Подмосковные поселки без воды и ресторанов: облик коттеджных городков меняется

Наталья Густова 17810

В загородных поселках  Подмосковья все чаще закрываются рестораны, а 80% новых объектов не имеют централизованного водопровода и канализации. Эксперты связывают это со снижением выручки девелоперов и платежеспособности покупателей.

За последние несколько лет облик загородных поселков сильно изменился – от былых ресторанов и фитнес-клубов почти не осталось и следа, закрылось более половины ресторанов и фитнес-клубов, а 80% новых объектов не имеют централизованного водопровода и канализации, подсчитали аналитики департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость".

Самой главной проблемой эксперты называют коммуникации или в большинстве случаев их отсутствие. Например, если 10 лет назад в загородных проектах, которые отдалены от Москвы на расстоянии 80-100 км было принято прокладывать все централизованные коммуникации  - электричество, газ, водопровод и канализацию, то сегодня застройщики ограничиваются только электричеством и реже водопроводом.

"Проекты, находящиеся в пределах 30-40 км от столицы, тоже не могут похвастаться полным набором удобств: в 80% новых поселков объем коммуникаций сокращен до электричества и газа. Жильцам приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и установки очистных сооружений", - говорится в исследовании.

То же самое касается и инфраструктурного оснащения. Если до кризиса 2008 года наличие развитой инфраструктуры – кафе, магазины, салоны красоты и фитнес-клубы – было нормой, то сегодня из всего этого остались только мини-магазины и службы быта. Особенно эти изменения коснулись верхнего ценового сегмента, отмечают аналитики.

Данные инфраструктурные и коммуникационные трансформации эксперты связывают с несколькими причинами. Во-первых, волны кризиса  - когда содержать коммерческие объекты стало невыгодно.

Нередко на этапе активных продаж девелопер поселка собственными средствами поддерживал ресторан, поскольку последний повышал спрос, рассказывает руководитель офиса  "Новослободское" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Алексей Сенчук.

"Однако когда финансовые вливания прекращались, ресторан закрывался, не продержавшись и года. Все-таки в кризисное время наличие кафе в проекте может обуславливаться только его хорошей посещаемостью, что большая редкость", - говорит он.

Прибыль ресторанов, спортивных клубов и других подобных заведений напрямую зависит от количества посетителей, а значит, они должны находиться в популярных местах с большой проходимостью. Оставаться на плаву только за счет жителей поселка крайне проблематично, добавляет эксперт.

Вторая причина – это общее снижение спроса на загородную недвижимость, и как следствие снижение прибыли застройщика. Ранее в "Инком-Недвижимость" сообщали, что за последние пять лет спрос на первичную загородную недвижимость в Московской области снизился на 28%. А аналитики агентства Blackwood подсчитали, что к маю этого года объем предложения на подмосковном рынке аренды элитных особняков увеличился на четверть до 342 тыс кв м, 60% домов остаются незанятыми. Сама цена нового дома в загородных поселках Подмосковья по итогам прошлого года снизилась на 41,4% до 60,9 млн рублей, сообщали в  "Метриум".

Одна из тенденций последних лет – это сокращение набора инфраструктуры в элитных загородных поселках, соглашается управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE Илья Менжунов.

"Сегодня застройщики стремятся обойтись минимумом, предусматривая детские и прогулочные площадки, пост охраны, парковки, магазины, в крупных поселках – рестораны. Однако такой стратегии придерживаются преимущественно застройщики, поселки которых расположены недалеко от подмосковных городов, а значит и сложившейся инфраструктуры", - говорит эксперт.

В качестве примера можно привести "Лесное Озеро", в 35 км от МКАД по Новорязанскому шоссе. Жители пользуются инфраструктурными объектами города Раменское. Аналогичная ситуация в поселке  "Великие Озера" в 38 км по Новорязанскому шоссе, где рядом располагается город Бронницы.

Однако, если до ближайшего города несколько километров, девелоперы все же выделяют площади под инфраструктуру, продолжает эксперт. Причем ради экономии на рынке загородной элитной недвижимости распространен один прием. Для жителей нескольких поселков вводится едина клубная карта, благодаря которой они могут свободно посещать инфраструктуру разных поселков от одного застройщика.

"Таким образом, количество инфраструктурных объектов в поселках зависит от расположения комплекса. Но общая тенденция такова, что девелопер по возможности сократит набор до разумного минимума", - говорит Илья Менжунов.

Если говорить о влиянии развитой инфраструктуры на цену объектов, то оно незначительное, считают аналитики "Инком-Недвижимость". 

"Застройщики и так продают свои проекты на границе себестоимости, поэтому сокращение инфраструктуры не в состоянии оказать значимое влияние на цены. Что касается спроса, то фактор минимизации инфраструктуры не может сравниться по силе с общим снижением платежеспособности населения. Здесь девелоперы и покупатели сходятся: одним не на что строить, а другим нечем платить", - говорит Алексей Сенчук.

Управляющий директор "Метриум Премиум" напротив считает, что развитая инфраструктура может добавить объекту до 15%.

Для примера возьмем два элитных поселка, расположенных напротив друг друга и два сопоставимых по площади (600 кв. м дома) с участком 20 соток. В поселке "Николино" такой дом будет стоит порядка 173 млн рублей. При этом жителям доступны магазины, ресторан, детский клуб, фитнес-центр европейского уровня.

"Напротив данного поселка расположен проект "Ричмонд", в котором фактически нет собственной инфраструктуры. Стоимость аналогичного дома – уже 150 млн рублей. То есть наличие инфраструктуры дает надбавку к стоимости в 15%", - поясняет Илья Менжунов.

При этом эксперты соглашаются, что в будущем подобный инфраструктурный тренд сохранится. "Пока экономическая ситуация оставляет желать лучшего, загородные поселки в основной массе не являются привлекательным местом для расположения коммерческих объектов. Поэтому в ближайшей перспективе тренд на минимизацию подобной инфраструктуры сохранится", - считает Алексей Сенчук.

Девелоперы сохранят небольшой набор инфраструктуры и при проектировании будут стремиться располагать ее отдельно от жилой части – по периметру или сразу же на въезде в поселок, добавляет управляющий директор "Метриум Премиум".

За десять лет в загородных поселках Подмосковья сократилась не только инфраструктура, но и размеры самих лотов: если раньше стандартном классе преобладали дома площадью около 200 кв. м с участками 10-12 соток, то сейчас это дома в 100-120 кв. м и 6-8 соток для участков. В бизнес-классе средняя площадь домов снизилась с 350-400 кв. м до 180-220 кв. м, а размеры участков – с 20 до 12 соток.

Связанные компании: