Валерия Цветкова, "Бон Тон": на вторичке востребованы комфорт- и бизнес-класс

Георгий Трушин 3486

В ближайшие 3-4 года ситуация кардинально не изменится, а уровень цен будет корректироваться разнонаправленно на 3-4%.

О происходящем на вторичном рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказала заместитель генерального директора по продажам компании "Бон Тон" Валерия Цветкова. 

— Что в настоящее время происходит на вторичном рынке недвижимости?

Рынок недвижимости последние два месяца активный. Мы фиксируем на 8% больше сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом объем сделок с недвижимостью на вторичном рынке Москвы последние три года сохранял относительную стабильность. По итогам 2017 года в столице зарегистрировано 123 894 договора купли-продажи жилья. В 2016 году таковых было 126 045, в 2015 - 113 769. И только начало 2018 года принесло существенное оживление: в феврале рост составил 20% к февралю 2017 г. В марте относительно февраля рост составил 11,6%.

— Насколько вторичный рынок приспособился к нынешним условиям?

— Рынок приспособился, и, я бы даже сказала, что приспособились именно собственники квартир. Сейчас стало намного легче комментировать клиенту стоимость его квартиры. Общий информационный фон сделал свое дело, и продавцы готовы к реалиям сегодняшнего дня. Это комфортные условия для работы и совершения сделок. При этом стабильность цен позволяет делать сложные сделки с большим количеством звеньев (квартир) в цепочке. Сложные сделки – это основная черта рынка вторичной недвижимости. Ведь проще простого купить квартиру в новостройке если у тебя есть деньги или уже одобрена ипотека – сделка пройдет очень быстро и незаметно. А вот если у вас большая квартира и вы хотите разъехаться со своими родственниками, а у них ипотека, а у вас собственность оформлена на детей. Тут надо очень много усилий приложить для того, чтобы это мероприятие успешно завершилось. И здесь важно учитывать очень много факторов и стабильность один из них.

— Каковы перспективы развития рынка вторичной недвижимости?

— Рынок вторички будет развиваться одновременно с изменением запросов общества. Раньше люди довольствовались отдельной комнатой в коммуналке. Пределом мечтаний была квартира в кооперативе. Сейчас хорошим тоном является подарок на свадьбу молодых от родителей денег на первоначальный взнос для ипотеки. И каждая треть молодая семья приобретает отдельную квартиру в ипотеку в первые три года брака. Около 58% приобретает новостройку, но 42% склонны ко вторичке. Естественно еще одним фактором развития является снижение ипотечных ставок - на данный момент в банках ставки по вторичке и новостройкам практически равны, раньше ставка по новостройке с участием господдержки существенно отличалась и покупателям было выгоднее покупать новостройку.

— Какие сегменты наиболее востребованы у покупателей?

— Наиболее востребованным сегментом являются комфорт- и бизнес-класс. Что касается комфорта, то это квартиры в панели и монолите "улучшенной планировки" с большой кухней (от 9 метров), просторными комнатами, застекленными лоджиями. Надо понимать, что рынок вторичной недвижимости можно разделить на старый и новый. Старый — это дома, возведенные до 1990 г. Новый — жилье, построенное после 2000 года. Объекты, которые были сданы в нулевых или позже, также можно сегментировать (по аналогии с терминологией первичного рынка) на эконом-, комфорт-, бизнес- и элит, так как после 2000 г. уже начали возводиться объекты так называемого монолитного индивидуального строительства, с улучшенными или свободными планировками. И тогда такой подход к обустройству пространства для жизни был знаком престижа и достатка, пусть и не всегда обоснованно. Иметь возможность на доступных квадратных метрах воплотить любые фантазии, которые только можешь себе позволить – это было тогда интересно и свежо. Не обходилось, конечно, и без откровенной безвкусицы, что добавляло впоследствии, при продаже головной боли и продавцу, и риелтору.

И тогда, чуть меньше двух десятков лет назад, дорогая отделка – пусть и эстетически спорная – делала объект более привлекательным. Вспомните это характерное слово из прошлого – "евроремонт". Сейчас же покупатель приобретает не отделку, а квадратные метры и, что важнее, среду обитания. Абсолютно все, кто планирует покупку квартиры в столице к сегодняшнему дню осознают, что это мегаполис. Именно поэтому, говоря о спросе на вторичном рынке, следует выделять не только качественные подходы, но и территориальные. До сих пор, как и на первичном рынке, есть округа и районы, которые пользуются традиционным спросом – ЦАО, ЗАО и частично СЗАО. Эти территории отличаются относительно ровным социальным составом, хорошей транспортной доступностью и экологией.

В значительном количестве таких локаций новых проектов практически не выходит из-за физического отсутствия подходящих площадок. Это районы Хамовники, Университет, Академический, Проспект Вернадского. Здесь высокий спрос на качественную вторичку – «хороший кирпич» (8-9-этажные дома), сталинки. Далее следуют районы и округа, в которых преобладает панель 80-90-х годов. Это уже среднеценовой сегмент – то, что можно сравнить с новым комфорт-классом с поправкой на 30-летнюю разницу в возрасте. В 90-х же панелями улучшенных серий начал активно застраиваться северо-запад – Строгино, Митино. Эти дома для своего времени были очень качественным жильем – с эркерами, кухнями площадью от 7-9 кв. м. Эта застройка сейчас составляет серьезную конкуренцию новым проектам в районах: дома все еще морально не устарели, там давно создана развитая инфраструктура.

Инфраструктура вообще становится важным преимуществом - наличие в шаговой доступности хороших торговых центов, крупных гипермаркетов, школ детских садов является "must have" сегодня. Сейчас клиентов больше интересует окружение, чем состояние ремонта в квартире. На данный момент риелтору важно изучать инфраструктуру вокруг квартиры для того, чтобы ее качественно презентовать. 

— Правда ли, что популярность сталинок в последние месяцы упала у покупателей?

— Я бы понятие сталинок разделяла на две основные категории. Первая категория — это красивые фасадные дома с историей в престижных районах Москвы. Вторая категория — это типовые сталинские дома массовой застройки того периода. Так вот спрос на первую категорию остается и, думаю, в ближайшие 10 лет снижаться не будет. А вот спрос на вторую категорию домов действительно упал, и связано это с конкуренцией со стороны новых жилых комплексов с современными планировками. В таких сталинских домах минусом являются устаревшие коммуникации, непрезентабельные входные группы и места общего пользования. Все эти факторы влияют на снижение спроса. Тем не менее, покупатели находятся и на такие варианты. 

— Какие форматы вторички популярны у покупателей? 

— Для каждого формата жилья есть покупатель. Есть покупатели, которые начинают с квартиры эконом-класса, потом меняют ее с доплатой на комфорт класс, в случае увеличения благосостояния покупают квартиру в бизнес классе и т.д. Тем не менее, есть и категории покупателей, которые не выходят за рамки своего сегмента никогда. Все зависит от частного случая каждого клиента.

— Можете дать долгосрочный прогноз на развитие ситуации на вторичном рынке жилья?

— Основный долгосрочный прогноз заключается в том, что рынок вторички будет существовать всегда. Рынок вторички будет подстраиваться под текущую экономическую ситуацию. В ближайшие 3-4 года ситуация кардинально не изменится, а уровень цен будет корректироваться разнонаправленно на около 3-4%. Существенные изменения возможны при глобальных изменениях экономики.