Ставки растут: брать ли ипотеку?

Наталья Густова 9756
фото: shutterstock.com

Ипотечные ставки, кажется, уже достигли дна, российские банки начинают постепенно повышать проценты по кредитам. А времена, когда наблюдалось регулярное снижение ипотеки, остались в прошлом, говорят эксперты.

 

Первым на повышение сыграл Центробанк, который 17 сентября после продолжительного снижения повысил ключевую ставку на 0,25% до 7,5%. Свое решение регулятор тогда объяснил усилением инфляционных рисков. Хотя за последний год ипотечные ставки показали рекордное снижение: с 12-13% до 9%.

Вслед за ключевой постепенно стали повышаться и ипотечные ставки. Так, в конце сентября ипотека подорожала у госкорпорации ДОМ. РФ. Компания повысила ставку на покупку вторичного жилья на 1% до 10–10,25% годовых. Ставка на покупку квартир в новостройках выросла меньше – на 0,25-0,5%, достигнув 9,25–9,5% годовых. В ДОМ. РФ в свою очередь заявили, что повышение ставок явление временное. Как только нестабильность на финансовых рынках прекратится, ставки снова будут снижаться.

Крупнейшие банковские игроки – Сбербанк и ВТБ, на которых приходится почти 70% от общего объема выдачи ипотеки, о повышении ставок пока не заявляли. Хотя некоторые банки увеличили проценты по ипотечному кредитованию еще летом. Например,  Райффайзенбанк повысил ипотечные ставки на 1% до 10,25-10,49%  (на 1 п.п.) как на покупку квартир в готовых и строящихся домах, так и по программам рефинансирования. Ставки также подняли Газпромбанк и Россельхозбанк.

Некоторые эксперты уже предсказывают возвращение ипотечных ставок к прежним 12-13%. Такую точку зрения высказал руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Банки заняли выжидательную позицию

Сегодня эксперты заявляют о формировании новой тенденции на рынке жилья – ставки по ипотеке стали расти. Пока повышение ключевой ставки на четверть процентного пункта не привел к кардинальному пересмотру процентов по кредитам со стороны банков. Однако, в будущем ситуация может развернуться в обратную сторону.

То, что мы видим сейчас – это плавная коррекция процентной ставки, ожидать существенного удорожания ипотеки пока не стоит, та как ее повышение на 0,5%-1% не играет серьезной роли при расчете платежеспособности клиента, говорит коммерческий директор ФСК "Лидер" Ольга Тумайкина.

"Если же процентная ставка  будет регулярно расти вверх, пострадают как первичный, так и вторичный рынки, поскольку жилье станет менее доступным для покупателя", – отмечает она.

Банки пока занимают выжидательную позицию, так как рост ключевой ставки ЦБ на 0,25% –несущественное для них изменение, отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В любом случае, для вторичного рынка жилья Москвы новости, связанные с повышением ипотечных ставок, определенно нельзя назвать хорошими. Так, по данным ИНКОМ-Недвижимость, доля ипотечных сделок на московской вторичке составила практически 40%, что является историческим максимумом.

По данным ДОМ. РФ, почти каждая вторая сделка на рынке недвижимости проходит с привлечением ипотечного займа. Ранее в госпоркорации заявляли, что по итогам сентября может быть побит рекорд прошлого года – тогда за весь год россияне оформили ипотечных кредитов на 2 трлн рублей.

Всплеск спроса на первичке, режим ожидания на вторичке

Ипотека в последние год-два стала локомотивом российского рынка жилья. Благодаря ей сделки росли как на первичке, так на вторичке. По данным Est-t-ate, спрос на первичном рынке Москвы увеличился почти наполовину. На вторичном рынке число договоров долевого участия возросло почти на 60%, а количество сделок купли-продажи — на 29%, подсчитали ранее в "Метриум".

Безусловно, подешевевшая ипотека существенно простимулировала спрос на рынке недвижимости. И сейчас нам приходится признать, что в случае массового повышения ставок часть потенциальных ипотечников на время отложит покупку жилья, и сделок на вторичке станет меньше, отмечает Сергей Шлома.

По его словам, в прошлом году вторичный рынок столицы достиг психологически приемлемого для покупателей размера ставок – в среднем менее 10% годовых. Подействовала магия цифр: людям уже не важно, брать ипотеку под 8% или под 9%, главное, что ставка ниже 10%.

"И, если средний размер ставок превысит этот порог, то часть потребителей перейдет в режим ожидания, не желая нести допрасходы на обслуживание кредита или надеясь на снижение ставок в будущем", – говорит директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.

До конца 2018 года динамика спроса сохранится на текущем уровне, поскольку прогнозируется незначительное повышение процентных ставок. Однако в среднесрочной перспективе такое увеличение приведет к замедлению продаж, считает гендиректор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

"Спрос снова сместится в сегмент менее габаритных квартир. Например, люди, которые сейчас рассматривают покупку трехкомнатных квартир по ипотеке, будут вынуждены ограничиться приобретением квартир с меньшим числом комнат", – полагает Владимир Каширцев.

Что касается цен, то изменение ипотечных ставок на них не отразится, по крайней мере до конца года, считает эксперт. Основными факторами подорожания жилья станет переход на проектное финансирование и инфляционный рост.

В рейтинговом агентстве RAEX (Эксперт РА) в свою очередь ожидают сохранение активности покупателей на ипотечном рынке. Потенциальные заемщики постараются воспользоваться относительно стабильными ценами на жилье и пока комфортными процентными ставками, поясняет ведущий аналитик Эксперт РА Екатерина Щурихина.

"Причем наиболее вероятен всплеск спроса на первичное жилье – в данном сегменте ожидается не только рост ставок, но цен на недвижимость в связи с отказом от долевого строительства с 1 июля 2019 года и сопутствующим ростом затрат девелоперов на банковское финансирование", – отмечает она.

Ипотека под 12% - миф или реальность?

Возвращение к прежним 12-13% по ипотечным кредитам эксперты считают маловероятным, по крайней мере в ближайшей перспективе.

Ставки по ипотеке до конца года могут вырасти на 0,3-0,5%, считает Екатерина Щурихина. "Рост ипотечных ставок до 12-13% в ближайшей перспективе маловероятен при условии, что не возникнет обстоятельств, которые бы заставили ЦБ резко поднять ключевую ставку, как это было в декабре 2014 года", – говорит эксперт.

"Пока предпосылок увеличения процентных ставок по ипотеке до 12-13% нет. В ближайшей перспективе среднее значение ипотечных ставок  составит, вероятнее всего, порядка 10%", – соглашается гендиректор компании "Азбука Жилья".

Ожидать ставку по ипотеке в 12-13% стоит только в случае резкого падения цен на нефть, либо других внешних финансовых шоков – санкций, отмечает Ольга Тумайкина.

А вот эксперты ИНКОМ-Недвижимость не исключают возвращения ипотечных ставок к 12% на вторичке. Если же ставки вернутся к 17% (как в 2014 году), то ипотека уже никому не будет интересна, считает Сергей Шлома.

Брать или подождать

Покупать квартиру в ипотеку сейчас или отложить сделку на потом – вопрос индивидуальный, говорят эксперты, тем более – чему отдавать предпочтение первичке или вторичке. Однако, сейчас не самое плохое время для того, чтобы обзавестись жилплощадью: доля вероятности, что ставки по ипотеки будут расти немалая, отмечают они.

Еще важно обратить внимание на то, что сами цены на квартиры начали повышаться, говорит  Владимир Каширцев. Застройщики хотят компенсировать инфляцию. "Поэтому, если вам необходимо купить квартиру, лучше не ждать. Снижение цен на жилье и процентных ставок на ближайший год не прогнозируется", – советует он.

Если говорить о выборе между новостройками или квартирами на вторичном рынке,  то  ставки по ипотеке сейчас между этими двумя сегментами отличаются незначительно. Поэтому принимать решение надо на основании потребительских предпочтений, добавляет эксперт.

"С учетом того, что объем предложения на вторичном рынке жилья столицы продолжает сокращаться, цены, наоборот, растут, а ипотечные ставки, возможно, также увеличатся, я бы не советовал потенциальным ипотечным покупателям откладывать выход на сделку, если они уже нашли подходящий им качественный объект", – делится своим мнением Сергей Шлома.

Времена, когда мы наблюдали регулярное снижение ипотеки, остались в прошлом. Ипотека растет и это уже свершившийся факт, констатируют эксперты. 

"Если потенциальный покупатель принял решение приобретать новое жилье, откладывать это не стоит – еще можно успеть приобрести квартиру на наиболее выгодных условиях. Тем более, что в следующем году застройщики обязаны будут работать по новой схеме, что также приведет к удорожанию себестоимости кв м, и, соответственно, росту продажной цены кв м для покупателя", – заключает  коммерческий директор ФСК "Лидер".