Строительство по эскроу: дольщиков защитят, но квадратные метры станут дороже

Наталья Густова 26330

Переход на работу с эскроу-счетами повысит стоимость жилья. Вместо бесплатных денег дольщиков застройщику придется использовать кредиты, издержки по которым и заложат в цену кв. м.

Девелоперы, которые перейдут на работу через эскроу-счета в банках, смогут рассчитывать на смягчение требований по уставному капиталу и достаточности собственных средств, сказал глава Минстроя РФ Михаил Мень. Министр уточнил, что такое предложение пока только обсуждается.

Переход на такую схему предполагает, что деньги, переданные в рамках договора ДДУ физлицом, будут размещены на эскроу-счетах в банке, а не у застройщика. Пока идет строительство, ни дольщик, ни застройщик доступа к деньгам не имеет.  Только после передачи квартиры дольщику застройщик получит доступ к деньгам. Вести строительство девелоперу придется на собственные деньги, либо брать кредит.

Главным вопросом при работе с эскроу-счетами министр назвал то - по какой цене банки будут выдавать деньги застройщикам, получив их под ноль процентов от дольщиков. Кроме этого, важно не допустить, чтобы банки стали намеренно банкротить застройщиков.

Также глава Минстроя РФ отметил, что помимо обманутых дольщиков, есть и обманутые вкладчики, которых больше. Поэтому надо предусмотреть, чтобы введение банковского сектора в строительство жилья не увеличило риск обмана дольщиков.

Пока, по его мнению, банковское сообщество не готово в полной мере обслужить потребности строительной отрасли.

Ранее СМИ сообщали, что открывать эскроу-счета смогут только 19 банков, среди них – Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, Российский капитал, Пересвет и другие. Эксперты считают, что при работе с эскроу-счетами, а в будущем и при переходе на проектное финансирование, нагрузка на кредитные организации будет колоссальная. Каждому банку придется обслуживать около 350-500 девелоперских компаний.

Стоит отметить, что в настоящее время закон по эксроу-счетам действует. Но если посмотреть на статистику Россреестра, то за этот год ни один застройщик не воспользовался этим механизмом.

Непопулярность использования эскроу-счетов застройщиками объясняется тем, что деньги, переданные напрямую от дольщика, являются бесплатными – по ним не нужно было платить процент за использование, поясняет аналитик по корпоративным и инвестиционным рейтингам "Эксперт РА" Александра Мартьянова.

"В случае размещения денежных средств на эскроу-счетах застройщик вынужден брать кредиты на строительство в том же банке, в котором открыт эскроу-счет. Что существенно скажется на его долговой нагрузке", - говорит Александра Мартьянова.

Обещанные Минстроем РФ преференции, вряд ли подстегнут застройщиков использовать этот вид расчетов, пока есть другие, более дешевые деньги, считает аналитик.

"Увеличение издержек девелопера из-за недоступности средств покупателя на эскроу-счетах не будет компенсировано послаблениями в требованиях к достаточности собственных средств", - продолжает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

По его мнению, странной такая схема покажется уполномоченным банкам, которые будут кредиторами проектов и операторами эскроу-счетов в одном лице. Новые требования направлены против слабых и ненадежных игроков.

Теперь согласие таких застройщиков перечислять средства на эскроу-счета должно компенсировать их ненадежность, однако фактически риск сохраняется и перекладывается на банк. Соответственно, кредиторы будут особенно тщательно проверять девелоперов, которые собираются пользоваться эскроу-счетами.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв настроен более оптимистично, и считает возможные преференции полезными, так как они снизят административное давление на девелоперов. Плюс ко всему сами банки навряд ли пойдут на какие-то послабления.

При этом, эксперты единогласны в том, что переход на эскроу-счета повысит стоимость квадратного метра, так как застройщику нужно будет компенсировать издержки, которые возникнут у него при обслуживании кредита.

"Главный минус эскроу-счетов в том, что средства, перечисленные на них, застройщик не может использовать до завершения строительства. Проще говоря, девелопер остается без денег клиентов, поэтому ему приходится полностью опираться на банковский кредит, что может заметно повысить себестоимость квадратного метра", - говорит Кирилл Игнахин.

Именно поэтому, по его мнению, модель финансирования через эскроу не прижилась на российском рынке долевого строительства.

Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов называет работу с эскроу-счетами "игрой в одни ворота". Риски потерять деньги у дольщика нулевые, при этом застройщик продолжает нести ответственность за несвоевременную передачу квартиры, даже если это произошло по вине самого дольщика. И ведет строительство девелопер на свои деньги, отмечает он.

Кроме этого, мелкие застройщики не выдержат долговую нагрузку при снижении их собственной маржи и покинут рынок, отмечает аналитик по корпоративным и инвестиционным рейтингам "Эксперт РА".

При переходе на эскроу-счета риски существуют и для самих дольщиков, считает эксперт. В настоящий момент федеральным законом «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» предусмотрено страхование денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом только по сделке купли-продажи недвижимости, а не по договору ДДУ, поясняет она.

Пожалуй, единственный плюс использования эскроу-счетов для застройщика, по сравнению с продажами готового жилья – это то, что он находит покупателей в процессе строительства. И после ввода дома может заселить его одномоментно, считает Рустам Арсланов.

При этом, эксперты считают, что и подобный механизм можно сделать привлекательным для застройщиков. Например, реальным стимулом для перехода на такие счета могла бы стать отсрочка по выплате процентов, считает Кирил Игнахин.

"Иными словами, сначала девелопер привлекает кредит, возводит объект и одновременно выплачивает основной долг, а проценты выплачивает уже после завершения строительства", - говорит эксперт.

Это в свою очередь позволило бы снизить кредитную нагрузку на застройщика, и одновременно гарантировало бы сохранность средств покупателей.

Успешность применения новой модели финансирования будет зависеть от того, кто из участников реализации проекта, включая покупателей, возьмет на себя транзакционные издержки по эскроу-счетам. В любом случае дополнительные расходы отразятся на цене "квадрата", заключает Роман Сычев.

 

 

Акция!
Дизайн