"Нет смысла покупать жилье на котловане": строители готовятся к запуску эскроу-счетов

27364

В России впервые проведена сделка с использованием эскроу-счетов. Новый механизм позволит сделать покупку недвижимости для дольщиков безопасной, но может спровоцировать рост цен на недвижимость.

В России впервые проведена кредитная сделка с использованием эскроу-счетов. Сбербанк открыл кредитную линию на 1,2 млрд рублей девелоперской компании "Брусника" для строительства новой очереди квартала "Новин" в Тюмени

Формально, о запуске эскроу-счетов было объявлено еще в 2014 году, но ни один девелопер так и не выразил интереса к этому инструменту. Дело в том, что средства дольщиков, поступившие на экскроу-счет, не передаются застройщику напрямую. Вместо этого девелопер получает финансирование в банке под сниженный процент. Как только девелопер сдаст объект и дольщики получат жилье, то он сразу же получит доступ к средствам на экскроу-счете и сможет с их помощью, например, погасить взятый у банка кредит. 

Для дольщиков достоинство этой схемы в безопасности: они не кредитуют напрямую строителя, и, если сроки сдачи объекта затянутся более чем на полгода, клиент сможет вернуть свои накопления. Выгода девелопера в получении стабильного финансирования – банк сразу выдает значительную часть средств, которых должно хватить как минимум на строительство первых очередей проекта.

Но поскольку девелоперу необходимо платить проценты по банковскому кредиту, застройщики не за прошедшие четыре года так и не проявили интереса к этой модели. Все без исключения девелоперы предпочитают работать с дольщиками напрямую, поскольку за использование их сбережений не нужно платить комиссии и проценты.

 

Тем не менее, с 1 июля 2019 года такой формат  работы будет запрещен и застройщики будут лишены права принимать деньги граждан за квартиры в не построенных домах. По планам правительства, к концу 2020 г. 95% ДДУ должны быть заключены через новый механизм. Работа через экскроу-счет – часть программы властей по постепенному отказу от модели ДДУ в пользу проектного финансирования.

Пока две системы будут сосуществовать параллельно и период вплоть до 1 июля 2019 г. считается тестовым. Практически все участники строительной отрасли признают, что пока с трудом понимают, как новая механика будет работать на практике.

"Вести. Недвижимость" сделали запросы нескольким девелоперам и сразу два игрока из top-20 отказались от комментариев, неофициально признавшись, что еще не разобрались с тонкостями нового механизма.

Застройщикам нужны понятные правила игры. В частности, четкий механизм принятия решений о выделении средств на строительство и ответственности за такие решения, указывает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников. 

"Банки фактически получат небывалые до этого момента полномочия решать, кто сможет работать на рынке, так что необходимо обезопасить застройщиков от лоббирования банками интересов своих партнеров. Необходим четкий регламент взаимодействия между застройщиками и кредитными организациями - по срокам рассмотрения заявок, отчетных документов о целевом использовании средств и т.п.", - считает он.

Из-за того, что девелопер изначально будет получать весь объем финансирования из банка, квартиры на всех этапах строительства будут стоить практически как готовые, так что продавать и покупать жилье на котловане перестанет иметь смысл. Из-за этого исчезнет традиционная скидка в 25%. 

"Мы не ожидаем существенного изменения стоимости жилья после 1 июля, если кредитование строительства будет вестись банками по ставкам до 6% годовых. Если же их уровень будет выше, цены на жилье могут вырасти на 5-10%", - считает PR-директор Urban Group Олег Быков.

По его словам, новый механизм усложнит жизнь для небольших застройщиков, у которых нет устойчивых партнерств с ключевыми банками и большого объема собственных средств. Крупным и средним же застройщикам такая схема не создаст проблем, если, как предполагается, банки будут финансировать строительство по пониженным ставкам на уровне 5-6%.  

Впрочем, трудности к переходу к новой модели испытывают и кредитные организации. "Когда мы разговариваем с банковским сообществом и застройщиками, становится очевидным, что банковский сектор не готов брать на себя финансирование и переходить на систему эскроу-счетов, и не готов брать несвойственную для себя функцию контроля застройщиков и долевого строительства", - заявлял месяц назад  заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

У уполномоченных банков может не хватить возможностей финансировать строительную отрасль в том объеме, в котором это делали дольщики, опасаются в "А101". Это может привести к сокращению предложения и, соответственно, дополнительному росту цен.

Связанные компании: