Золотые квадраты: на сдаче апартаментов в аренду можно заработать 14% годовых

Наталья Густова 4194
фото: shutterstock.com

Несмотря на нежилой статус, апартаменты приносят владельцам неплохой доход от сдачи в аренду. Например, во время ЧМ можно было заработать двойные суммы. Однако, при покупке апартаментов по ДДУ есть риск остаться без ничего – закон не защищает их.

 

Доходность апартаментов в России при сдаче в аренду достигает 14%, подсчитали эксперты консалтинговой компании "BusinessPlanner". На такую высокую доходность могут рассчитывать владельцы апартаментов в Казани, Новосибирске и Воронеже. В Москве показатели скромнее – 8%, для сравнения в Петербурге – 11%. Высокая арендная доходность также в Самаре, здесь на сдаче апартаментов можно заработать 13% годовых, говорится в исследовании.

Речь идет о посуточной аренде апартаментов в городах-миллионниках при 65% среднегодовой загруженности. Норма доходности по объектам посчитана в период проведения Чемпионата мира по футболу.  

Сейчас, по данным Booking.com, предложение по аренде в России формируют порядка 54 тысяч  апартаментов. Больше всего их представлено в Москве и Петербурге  - 11% и 13% соответственно. Ранее в российском сервисе бронирования жилья Tvil.ru сообщили, что спрос на аренду апартаментов во время ЧМ-2018 в Москве подскочил в 2,5 раза, в среднем за четыре дня в столице туристы тратили 17 тысяч рублей.

Что касается стоимости аренды апартаментов, то самые высокие ценники в Москве и Петербурге. Так, средняя арендная стоимость апартаментов в Москве составляет 4,8 тысячи рублей. Меньше всего придется заплатить за аренду апартаменты в Перми, 1,4 тысячи рублей в сутки. В городах Чемпиона цены выше – в Самаре порядка 2,6 тысячи рублей, в Казани  - 2,7 тысячи рублей, в Нижнем Новгороде – 2,2 тысячи.

В настоящее время апартаменты признаны нежилыми помещениями, и относятся к объектам временного проживания. Это значит, что в них невозможно прописаться, а коммуналка стоит на порядок дороже. Налоги на такие помещения выше. Застройщики стараются компенсировать эти недостатки ценой. Стоимость апартаментов, как правило, ниже на 15-20%, чем цены на стандартные квартиры. 

Дискуссии относительно статуса апартаментов ведутся уже не первый год. Недавно в Госдуму внесли законопроект, который предлагает приравнять этот тип недвижимости к жилью. При этом, как отметил ранее председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, вступившие в силу 1 июля поправки к закону о долевом строительстве не распространяются на апартаменты. Кроме того, законопроект, который рассматривают парламентарии, тоже не предусматривает возможность защиты прав граждан, купивших апартаменты.

Арендатору, как правило, безразличен правовой статус занимаемого помещения, поэтому ставки аренды на апартаменты и квартиры примерно одинаковые, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

 "Средняя доходность от сдачи в аренду студии (наиболее бюджетного, а значит – доходного объекта) в массовом сегменте апартаментов составит порядка 8-10% годовых, а в наиболее ликвидных комплексах – от 10% до 13%", - рассказывает Мария Литинецкая.

В год доход собственника арендных апартаментов в массовом сегменте составит 300-350 тысяч рублей. В то же время нужно понимать, что доходность зависит от самого объекта. Это и транспортная доступность, развитая инфраструктура, сама локация и экология. Найти в себе объект, который объединит, все эти характеристики – непросто. Поэтому риски простоя объекта высоки, отмечает эксперт.

Если мы говорим об аренде жилья бизнес-класса, то максимальная доходность составит порядка 8,5-11% годовых, рассказывает генеральный директор Level Group (девелопер ЖК "Level Амурская") Кирилл Игнахин.

В натуральном выражении долгосрочная аренда жилья в данном сегменте может принести от 550 тысяч до 700-800 тысяч рублей в год. Однако важно понимать, что успешным такой бизнес будет только в наиболее ликвидных комплексах и при выборе относительно небольших по площади объектов.

К примеру, в комплексе апартаментов "Level Павелецкая" студия площадью обойдется в 7 миллионов рублей. Средняя ставка аренды жилья бизнес-класса в этом районе – около 63 тысяч рублей в месяц, что принесет владельцу такого объекта порядка 11% годовых. Краткосрочная аренда в данном случае может принести от 10% до 14% годовых.

Что касается покупателей, которые приобретают апартаменты под аренду, то их доля невелика. По оценкам "Метриум", доля инвесторов составляет порядка 10%, из которых арендным бизнесом впоследствии занимается 3-5%. В наиболее ликвидных ЖК доля инвесторов может достигать 15-20%, тогда как в других такие клиенты вовсе могут отсутствовать.

При этом, в последнее время таких инвесторов стало больше, отмечает Кирилл Игнахин. Во-первых, далеко не всегда удается продать приобретенный на котловане объект из-за мощной конкуренции. Во-вторых, готовую квартиру можно использовать как для личных нужд, так и для получения пассивного дохода, что в период нестабильности банковского сектора очень важно.

Несмотря на существующий риск, спрос на апартаменты продолжает расти. Так, по данным "ИНКОМ-Недвижимость", спрос на апартаменты в Москве за год вырос на 28%. Аналитики объясняют этого общим повышением спроса на рынке и приростом предложения. Наибольшим спросом пользуются апартаменты комфорт-класса – их покупают 55% граждан.

 Основными покупателями апартаментов выступает молодые люди до 35 лет, на них приходится 70% спроса.

Сами девелоперы продолжают наращивать объем апартаментов. Сейчас, по данным Est-a-Tet, в продаже находится 199,7 тысяч квадратных метров апартаментов, больше половины приходится на бизнес-класс. До конца года столичный рынок пополнят еще 38 апарт-комплексов и 6 жилых комплексов смешанного типа. В самых доступных апарт-комплексах комфорт-класса стоимость лотов начинается от 3,8 миллионов рублей. А вот среди комплексов бизнес-класса минимальная цена составляет 4,4 миллиона рублей.

Брали ли вы когда-либо ипотеку?