Жизнь на одном "квадрате": для чего продают и покупают микродоли в квартирах

40692

Депутаты хотят запретить продажу небольших долей в квартирах. Эксперты поддерживают идею, так как часто собственники продают не квадратные метры, а прописку или свою проблему

Депутаты предложили запретить продажу микродолей в квартирах и ограничить регистрацию проживающих, соответствующий законопроект был внесен на прошлой неделе в Госдуму.

Авторами инициативы выступили глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская, первый заместитель председателя комитета по ЖКХ Александр Сидякин и замглавы этого комитета Павел Качкаев.

Парламентарии предлагают закрепить за каждым собственником минимальную площадь – от 8 до 10 кв.м, которая должна гарантировать настоящую возможность проживания в квартире.  Сейчас учетная норма в Москве составляет 10 "квадартов" на человека. Исключением станут случаи, когда доля наследуется, либо приватизируется.

Также планируется запретить сделки, в результате которых возникает общая долевая собственность на квартиру, при этом размер долей в праве собственности является незначительным. Это в свою очередь "затрудняет участие жилого помещения в гражданском обороте" и не позволяет использовать его для проживания, отмечают авторы проекта.

Помимо этого, парламентарии хотят ограничить права собственника на вселение в принадлежащее ему помещение иных лиц. Исключением здесь станут близкие родственники – супруги, дети, родители.

Таким образом, депутаты хотят бороться с мошенническими схемами "черных риэлторов". Речь идет о случаях, когда покупаются небольшие доли в квартирах для дальнейшего выселения собственников. Еще одна цель парламентариев – борьба с так называемыми "резиновыми" квартирами.

"В настоящей момент ограничений на количество прописанных нет. В результате чего возникают так называемые "резиновые" квартиры, которые используются исключительно для обхода закона, требующего регистрацию по месту жительству или временного пребывания", - говорит адвокат юридической группы "Яковлев и Партнеры" Александр Мачнев. Подобная инициатива должна урегулировать этот вопрос, считает он.

Что касается, продажи небольших долей в квартире, то здесь тоже нет никаких ограничений, можно продавать 1/100. Это не противоречит гражданскому законодательству и согласуется, в том числе, с европейской системой. Даже 1/100 доля в квартире дает право регистрации и пользования, продолжает юрист.

"Не пустить долевого собственника в квартиру и ограничить ему проживание нельзя, потому что ГК нам говорит, что собственнику принадлежат права владения, использования и распоряжения объектом", - поясняет адвокат. При этом, через суд можно определить порядок пользования квартирой.

Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить.

Сами собственники часто продают свои доли в квартирах, потому что не могут договориться с родственниками. Получается, что в итоге люди продают не "реальные квадраты", а свою проблему или прописку. Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что сами микродоли не отвечают понятию "собственность", которое предполагает одновременное владение, пользование и распоряжение. На практике пользоваться микродолей невозможно.

Сами владельцы таких маленьких долей в квартирах часто могут портить жизнь фактическим владельцам. Помимо этого, без разрешения сособственников, даже если у них небольшая доля, невозможно продать квартиру.

"Чтобы, например, мне продать свою долю, я должна уведомить этих соседей и предложить им использовать это преимущественное право покупки. Самостоятельно я распорядиться не могу. При этом, они могут вселиться в эту квартиру, потому что они собственники", - поясняет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Предложений, когда собственник хочет продать свою долю, немало. Причем, продают как и более привычную половину квартиры, так 1/5, 1/6 или даже 1/99 квартиры. Например, 1/40 в "однушке" площадью 36 кв. м. в Бибирево можно купить за 150 тыс. рублей, 1/3 в однокомнатной квартире площадью 48 кв. м. в Чертаново  - за 1 млн. рублей.

Определить точную цифру таких предложений сложно, так как крупные агентства не занимаются продажей таких вариантов. Во-первых, это репутация агентства, во-вторых, среди таких сделок высока доля оспариваний, большинство из них – фиктивные. Например, чтобы не спрашивать согласия у сособственников при продаже квартиры, люди дарят третьему лицу свою долю, обходя вопрос уведомления соседей.

Поэтому реализацией микродолей как правило занимаются либо сами правообладатели, либо частные маклеры, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

"Назвать точное число экспонируемых объектов такого рода довольно сложно – чаще всего они даже не попадают в базы данных объектов недвижимости, а реализуются, к примеру, через частных маклеров. В целом же на сделки с приобретением долей на московской "вторичке" приходится обычно 2-3% от общего числа операций купли-продажи жилья", - говорит руководитель аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

Покупают доли в квартирах в основном иногородние, которым не хватает денег для полноценной покупки квартиры. Есть те, кто приобретает микродолю для прописки. Существует также доля черных риэлторов, цель которых – выселить собственников и завладеть квартирой, иногда с помощью угроз. В результате собственнику приходится почти за бесценок продать квартиру.

По мнению Александра Мачнева, сделки с  микродолями редко используют "черные риэлторы" из-за достаточно сложной схемы.  В первую очередь продажа небольших долей используется для прописки и торговли регистрацией, считает адвокат.

В целом эксперты положительно оценивают предлагаемую инициативу. Если законопроект будет принят, то  можно будет избежать дальнейшего возникновения "резиновых" квартир и урегулировать проблемные ситуации, которые возникают при сделках с микродолями в квартирах.

Связанные персоны
0
Связанные компании
0
Акция!
Дизайн