. С 9 апреля и по сегодняшний день мы не зафиксировали заметных всплесков покупательской активности: количество первичных обращений и темпы закрытия сделок остались на нормальном уровне для текущей динамики спроса и данного сезона.

— В прошлые годы ослабление рубля почти всегда приводило к росту стоимости жилья. Застройщики мотивировали это своей зависимостью от импорта и других связанной с валютой факторов. Стоит ли ожидать удорожания "квадрата" теперь?

— Если рассматривать российский рынок жилья в долгосрочной ретроспективе, то, действительно, ослабление рубля почти всегда приводило к росту стоимости новостроек. Как показывает практика, изменение обменного курса на 1% приводит к повышению цены за "квадрат" примерно на 800 рублей. Так было во все предыдущие кризисы. Но, как известно, любая историческая аналогия «хромает». Сейчас почти все девелоперы строят финансовые модели своих проектов в рублевом измерении. Зависимость от зарубежных стройматериалов снизилась благодаря импортозамещению. Конкуренция между застройщиками очень высокая и спекулятивное, немотивированное повышение цен никому не выгодно. Наконец, падение рубля было импульсным, оно не превратилось в тенденцию, поэтому девелоперы не видят причин в увеличении расценок.

— Тем не менее, рынок кредитования более тесно связан с колебаниями валюты. Банки не пересмотрели ипотечные ставки в связи с обвалом рубля?

— После 9 апреля ни один из крупных "игроков" ипотечного рынка не пересматривал условий выдачи ипотеки. Концентрирующие большую часть предложения банки сохранили уровень ставок по кредитам в диапазоне 9-9,7% годовых, а в среднем жилищные займы выдаются примерно под 9,5%. Единственным тревожным сигналом, пожалуй, стало решение Центробанка не менять ключевую ставку, хотя в предыдущие месяцы регулятор смягчал кредитно-денежную политику. Однако я полагаю, что ЦБ держит ситуацию под контролем, и также не станет предпринимать радикальных мер. Инфляционного скачка вслед за обвалом рубля не последовало, поэтому до конца года мы еще можем стать свидетелями уменьшения ключевой ставки, а ипотека будет становиться все более доступной.

— Санкции не оказывают влияния на рынок недвижимости? Они не пугают инвесторов, покупателей, застройщиков?

— Санкции, конечно, не влияют прямо на жилищный рынок, но лучше бы их не было. Опосредованно экономическое давление извне все равно повышает риски в хозяйстве страны. Мультипликативный эффект может довершить удар по платежеспособному спросу, и вот тогда, конечно, строительная отрасль столкнется с серьезными трудностями. Однако подчеркну, что описанный мной сценарий, пока относится к разряду маловероятных. Несмотря на все события последнего времени, мы пока наблюдаем развитие позитивных тенденций, которые наметились в 2017 году.

О каких тенденциях идет речь? Как прошел первый квартал 2018 года на рынке жилой недвижимости?

— Активность покупателей продолжает ставить новые рекорды. В Москве число сделок со строящимися жилыми комплексами в I квартале выросло на 52% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. В столице зарегистрировали почти 16 тыс. договоров долевого участия (больше половины от всех ДДУ, заключенных, к примеру, в 2016 году). Еще более высокая активность наблюдается в ипотечном секторе: число зарегистрированных в январе-марте ипотек выросло на 87% в годовом выражении. Позитивная тенденция наконец закрепилась и на вторичном рынке, где по итогам квартала спрос увеличился на 28%. Наконец, отмечу, что постепенно улучшается ситуация со спросом на новостройки в целом по России. Если в предыдущие годы мы наблюдали стагнацию активности покупателей, то в I квартале 2018 года число заключенных в стране ДДУ выросло на 11%.

— Несмотря на рост активности покупателей почти все участники отрасли в 2016-2017 годах говорили о затоваренности рынка. Поменялась ли ситуация с предложением новостроек?   

— В I квартале 2018 года на столичный рынок поступили в продажу 23 новых жилых и апартаментных комплексов – столько же, сколько и в аналогичный период 2017 года. Однако несмотря на это, общее число представленных объектов в продаже не изменилось. По итогам I квартала объем столичного рынка новостроек оценивался в 49,1 тыс. квартир и апартаментов, что даже немного меньше (0,8%), чем в декабре 2017 года. То есть текущий спрос постепенно замедляет темпы роста предложения, хотя мы должны понимать, что и сами застройщики снимают часть объектов с продажи в порядке тактического маневра.

— Как в условиях "балансировки" спроса и предложения ведут себя цены? Чего ожидать покупателям в предстоящие месяцы?

— Цены сохраняют стабильность, что в целом хорошо для текущего этапа восстановления рынка. Квартиры в столичных жилых комплексах за квартал выросли в цене на 1,8%. По итогам января-марта средний «квадрат» в них обойдется покупателю в 218,6 тыс. рублей. За исключением элитного сегмента, во всех прочих классах столичных новостроек зафиксирован рост цен. Апартаменты продемонстрировали более уверенную динамику роста: к декабрю 2017 года они подорожали на 4%, достигнув 263,9 тыс. рублей за кв. м. Полагаю, что в течение 2018 года тенденция к росту цен закрепится, причем не только под влиянием рыночных факторов. Законодательные изменения, нестабильность международной обстановки, возможность колебания валют будут подталкивать цены вверх. В этой ситуации покупателям не следует затягивать решение квартирного вопроса.