Новая модель долевого строительства: как это будет работать

Мария Кудрявцева 5764
Фото: © shutterstock.com

На рынке строительства жилья стартует переход к новой модели финансирования - с использованием эскроу-счетов. Сначала ее использование будет добровольным, а с 1 июля следующего года станет обязательным.

Вместе с договорами долевого участия введут механизм проектного финансирования. Девелоперы будут заводить в банках эскроу-счета, на которых деньги будут храниться до момента целевой выплаты. 

Уже 1 июля этого года вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве. Что по факту изменится для девелоперов и покупателей недвижимости? 

Во-первых, требования становятся намного жестче - к застройщикам. Так себя смогут называть только компании, которые работают на рынке более трех лет и уже ввели в эксплуатацию от 10 тысяч квадратных метров жилья. 

Кроме того, впредь застройщик не сможет одновременно реализовывать сразу несколько объектов - только один. При этом, к понятию "проект" относится и единственный дом, и целый жилой комплекс, включая пару многоэтажек. Под реализацию каждого объекта необходимо открыть счет в уполномоченном государством банке. Также только один. И через него проводить все расчеты по строительству.

Эксперты говорят, что темпы ввода в эксплуатацию квадратных метров существенно вырастут и компаниям будет выгоднее работать.

"Скорость строительства будет расти. Она будет максимально увеличиваться и, если мы говорим про массовый сегмент, из-за этой скорости произойдет качественное изменение рынка. На первое место выйдет индустриальное домостроение, эти дома будут занимать порядка 80%. 20% будет монолит. Сейчас ситуация – практически наоборот", - считает Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер".

Самое важное нововведение: с 1 июля вместе с договорами долевого участия введут механизм проектного финансирования. А еще через год останется только второй способ привлечения средств.

Покупатели по-прежнему смогут вложиться в строительство на стадии котлована, но они не будут отдавать деньги напрямую девелоперу, а перечислят их на специальный эскроу-счет. Под него застройщик получит кредит в банке. Доступ к деньгам разблокируют, только когда все обязательства будут выполнены, то есть, жильцы получат ключи от готовой недвижимости. А застройщик – ключ от ячейки.

"Это достаточно хороший механизм, который, во-первых, решает проблему залога, и застройщик без проблем получает кредитную линию в банке. Во-вторых, мы минусуем   кредитную ставку, потому что по этим деньгам банк не начисляет проценты участнику долевого строительства", - отметил глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Если происходит какой-то форс-мажор, строительство под угрозой или девелопер затеял нечестную игру, россияне смогут получить свои деньги с эскроу-счета обратно. Если же у банка-держателя счета отзовут лицензию, на помощь придет Агентство по страхованию вкладов и компенсирует до 10 миллионов рублей за одну квартиру в одном доме.

Важное уточнение: если приобрести несколько помещений в здании, компенсация будет только за одно.

Новая схема финансирования безопасна для россиян. Однако эксперты предупреждают: стоимость квадратного метра теперь может подорожать. В рамках договора долевого участия девелопер получал деньги от покупателей. Теперь же придется идти в банк за кредитом и выплачивать по нему проценты.

В Госдуме парируют: при подготовке законопроекта проводились консультации с представителями отрасли и банковского сектора. И в итоге пришли к выводу, что затраты на строительство вырастут незначительно. 

"Сейчас, если застройщик захочет привлечь средства банка, они ему будут стоить в среднем 20%. Притом, что нет практически таких проектов, когда застройщик полностью 100% может привлечь с рынка за счет граждан. Мы видим, что он все равно влезает в долги", - заявил Николай Николаев, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственным и земельным отношениям.

Но главная цель нововведений - защита потребителя. По данным Минстроя, на февраль текущего года в России насчитывалось примерно 40 тысяч человек, которые вложили средства в 836 проблемных проектов. И эксперты рассчитывают, что поправки в законопроект помогут оставить в прошлом понятие "обманутый дольщик".