Низкой ценой не заманишь: почему жилье в удаленном Подмосковье не интересует покупателей

55772
Global Look Press, © Valery Lukyanov

Строительный бум, захвативший столицу и соседние города, не затронул дальнее Подмосковье. Квартиры за "бетонкой" не интересны покупателям из-за проблем с транспортной доступностью, а возможностей для нового снижения цен у местных строителей нет.

Средняя стоимость квадратного метра в дальнем Подмосковье в треть ниже, чем жилье аналогичного класса в городах-спутниках Москвы. По оценкам Ассоциации застройщиков Московской области, средняя стоимость "квадрата" в новостройках, расположенных более чем на 30 км от МКАД, составляет около 56 тыс. рублей.

Для сравнения, стоимость квадрата массового жилья в Химках или Люберцах составляет 83-85 тыс. рублей. Жилье аналогичного класса в столичных Вешняках или Ярославском районе стоит еще выше – от 133,6 тыс. рублей.  

Формально, такая разница в стоимости должна стимулировать спрос на жилье в удаленных городах Подмосковья, но этого не происходит. Проблемы с транспортной доступностью областных городов, сильно ограничивает к ним интерес со стороны маятниковых мигрантов, которые ежедневно ездят на работу в столицу.

Маятниковыми мигрантами для московской агломерации принято считать и тех, чей путь до места работы из области в Москву не превышает двух часов, напоминает директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина. 

Теоретически, в эту зону попадают и такие удаленные города, как Можайск, Волоколамск, Серпухов, Александров. На практике же преодолевать такой путь в московской агломерации ежедневно весьма проблематично: автодороги сильно загружены, а доля скоростных электричек невелика.

"С точки зрения качества жизни такая маятниковая миграция оправдана только при наличии комфортного частного дома, либо таунхауса. Поэтому те, кто проживает в многоквартирном доме, ведет деловую активность в Москве и у кого есть финансовая возможность, рано или поздно стремятся перебраться ближе к МКАД. Эта тенденция особенно ярко проявляется среди молодых семей", - отмечает эксперт.

"В развитых американских и европейских агломерациях, а также в таких азиатских мегаполисах, как Токио, Осака, или Гонконг, фактор трения пространства гораздо ниже. Мегаполисы связаны с окрестными населенными пунктами развитой транспортной системой, что создает предпосылки для развития полноценных пригородов и жилья в том числе удаленного более чем на 30 км от места приложения труда", - поясняет эксперт. 

В такой ситуации главными покупателями недвижимости в Дальнем Подмосковье являются коренные местные жители, которые часто получают совсем не "столичные зарплаты". Высока доля в структуре сделок тех покупателей, кому не хватило денег на ближнее Подмосковье: например, с бюджетом в 2 миллиона рублей легко найти новую однокомнатную квартиру в 50-километровой зоне от МКАД, но весьма непросто в 20 километрах от Москвы, отмечают представители "Сити-XXI век". С таким бюджетом в соседних со столицей городах можно претендовать лишь на компактную студию.

Неудивительно, что строительный бум, накрывшей столицу и ее города-спутники, практически не затронул отдаленные города региона – Клин, Электрогорск, Ногинск и др.

За последние три года новых крупных проектов комплексной застройки на удаление более 35 км от МКАД практически не появлялось, а по старым объектам динамика упала на 50% и более, констатирует руководитель департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family Екатерина Коган.

В Ассоциации застройщиков Московской области также не наблюдают каких-либо значительных изменений в уровне строительной активности в регионе. Если в 2016 году на первичном рынке дальнего Подмосковья было продано 159 тыс. кв. м, то в 2017 – 177 тыс. кв. м. жилья. Всего в области в прошлом году с учетом многоквартирных домов и индивидуального строительства было введено в эксплуатацию 8,8 млн кв. м жилья. 

Сейчас, по данным Ассоциации, в дальнем Подмосковье ведется строительство около 2,3 млн кв. м жилья или 43 тыс. квартир. Больше всего жилья возводится в городском округе Звенигород, Солнечногорском и Ногинском районах – 425, 349, 289 тыс. кв. м. соответственно.

За 2017 год в дальнем Подмосковье зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия на жилые помещения общей площадью около 250 тыс. кв. м. При этом основная часть сделок пришлась на Солнечногорский район и городской округ Звенигород – 50 и 32 тыс. кв. м соответственно. Следом по популярности идут Сергиево-Посадский район и городской округ Серпухов – 26 тыс. и 19 тыс. кв. м в каждом. 

Помимо проблемы с транспортной доступностью развитие строительного рынка региона сдерживает еще один фактор. Как ни парадоксально – но это низкие цены. Из-за того, что даже такие умеренные цены на недвижимость не могут конвертироваться в спрос у местных застройщиков мало стимулов для повышения качества предложения.

"Чем дальше от МКАД – тем ниже цена квадратного метра и менее интересны решения: монолитные дома строятся по типовым проектам; существенно меньше внимания уделяется благоустройству, отделке общих зон, авторских решений в дизайне внутренней и внешней среды практически нет", - указывает директор по продукту девелоперской группы "Сити-XXI век" Мария Могилевцева-Головина.

Более того, ситуацию осложняет растущая конкуренция со строителями, работающими в ближнем Подмосковье. Из-за роста предложения цены на недвижимость в Химках, Мытищах или Подольске в последние несколько лет заметно снизились. Как следствие, уменьшилась и разница в ценах с объектами дальнего Подмосковья. Еще три года назад объекты, находящиеся за "бетонным кольцом", уступали в цене тем объектам, что ближе к МКАД на 25-30%.

Кроме того, бурное развитие ипотеки позволило снизить чувствительность спроса к цене. 

"Все это привело к тому, что недвижимость за "бетонкой" потеряла свою привлекательность, - отмечает Екатерина Коган из Kaskad Family. - Цены на объекты недвижимости на грани с рентабельностью и не позволяют демпинговать. Это соответственно не позволяет ЖК на большем удаление от МКАД ставить стоимость ниже среднерыночной".

По словам эксперта, себестоимость строительства в 15 и 40 км от МКАД одинаковая. В такой ситуации у покупателей не остаётся причины для покупки недвижимости, расположенной на значительном удалении от МКАД.

Связанные компании: