Сэкономить миллион: покупатели не спешат за квартирами на этапе котлована

Наталья Густова 7416
фото: shutterstock.com

Доля сделок на ранних стадиях составляет порядка 30%. Покупая квартиру на этапе котлована, сейчас в среднем можно сэкономить 15-35%, говорят эксперты.

 

Московские застройщики нарастили долю квартир на этапе котлована. Доля такого предложения в третьем квартале показала двукратный рост, выяснили недавно аналитики "Метриум".

Последний раз столь высокая концентрация предложения на ранних стадиях строительства наблюдалась в 2016 году, отмечают эксперты.

Так, во втором квартале 2016 году, их доля составила 36%, а потом постепенно снижалась, и в конце прошлого года достигла 12%-ого дна. А в начале этого года стала расти: с 17% во втором квартале до 37% в третьем квартале или 5,4 тысяч квартир.  

Такой стремительный рост логичен: отрасль ждет переход на проектное финансирование, и застройщики торопятся вывести свои проекты или начать их, пока действуют старые правила.  

Однако, сами покупатели не спешат запасаться "котлованными" квартирами, и спрос на них за последние несколько лет, напротив, сократился. Причина тоже очевидна – страх остаться без квартиры и с ипотекой на руках, тем более что подобных примеров не мало. Банкротство Су-155 за которым до сих пор достраивают дома, крах Urban Group и масса других примеров: локальных и не очень.

Покупатели стали осторожнее при покупке  недвижимости, что проявляется в изменении структуры спроса по стадиям строительной готовности. Если рассматривать ситуацию за 5 лет, то  доля покупок на этапе котлована и монтажа средних этажей сократилась в меньшую сторону – то есть  с 45% до 30%, отмечает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Если же проводить параллели с прошлым годом, то значительных изменений не произошло. В среднем на сделки на этапе котлована приходится 30-32%, отмечает эксперт.  Доля сделок с новостройками, находящимися на раннем этапе строительства, остается сравнительно стабильной, соглашается управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. В массовом сегменте на них приходится 30%, в бизнес-классе – порядка 24%. В целом интерес к квартирам на стадии котлована достаточно умеренный.

Однако, в начале года был отмечен рост покупательского интереса к квартирам на этапе котлована в границах старой Москвы. Если в 2017 каждая десятая сделка совершалась на этапе котлована, то в этом году – каждая пятая, чему поспособствовал рост соответствующего предложения, отмечает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

В основном покупатели стараются приобретать квартиры на поздних этапах строительства, минимизировав риски остаться без жилья.  

Больше всего сделок совершаются на этапе монтажа средних и верхних этажей. Так, например, в этом году на завершающих стадиях было куплено почти 60% квартир от общего объема новых квартир, отмечает Наталья Шаталина. На нулевом цикле совершается 18,9% продаж, еще 11,3 % - на этапе монтажа первых этажей порядка 30%, добавляет Наталия Кузнецова.

При этом, те, кто решается на покупку квартир в новостройке, которой пока нет, ждет экономия. И хотя в последние годы разница между котлованом и готовым жильем сократилась, сэкономить все же можно в среднем от 15% до 35%, говорят эксперты. Например, при конечной стоимости квартиры в шесть миллионов рублей, сэкономить можно 900 тысяч рублей (при разнице в 15%) и 2,1 миллиона (при разнице в 35%).

Сам показатель очень сильно зависит от характеристик конкретного проекта, наиболее успешные и востребованные проекты и сейчас показывают заметный рост цены в зависимости от стадии строительной готовности, который доходит до 20-25%, говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки.

"Однако, в целом по рынку этот показатель сократился, и составляет в среднем порядка 15%", - отмечает эксперт.

Ежемесячный прирост в среднем составляет 0,5-1%, что соответствует общему приросту на уровне 27% - от котлована до завершающей стадии готовности, добавляет Наталия Кузнецова.

Если застройщик наблюдает высокий спрос в первые недели продаж, то за пару месяцев средняя стоимость квадратного метра может увеличиться на 15-20%, отмечает Мария Литинецкая.  Поэтому если покупателю удается приобрести квартиру в самом начале продаж очень ликвидного проекта, экономия может составить до 35%.

При этом, есть проекты и с рекордным ростом цены. Например, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48%, а за весь период реализации проекта (2 года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%, рассказывает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. В то же время в другом столичном проекте за тот же период было отмечено снижение – средневзвешенная цена экспозиции снизилась на 34%, добавляет она.

В целом ценовая доступность котлована определяется текущей активностью покупателей. Если спрос относительно невелик, а конкуренция мощная, то котлован может быть более доступным, чем в период мощного спроса, который имеет место сейчас, поясняют специалисты. 

Что касается предстоящих изменений в законодательстве о долевом строительстве, то ждать каких-то серьезных изменений (например, резкого увеличения спрос  на квартиры на этапе котлована) ждать не стоит, говорят эксперты. Поскольку  в ближайшие несколько лет большинство новых проектов будет продаваться по старой схеме (это проекты, разрешение на строительство которых застройщики успели получить до 1 июля 2018 года). Некоторый рост может иметь место, но в связи с ожидаемым увеличением объема предложения в проектах на начальной стадии строительства.

Сам же переход к проектному финансированию будет стимулировать застройщиков использовать технологии, позволяющие строить быстро . В этой связи можно ожидать  более активного выхода на рынок панельных проектов, не исключает генеральный директор агентства недвижимости.

Если говорить о рисках возникновения проблемных объектов, то они никак не связаны со стадией строительной готовности в новостройках, отмечает управляющий партнер компании "Метриум".

 Возведение жилого комплекса может остановиться как на котловане, так и в ходе отделочных работ или даже в период благоустройства прилегающих территорий.

В целом риск невелик, если мы говорим о Москве, где контроль над отраслью сейчас довольно жесткий, а порядка половины всего строящегося жилья приходится на устойчивых игроков отрасли, заключает эксперт.

Год назад президент РФ Владимир Путин поручил разработать план поэтапного отказа от долевого строительства. Уже в декабре правительство утвердило дорожную карту по замещению средств дольщиков иными формами финансирования. С 1 июля 2019 года застройщики перейдут на систему эскроу-счетов, при которой дома возводятся на кредитные деньги, а средства дольщиков хранятся в банках на специальных счетах – застройщик получит их, лишь когда передаст покупателю ключи от квартиры.

 

Брали ли вы когда-либо ипотеку?