Повышение взносов в Фонд дольщиков заставит застройщиков поднять цены на жилье

Наталья Густова 4736
фото: shutterstock.com

Отчисления в компенсационный фонд могут вырасти в пять раз в следующем году. Это неминуемо приведет к росту цен на квартиры в новостройках.

Размер обязательных взносов застройщиков в Фонд дольщиков со следующего года может серьезно вырасти.

Недавно Минстрой России подготовил поправки в долевое законодательство. Министерство предлагает повысить с 1 октября размер отчислений до 3% от цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). С 1 января 2019 года застройщики, согласно документу, должны будут перечислять в Фонд 6%. Сейчас сумма отчислений составляет 1,2% от каждого ДДУ.

Решение повысить размер обязательных отчислений власти объясняют желанием простимулировать застройщиков перейти на работу с эскроу-счетами. "Этот фактор должен стимулировать застройщиков переходить на эскроу-счета", - сказал глава Минстроя РФ Владимир Якушев.

Напоминаем, что финансирование строительства с использованием эскроу-счетов пока носит добровольный характер. А уже с первого июля следующего года все застройщики будут обязаны использовать данный механизм.

На днях стало известно, что окончательного решения по поводу сроков повышения размера взносов еще не принято. Повышение однозначно будет, сказал Владимир Якушев. Но в какие конкретно даты – вопрос пока решается, уточнил он.

Среди причин данного решения эксперты называют, как действительно желание простимулировать девелоперов к переходу на эскроу-счета, так и ситуацию вокруг Urban Group, одного из крупнейших подмосковных застройщиков.

В настоящее время компания имеет обязательства перед тысячами дольщиков на 80 миллиардов рублей. Пять компаний, входящих в Urban Group, уже признаны банкротом. Власти в свою очередь пообещали достроить все объекты, используя средства Фонда защиты прав дольщиков.

Не в последнюю очередь подтолкнуть к такому решению могла ситуация с банкротством Urban Group, не исключает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

"Средств Фонда на покрытие всех долгов недостаточно (из Фонда возместят около 2 миллиардов рублей) также Фонд получит из федерального бюджета 3 миллиарда рублей дополнительно",  - говорит Ирина Доброхотова.

При этом, само повышение размера взносов действительно может стать стимулом перехода на эскроу-счета, и даже оказаться выгодным для застройщика, считает она.

Недавно власти озвучили примерную стоимость обслуживания эксроу-счетов на уровне пяти тысяч рублей в месяц. Например, за 2,5 года реализации проекта один счет обойдется в 150 тысяч рублей, рассуждает председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой".

В случае отчисления в Фонд все будет зависеть от цены квартиры. Например, при 3% за однокомнатную квартиру в 4,5 миллиона рублей придется заплатить 135 тысяч рублей, при 6% - уже 270 тысяч рублей. Соответственно, отчисления за двух- и трехкомнатные квартиры будут еще больше, отмечает она.

Сами застройщики тоже не исключают, что повышение размера страхового взноса простимулирует их перейти на эксроу-счета. При этом, само увеличение взносов, как и работа с эксроу-счетами, заставит их пересмотреть цены на новостройки.

Любое увеличение взноса приводит к росту издержек застройщика, в итоге это бремя ложится на покупателя, говорит стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов.

Учет издержек будет плавным, недвижимость будет дорожать постепенно. При этом, в общем удорожании повышение взносов станет лишь одним из факторов.

"В целом мы ожидаем, что в связи с введением новых правил регулирования на рынке, увеличения НДС в ближайшие годы жилье в новостройках может подорожать примерно на 30%", - говорит Павел Брызгалов.

По мнению Ирины Доброхотовой, застройщики могут повысить цены на 3%. 

Помимо этого, рост отчислений в Фонд может привести к банкротсву ряду застройщиков. Многие проекты начинались 2-3 года назад, а экономика рассчитывалась еще раньше, до момента покупки земельного участка и получения банковского кредита, отмечает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

"Сегодня столь резкое увеличение отчислений на страхование рисков дольщиков может привести к банкротству ряда застройщиков. Не потому, что он работают неэффективно, а потому, что их финансовая модель не предполагала нынешних законодательных инициатив", - говорит Дмитрий Трубников.

Быстрый переход на эскроу-счета означает, что девелоперу "на переправе" придется "менять коней" и срочно искать проектное финансирование, чтобы вовремя достроить объект и выполнить свои обязательства. На поиски легко может уйти несколько месяцев, продолжает он.

Кроме того, если увеличение отчислений в фонд до 6% — это стимулирующая мера, то у нее должна быть реальная альтернатива, отмечает Трубников. Пока лишь два банка объявили о готовности открывать застройщикам эскроу-счета, но лишь в рамках пилотных проектов.

Спокойнее и менее рисково отчислять взносы смогут девелоперы, занимающиеся точечной застройкой, считает генеральный директор ГК "МИЦ" Даромир Обуханича.

В случае комплексного развития территорий увеличение страховых отчислений сразу крайне негативно отразится на финансовой модели проекта, и поставит под вопрос его реализацию. Кроме того, это не позволит сформировать "банк" для достройки уже сегодня существующих недостроев.

 "Дополнительные отчисления однозначно могут остановить реализацию проектов и привести к еще большему количеству обманутых дольщиков", - считает генеральный директора ГК "МИЦ".  Рост цен после перехода на эскроу-счета, по его мнению, может достичь 20%.

Оптимальной, по мнению экспертов, является ставка в 1,2%, так как она учитывает текущие реалии.

Наиболее комфортными взносы были в размере 0,5%, когда застройщик делал отчисления в страховые компании, говорит Павел Брызгалов. "Компромиссный вариант – оставить все на существующем уровне, 1,2%", - считает он.

Повышение взносов до 6% - слишком резкий переход, не гарантирующий, что в случае краха какой-то компании средства фонда покроют все издержки, отмечает Ирина Доброхотова. Хотя как показала практика – 1,2% тоже недостаточно.

Хорошо ли у вас топят дома?

Пройти опрос: Хорошо ли у вас топят дома?