Вера Громова: стагнация больнее ударила по рынку вторичного жилья

Георгий Трушин 639

Рынок недвижимости лихорадит, что будет дальше, не совсем понятно. Об особенностях рынка в регионах "Вестям.Недвижимость" рассказала генеральный директор ООО "АН "Эталон Эстейт" Вера Громова.

Рынок недвижимости лихорадит, что будет дальше, не совсем понятно. Очень много взаимоисключающих прогнозов. А ведь помимо московского рынка недвижимости есть еще и крупные города. На общие и частные вопросы корреспонденту "Вести.Недвижимость" ответилагенеральный директор ООО "АН "Эталон Эстейт", член президиума, руководитель комитета по бюджету НП "Межрегиональная Гильдия Риелторов" Вера Громова.

— Вера Юрьевна, столичный рынок недвижимости за весь 2014 год так и не сумел выйти из кризиса и впал в состояние, которое близко к стагнации. Стоимость квадратного метра практически стоит на одном  месте, а если в каких-то сегментах цены и повышаются, то незначительно. В Ярославле и окрестностях такая же ситуация или есть существенные отличия? И вообще, с чем, на ваш взгляд, связан кризис на российском рынке недвижимости?

— На мой взгляд, в очередности употребления понятий "кризис" и "стагнация" их надо поменять местами. Стагнация на рынке недвижимости была очевидна уже к концу 2013 года и прогнозировалась на 2014 год. Но это еще не кризис, надежды были связаны с тем, что кризиса удастся избежать.

Какие прогнозы строились на 2014 год и чем они были обоснованы? Эксперты отмечали растущую зависимость состояния рынка недвижимости от макроэкономических событий, не случайно и общая оценка экономической ситуации в стране и состояния на рынке недвижимости были схожи. В 2013 году экономика России продолжала замедлять рост, скатываясь к рецессии. И для рынка недвижимости 2013 год прошел под знаком стагнации, цены замедлили рост, рынок находился в стадии ожидания изменений. На 2014 год прогнозировался вялый рост цен на рынке недвижимости в рамках инфляции, без явных предпосылок к значительному падению цен. К позитивным тенденциям, благодаря которым рынок в 2014 году не должен был стоять на месте, эксперты относили постоянное наращивание объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования. Последний фактор скрашивал наметившееся снижение объемов реального платежеспособного спроса.

Прогнозы делались на фоне существовавшей макроэкономической ситуации. Однако ситуация, как политическая, так и экономическая значительно менялась в 2014 году. Такого вихря событий, которые произошли в 2014 году, наверное, не ожидал никто. И ситуация на рынке недвижимости менялась вслед за происходящими в нашей жизни событиями, причем в разных векторах.

— Можно более подробно об этом?

— В первом квартале 2014 года наблюдался существенный всплеск активности на рынке недвижимости, который некоторые эксперты называют даже ажиотажным. Причинами его явились: очередные витки девальвации рубля и нарастающие темпы инфляции. Но скоро ажиотажный спрос сменился затишьем. И причиной стала не стабилизация экономической и политической ситуации, а то, что запас платежеспособного спроса фактически был исчерпан. Уже в мае проявились спад активности на рынке недвижимости, падение темпов роста цен, а то и их снижение. Новый виток девальвации рубля с начала лета уже не смог обеспечить такой восходящий тренд, как в первом квартале. Если очистить ценовую динамику на рынке недвижимости от инфляционной составляющей, то можно говорить, что цены на недвижимость демонстрируют отрицательный рост.

Традиционной осенней активности в этом году отмечено не было. Еще остаются ожидания высокого сезона в последние месяцы уходящего года, но сложно прогнозировать, насколько они оправдаются. Для оживления рынка нужен платежеспособный спрос. Свободных денег становится все меньше, а ситуация на рынке ипотечного кредитования, играющая существенную роль в формировании платежеспособного спроса, не слишком обнадеживает. Прежде всего, уже случившимся фактом является рост ставок по ипотечным кредитам.

В августе 2014 года банки выдали россиянам ипотечных кредитов всего на 18% больше, чем за аналогичный период прошлого года, тогда как последние несколько лет эти показатели были значительно выше и держались на уровне 30-40 процентов. О замедлении темпов роста рынка ипотеки свидетельствует ежемесячная статистика АИЖК. А стоит еще сравнить темп роста рынка ипотеки с темпами жилищного строительства. Очевидно, что прирост предложения нового жилья на рынке может опережать темп прироста платежеспособного спроса с привлечением ипотеки.

Можно ожидать некоторого снижения популярности ипотеки у потенциальных заемщиков и из-за риска падения цен на жилье. При определенных обстоятельствах стоимость приобретаемой с привлечением ипотеки квартиры, являющейся предметом залога, может оказаться меньше суммы взятого на ее покупки кредита. Если платежеспособный спрос будет снижаться, то это может вызвать падение цен, особенно на первичном рынке жилья. Замедление, которое мы отмечали уже в 2013 году, продолжится.

— А что вы можете сказать о Ярославской области?

— Ситуация на местном рынке недвижимости не сильно отличается от общероссийской картины. Наблюдается стагнация, снижение активности и  платежеспособного спроса, дисбаланс темпов роста спроса и предложения, также наблюдается снижение цен на жилье.

Дисбаланс спроса и предложения создает основные проблемы для рынка жилья в регионе. Объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости Ярославля и области активно растет, строят в регионе много. По данным Ярославльстата, в январе–сентябре 2014 года общая площадь введенного жилья составила 457,6 тысячи квадратных метров, или в 2,1 раза больше, чем в январе-сентябре 2013 года. Согласно данным Министерства регионального развития РФ за январь–май 2014 года, Ярославская область по вводу в строй жилья оказалась на восьмом месте в России. На вторичном рынке стагнация более ощутима, особенно это касается старого фонда. Первичный рынок ведет себя живее. Наиболее частым прогнозом аналитиков Ярославля по ценовой ситуации до конца года является либо падение в цене до 3 процентов, либо сохранение текущей ситуации.

— Чем стагнация в большинстве сегментов рынка недвижимости может обернуться для рынка? Какие последствия ожидают застройщиков?

— Можно было бы сказать, что низкая цена делает жилье более доступным. Но в период стагнации в экономике и на рынке недвижимости, снижения платежеспособного спроса, такой вывод сделать нельзя. Низкие темпы роста цен на жилье сами по себе наверно ничем не страшны для рынка. Все меняется, если параллельно с этим ставка по ипотеке составляет 12-13 %, а не 3-5 процентов годовых. Да и уровень инфляции значительно выше темпов прироста стоимости жилья. Простаивание и снижение цен на жилье опасно для застройщиков и дольщиков, которых могут ожидать неприятные сюрпризы, начиная от  потери качества строящегося жилья из-за необходимости экономить на строительстве, до затягивания сроков сдачи домов или даже замораживания стройки.

— Рынок станет более доступен покупателю или активизируются лишь инвесторы-спекулянты?

— Прежде всего, я бы не стала применять к инвесторам эпитет «спекулянты». Во-первых, именно коммерческий интерес и расчетливое поведение  и должны лежать в основе инвестиционной деятельности, поиск выгоды для этой группы вполне оправдан. Во-вторых, сама инвестиционная деятельность на рынке недвижимости в условиях его стагнации и дальнейшей неопределенности довольно рискованна и выгода — компенсация риска. В-третьих, для рынка сейчас полезен любой спрос, в том числе и инвестиционный. Для основной массы остальных участников рынка инвестиционный и даже спекулятивный спрос не несет большой опасности.

Сейчас те же ярославцы стараются заработать на недвижимости путем вложении средств в строительство на ранних этапах. Возможный доход от приобретения жилья на ранних стадиях строительства за время реализации проекта превышает доходность по банковским депозитам, причем не столько из-за общего роста цен на рынке, сколько из-за повышения стоимости объекта в процессе достройки дома. Но сейчас на этом пути инвесторов могут подстерегать значительные риски.

— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья в новостройках? Надо сейчас покупать или есть смысл подождать снижения стоимости квадратного метра?

— Людям, у которых имеются необходимые для покупки жилья деньги и хранятся они в иностранной валюте, с приобретением квартиры можно подождать. Цены могут показать отрицательную динамику, хоть и не значительную в ближайшее время. Ожидание с "валютным запасом" денег практически исключает сейчас возможные риски обесценивания. Можно не дождаться существенного падения цен на недвижимость, но потерять или обесценить такие сбережения риска нет.

— Что делать тем, у кого сбережения в рублях?

— Вот здесь советы давать совсем непросто. Основная часть таких людей, если и имела некоторые существенные накопления, уже поспешила вложит их в недвижимость, стараясь спасти деньги от обесценения в условиях девальвации рубля и высоких темпов инфляции.

Стоит также учесть и портрет потенциального покупателя и цель покупки: инвестиционная или улучшение собственных жилищных условий. Для любого инвестора главное — выгода. Наиболее прибыльно вложиться в строительство на стадии котлована, это обещает максимальный доход. Но тут и самые высокие риски, особенно в текущей ситуации на рынке первичного жилья. От запланированной покупки нового жилья отказываться не стоит, но доверять надо крупным и проверенным застройщикам.

Если планируется приобретение новостройки, то ждать надо не столько снижения цены, сколько привлекательной акции. Системно снизить цены застройщикам вряд ли получится по собственным экономическим соображениям. Могут понадобиться финансовые ресурсы к какому- то определенному моменту и тогда есть вероятность приобрести квартиру по специальной цене в рамках акции, проводимой для привлечения клиентов.

Тем, кто планирует воспользоваться ипотекой, лучше не затягивать с покупкой недвижимости. Ипотека может стать менее доступной, как из- за роста ставок, так и из- за повышенных требований к заемщикам. Но и тут лучше помнить правило, что кредит стоит брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход. Не стоит брать ипотеку, если у вас есть серьезные опасения, что ваше финансовое положение может существенно ухудшиться и вы не осилите платежи по кредиту. Тем более, что в условиях низкой динамики цен на недвижимость и роста ставок по ипотеке может оказаться, что ваш долг перед банком выше, чем текущая рыночная стоимость приобретенной в ипотеку и переданной в залог банку квартиры.

— Какое жилье сейчас популярно в том же Ярославле — новостройки или вторичка? Куда предпочитают вкладываться покупатели? И нет ли переизбытка новостроек, которые девелоперы никак не могут реализовать?

— Спрос уже давно смещался со вторичного на первичный. Первичный рынок обеспечивал лучшее качество недвижимости и давал возможность приобрести более дешевое жилье. Однако уже в 2013 году последним из названных преимуществ воспользоваться стало не всегда возможно, так как застройщики старались выставлять строящееся жилье на продажу на более поздних стадиях строительства, а значит и по более дорогой цене.  Однако потребность в текущих денежных средствах может подтолкнуть застройщиков не затягивать старт продаж. На вторичном рынке меньшим спросом пользуется жилье старого фонда, в этом сегменте возможно затоваривание рынка. Наибольшим спросом продолжают пользоваться одно- и двухкомнатные квартиры. Сегмент покупателей, которые могут претендовать на такое жилье большой, а сами подобные квартиры являются наиболее ликвидными.

В предыдущие годы наибольшим спросом в регионе пользовались квартиры эконом-класса. А вот спрос в сегменте элитного жилья в регионе низкий. Прежде всего, это отражает недостаточно высокую покупательскую способность и довольно ограниченный круг потенциальных покупателей элитного жилья в регионе. Традиционно покупатели отдают предпочтение квартирам на средних этажах. Популярными у ярославских покупателей остаются квартиры в кирпичных домах. Менее привлекательными остаются панельные и монолитные дома.

— Как вы прокомментируете прогноз, что к началу 2016 года стоимость жилья в Ярославле и области может снизиться на 20 процентов? Есть ли такие опасения?

— Хочется надеяться, что такие прогнозы по Ярославскому региону не сбудутся. Конечно макроэкономическая и политическая ситуация может сильно и неожиданно измениться, как это было в течение 2014 года. На мой взгляд, на ближайшие один-два  года падения цен на недвижимость в регионе более 3-5  процентов в год не ожидается.

— Есть ли в Ярославле и области проблема недостроенных домов, когда застройщики начали возводить здание и даже продали часть квартир на уровне котлована, а потом не сумели довести дело до конца? Что можно посоветовать людям, которые оказались в столь непростой ситуации?

— Проблема недостроенных домов в Ярославском регионе есть, как, наверно, и в других регионах. Местные и региональные власти предприняли определенные усилия по решению этих проблем, взяв под контроль строительство проблемных объектов. Количество жилых долгостроев в Ярославской области сокращается. Однако ряд объектов продолжают оставаться недостроенными, а люди не могут получить свои квартиры, за которые заплатили несколько лет назад.

В 2011 году Минрегион РФ формировал реестр проблемных объектов в Ярославской области. Тогда в него вошли 12 объектов, более 900 пострадавших дольщиков. По информации Государственной жилищной инспекции Ярославской области, к настоящему моменту 10 объектов введены в эксплуатацию. В отношении руководителя РСУ было возбуждено уголовное дело. С начала года региональная госжилинспекция формирует реестр граждан, признанных пострадавшими от недобросовестных действий. Есть процедура решения проблемы в судебном порядке и включения дольщиков в реестр требований кредиторов застройщика.

— Можете дать прогноз по рынку недвижимости в Ярославле в частности и по России в целом? Чего ждать, какие проблемы ждут покупателей и девелоперов?

— Прогнозов довольно много, и они все разные. Например, профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник озвучил прогноз, что стагнация российского рынка жилой недвижимости продолжится до 2016 года, в 2017-м он вступит в период рецессии, а в 2019 году ожидается начало восстановительной стадии. По его словам, в ближайшие два года риелторам и застройщикам придется готовиться к снижению покупательского спроса, а в 2017-2018 годах – к его резкому падению. Прогнозы других экспертов предполагают кризисные явления на рынке недвижимости, причем в сопоставимой временной оценке, но с более явными признаками ценового обвала.

В условиях стагнации на рынке недвижимости, недостаточного уровня платежеспособного спроса, замирания цен сложнее всего будет застройщикам. Обычный продавец скорее отложит продажу квартиры, чем пойдет на существенное снижение цены. Застройщик же должен продолжить строительство, причем на фоне ухудшения и удорожания кредитования, инфляции и роста себестоимости строительства, а также высоких общих объемов строительства и присутствия на рынке значительного объема конкурентных предложений. Строительный бизнес, как отдельно взятый сегмент развивался опережающими темпами по отношению к остальной экономике.

Застройщики, по всей видимости, вынуждены будут искать возможности для уменьшения себестоимости строительства, что может вызвать снижение качества строящегося жилья. Вполне вероятно, что застройщики отреагируют на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, предпочтут не начинать новых масштабных проектов.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие жилищного строительства во многом зависит от позиции государства. Сильный импульс наращиванию жилищного строительства и рынку недвижимости в целом могла бы дать ипотека. Однако эксперты считают, что прирост ипотечного рынка в России в 2015 году не будет таким значительным, как в нынешнем году. Рассчитывать на увеличение платежеспособного спроса, как и на рост доходов населения не приходится, соответственно, существенного роста спроса населения обещать нельзя.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн