Татьяна Деменок: рынку недвижимости надо готовиться к непростым временам

Георгий Трушин 928

Ситуация на рынке недвижимости непростая и неоднозначная. Своим прогнозом поделилась вице-президент Российской гильдии риелторов, генеральный директор ГК ЦН "Северная казна" Татьяна Деменок.

Ситуация на рынке недвижимости непростая и неоднозначная. Прогнозов масса, а что делать — покупать или не покупать — не совсем понятно.

Своим прогнозом на будущее российского рынка с "Вести.Недвижимость" поделилась вице-президент Российской гильдии риелторов, генеральный директор ГК ЦН "Северная казна" Татьяна Деменок.

— Татьяна Юрьевна, что происходит на рынке недвижимости сегодня?

— Надо сказать прямо, на рынке ситуация неоднозначная. Нам — всем игрокам рынка недвижимости, в том числе и потребителям — необходимо приготовиться к непростому времени. Сейчас на рынке Екатеринбурга идет перераспределение потребителя с вторичного рынка на первичный. Причин несколько, в том числе и цена приобретения. Риски присутствуют, но пока они минимальны. Как результат — рост цен в том же Екатеринбурге на первичном рынке, медленно, но верно обгоняет вторичный почти в два раза (7 процентов — рост цены в 2014 году на первичном рынке и 3,8 процента на вторичке). Однако объем предложения неуклонно растет, как на первичном, так и на вторичном рынках, что является показателем стагнации рынка. В настоящее время на первичном рынке в Екатеринбурга строится более 2,8 миллиона квадратных метров жилья, а на вторичном представлено более 10 000 квартир. Емкость рынка не безграничная, тем более, что существуют внешние факторы, влияющие на этот показатель. И в настоящее время этими факторами могут быть, в том числе, и санкции Запада, и незначительный рост ВВП,  и  отток капитала за рубеж, и, как следствие, снижение покупательской способности. Вот далеко не все показатели, которые влияют на стагнацию рынка недвижимости и на его ценовые показатели.

— Насколько снижение цен на квартиры и дома или "простаивание" стоимости квадратного метра на одном ценовом уровне сказывается на российском рынке недвижимости?

— Пока мы это не особенно ощущаем. Как уже отмечалось выше, есть инструменты, которые стимулируют рынок недвижимости. Это ипотечные продукты банков,  государственные программы,  жилищные программы предприятий, с помощью которых привлекают и удерживают специалистов. Конечно, такая картина наблюдается в городах-миллионниках и в городах-спутниках. В городах с населением меньше миллиона картина значительно хуже. Здесь и цена на вторичном рынке на порядок ниже и строится на порядок меньше. Говорить за весь российский рынок недвижимости я не возьмусь, а по Екатеринбургу, думаю, всю картину возможных сложностей мы будем наблюдать к осени следующего года, если ничего не изменится.

— В ближайшее время рынок недвижимости станет более доступным для покупателей? Какие последствия ожидают продавцов и покупателей?

— Те, кто задумал приобретать жилье, должны его покупать, тем более, что есть выбор как товара, так и варианты оплаты. Думаю, что мы увидим множество различных предложений со стороны продавцов, в том числе и застройщиков. Такую картину наблюдаем уже сейчас, когда застройщики предлагают различные программы с преференциями и бонусами. Однако наиболее удачные проекты с точки зрения: место-планировка и цена-качество продаются пока без каких-либо преференций. Стагнация для неудачных проектов может обернуться новыми "замороженными"» стройками, новыми рядами обманутых дольщиков, поэтому очень важна роль профессиональных участников рынка для оптимальных и  эффективных разработок  проектов, правильной организации систем и планов продаж. Стагнирующий вторичный рынок приносит убытки всем профессиональным участникам рынка недвижимости, в том числе риэлторам, основная масса которых трудится на нем, банкирам. Здесь два варианта развития событий: уменьшается поток заемщиков и увеличивается риск невозврата ипотечных кредитов; страдает строительный рынок, рынок страховых и оценочных услуг. Естественно, недополучает государство в бюджет от сборов и платежей при строительстве и  при совершении сделок со строящимся и  недвижимым имуществом.

— Как вы прокомментируете прогноз, что к началу 2016 года стоимость жилья в Москве и области может снизиться на 15-20 процентов?

— Как и в первую волну кризиса, рынок в Москве был больше подогрет, чем рынок других регионов, в силу финансового потенциала столицы. На рынке Екатеринбурга сегодня таких предпосылок нет, даже с учетом грядущих неблагоприятных факторов. Если вернуться в первую волну кризиса, вторичный рынок жилья в Екатеринбурге просел максимум на 15 процентов, а на первичном ни один из застройщиков не реализовал свой проект по ценам, предложенным государством. Поэтому можно предположить, что к 2016 году первичный рынок жилья догонит, а в некоторых случаях может перегнать вторичный рынок в стоимостном выражении.

— Если говорить о Екатеринбурге, то в вашей области существует проблема недостроенных домов, когда застройщики начали возводить здание и даже продали часть квартир на уровне котлована, а потом не сумели довести дело до конца? Что можно посоветовать людям, которые оказались в столь непростой ситуации?

— В настоящее время в Екатеринбурге остался один проблемный дом. А совет тут один: необходимо знать историю застройщика, не заключать непонятных договоров, у застройщика обязательно должна быть декларация. Если она есть, значит есть положительное заключение экспертизы проектной документации, разрешение на строительство и все сопутствующие этому документы. Желательно, конечно, чтобы строящийся дом был аккредитован в нескольких банках — при аккредитации идет серьезная проверка банками финансовой устойчивости  застройщика. Если заключаете договор уступки, я бы посоветовала обратиться к специалисту. В любом случае, участие в строительстве несет риски, поэтому, если готовы осознанно и оправданно рискнуть — почему нет!

Если все же оказались в непростой ситуации, самое главное и первое что надо сделать — объединиться всем дольщикам и совместно с застройщиком и независимым экспертом (желательно представителем государства) искать выход. Совместно решается много сложных вещей. Наша компания, например, достраивала два дома: один на этапе котлована, другой — прокладки внутренней инженерии, отделки МОПов, фасадов и благоустройства. И в первом, и о втором случае был постоянный и адекватный диалог с дольщиками. В первом их было – 11 человек, а во втором – около 100. В первом случае работа велась сразу со всеми, во втором – с инициативной группой. Естественно, в такой ситуации без поддержки органов власти и управления не обойтись.

И еще. С 3 января этого года действуют нормы страхования гражданской ответственности застройщиками. Поэтому те застройщики, которые получают с этого года разрешение на строительство, перед заключением договора долевого участия с потребителем , обязаны застраховать гражданскую ответственность. Без этого документа договор долевого участия не будет зарегистрирован в органах государственной регистрации.

— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья в новостройках? Надо сейчас покупать или есть смысл подождать снижения стоимости квадратного метра?

— Все зависит от проекта. Если он востребован, ждать серьезных преференций не стоит, можно потерять планировочное решение той квартиры, которая устраивает. Покупать, конечно, менее рискованно на этапе 60-70 процентов готовности. Конечно, необходимо, чтобы все документы по строительству объекта были в порядке.

— Можете дать прогноз о том, как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в 2015 году? Каковы перспективы?

— Думаю, что рынок 2015 года будет чуть инертнее этого. Опасность одна: экономический кризис - инфляция, девальвация, негативный прогноз ВВП, следовательно, отсутствие роста зарплат, снижение покупательской способности населения, просрочки по кредитам и тому подобное. При оптимистичном прогнозе цены скорректируются вниз на 5-7 процентов, ставки на ипотечные кредиты вырастут на 1 пункт, рубль вернется в "коридор" 43-45 за доллар, а нефть будет продаваться в диапазоне цен 80-85 долларов за баррель.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн