Перепланировка апартаментов: где закачиваются права и начинаются обязанности

Георгий Трушин 3645
Фото: © shutterstock

Для полноценного воплощения формата требуется соблюсти ключевые принципы – свободное планирование пространства, высокие потолки и широкие окна.

Формат апартаментов в последние годы стал очень близок к жилью. Многие покупатели уже не делают существенных различий при выборе между понравившейся квартирой и апартаментами, а ориентируются только на стоимость, локацию, качество инфраструктуры и концепцию самого проекта. Однако этот формат все же имеет свои особенности и отличается от жилья не только отсутствием пресловутой "прописки". Об этом "Вести.Недвижимость" рассказал коммерческий директор компании Glincom Иван Татаринов.

Апартаменты юридически по-прежнему не относятся к жилым помещениям. В связи с этим довольно привлекательной опцией апартаментов является отсутствие настолько жестких требований к перепланировке, как в жилье. Свобода действий владельцев этого типа недвижимости ограничивается как правило только манипуляциями с несущими конструкциями.

На мировом рынке существует несколько типов апартаментов. Первый и достаточно распространенный – апартаменты в апарт-отеле, которые арендуют на небольшой срок, а сдачей в аренду занимается профессиональная управляющая компания. Проживающий в таких апартаментах чаще всего пользуется и дополнительными услугами, например, уборкой или питанием.

Второй тип - апартаменты в доходном доме, которые сдаются на длительный срок. Также к этому типу относятся апартаменты в кондоминиумах, которые можно арендовать или выкупить для постоянного проживания. В апартаментах этих типов планировка помещения проводится как правило управляющей компанией, которая и осуществляет все необходимые согласования.

Также есть тип апартаментов, наиболее привычный для российского рынка - это апартаменты в многофункциональных комплексах и отдельно стоящих зданиях, которые приобретаются для собственного проживания или сдачи в долгосрочную аренду. Жилищный кодекс РФ пока не закрепляет законодательно понятие "апартаменты". Однако Минстрой активно работает над законопроектом, регулирующим этот формат недвижимости.

Многочисленные ограничения, которые есть при перепланировке квартир, сейчас не применяются к апартаментам. В частности, перепланировка в апартаментах не должна учитывать разделение помещения на жилые и нежилые зоны, как в обычной квартире. Также в отличии от жилого помещения, в апартаментах нет разделения на "сухие" и "мокрые" зоны, что позволяет расположить санузлы в наиболее удобной части апартамента, а также, при желании, запроектировать дополнительные. Нередко комплекс апартаментов обладает необычной архитектурой, и у покупателя есть выбор помещений нестандартной формы.

Девелопер, не связанный жесткими требованиями к жилым помещениям, может в одном комплексе апартаментов предложить своим покупателям самые нестандартные варианты планировок, на согласование которых в жилом доме у собственника бы ушло много времени, средств и нервов.

Тем не менее, существует и ряд ограничений перепланировки. В апартаментах, как и в жилых помещениях, нельзя двигать или демонтировать несущие стены или опорные конструкции, например, колонны, а также внешние элементы, выходящие на фасад здания. Собственник апартаментов имеет возможность сделать новые проемы в несущих стенах, однако обязан укреплять их металлическими конструкциями. Эти преобразования потребуют обязательного предварительного расчета и проектирования специализированной организацией.

Таким образом, квартира-студия или квартира в стиле лофт может получить наиболее полное воплощение именно в формате апартаментов. Формат лофт зародился в середине ХХ века в Америке, где распространение получила реновация заброшенных промышленных зданий. Такие помещения обходились покупателям дешевле, чем обычные квартиры в том же районе, при этом отличались большей площадью и свободой в дизайне. Чаще всего их покупали люди из богемной среды, которые творчески преобразовывали свои апартаменты, смешивая промышленный дизайн с современным минимализмом и винтажными элементами.

Современный лофт необязательно должен быть расположен в промышленном здании, может быть новостройкой. Однако для полноценного воплощения формата требуется соблюсти ключевые принципы – свободное планирование пространства, высокие потолки и широкие окна. Открытая планировка в классическом лофте подразумевает отсутствие разделения на комнаты, за исключением санузлов. Впрочем, поместить ванну в центре владельцу апартаментов никто не помешает.

Зонирование лофта или квартиры-студии как правило проводится с помощью дизайна - цветовых контрастов, акцентов, а также при помощи стеклянных перегородок или фальш-стен, колонн, которые невозможно возвести в жилом доме без предварительного согласования. Другой непременный атрибут этого формата – высокие потолки, 3 и более метра, и большие окна. На московском рынке можно найти комплексы апартаментов, где лофт-принципы изначально заложены в архитектурный проект и покупателю нужно только грамотно проработать дизайн интерьера.