Top.Mail.Ru

Эскроу раздора: к чему приведет ускоренный переход на новые правила возведения жилья

Наталья Густова 7909

В Госдуме предложили ускорить перевод застройщиков на новые правила строительства жилья. Эксперты и девелоперы опасаются, что это может привести к тяжелым последствиям. 

О поэтапном раскрытии эскроу-счетов российские застройщики теперь, кажется, могут только мечтать. Получать деньги частями по мере строительства после предложенных на прошлой неделе поправок к закону о долевом строительстве теперь больше похоже на миф, чем возможную перспективу.

На прошлой неделе председатель комитета Госдумы  по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев предложил перевести на эскроу-счета все жилые проекты: и те, которые уже строятся, и те, которые будут строиться после 1 июля 2019 года. Ранее предполагалось, что эскроу-счета станут обязательным для застройщиков лишь при официальном старте проекта и получении разрешения на строительство с 1 июля 2019 года следующего года.

Идея обязать всех застройщиков работать по эксроу-счетам возникла после того, как девелоперы получили рекордное количество разрешений на строительства жилья по старым правилам. Так, например, только в одной Москве застройщики с начала года получили разрешения на строительство 8 млн кв м недвижимости.

Однако, для некоторых проектов могут сделать исключение. Речь идет о тех домах, которые уже вышли на завершающие стадии строительства, и в них продана большая часть квартир. Минстрой РФ должен в ближайшее время подготовить критерии для жилых проектов, которые можно будет достраивать без открытия эскроу-счета.

Шоковый сценарий 

Эксперты и девелоперы называют новые поправки жесткими и последствия их введения могут быть не самыми утешительными. Серьезный рост цен на квартиры в новостройках, падение спроса, новые проблемные объекты и новые обманутые дольщики.

Сами поправки, и выбор момента, когда они были предложены, не адекватны текущей ситуации в отрасли, считает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Трудно представить, как крупномасштабные проекты, экономика которых просчитана на несколько лет вперед, будут переведены на принципиально иную модель финансирования (банковский кредит). В такой ситуации придется повышать цены, а возможно и вовсе отказываться от новых очередей строительства, корпусов.

"Иначе как шоковым такой сценарий назвать нельзя, и довольно странно, что законодатели вдруг решили внести поправки сейчас, как будто при разработке этапов перехода к проектному финансированию (год назад) не было очевидно, что значительная часть проектов останется не затронутой реформой", - говорит Мария Литинецкая.

Для столь резкого перевода всех застройщиков на проектное финансирование нет причин, соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Нужно принимать во внимание специфику строительства – это не торговля массовыми товарами, это сложное производство с очень непростыми и долгосрочными моделями.

"Если за один день или даже месяц проект понадобится перевести на банковское финансирование, то это может обернуться остановкой строительства. Я полагаю, что в столь сложной и инертной отрасли как жилищное строительство следует придерживаться более поэтапных реформ", - считает Кирилл Игнахин.

Очевидно, что если поправки будут приняты, необходимость перехода к проектному финансированию не должна распространяться на проекты, которые уже в значительной степени реализованы, продолжает Мария Литинецкая. Скажем, если распродано 40-50% квартир, нет смысла заставлять застройщика искать проектное финансирование. Кроме того, масштабные проекты со сложной и долгосрочной моделью реализации также должны стать исключением, потому что именно они могут сильнее всего пострадать от резкой смены модели реализации, отмечает эксперт.

Что касается критериев, которые должен разработать Минстрой, то на это может уйти не один месяц, а до самого перехода на проектное финансирование уже остается полгода. Если о критериях застройщики узнают за пару месяцев до 1 июля, то такие меры уже никому не пойдут на пользу, а только внесут больше неразберихи, считает эксперт.

Рост цен и не только 

Основной проблемой для большинства застройщиков станет поиск замены средствам дольщиков. Если проект реализован только на 10-15%, то девелоперу придется искать большой кредит для завершения строительства. По данным "Метриум", сейчас в долевом строительстве порядка 72% всех средств – это деньги дольщиков, и только 17% – инвестиции банков. Трудно представить, что в одночасье все банки заменят эту сумму. Соответственно, есть риск того, что целая отрасль останется без оборотного капитала, говорят эксперты.

"Столичные застройщики с хорошим репутационным капиталом могут справиться с этой задачей относительно успешно, но нетрудно догадаться, что банки возьмутся дофинансировать далеко не все проекты", - считает генеральный директор Level Group.

Для тех, кто найдет финансирование, себестоимость все равно вырастет. А это значит, что застройщики будут вынуждены понижать маржинальность и повышать цены.

По мнению президента Capital Group Павла Тё, стоимость квадратного метра в новостройках с переходом на эксроу-счета может вырасти до 15-20%. Сама компания "заморозила" запуск новых жилых проектов на 2019 год из-за меняющихся правил игры на рынке.  Для  инвестора самое важное на рынке – это понятные правила игры, однако, как завтра будут развиваться отношения между государством и инвестором - неясно, отметил глава Capital Group.

Переход на эскроу-счета приведет к 20%-ному увеличению себестоимости строительства, соглашается генеральный директор "Сити-XXI век Антон Борисенко. При этом, само проектное финансирование не дает гарантии отсутствия обманутых дольщиков. Компании могут не справиться с возложенными на них обязанностями и остановить стройку. Риски недостроя в таких условиях будут особенно велики, считает Антон Борисенко.

Президент компании "Лидер Инвест" Олег Мамаев настроен куда более оптимистично. Единственная возможность адаптировать закон о переходе на новые правила игры и эскроу-счета, по его мнению - запустить этот самый закон и начать по нему работать. "Пытаться изменить правила до июля следующего года или вносить какие-либо исключения будут только уродовать новый закон", - уверен Олег Мамаев.

С первого июля 2019 года долевое строительство прекратит свое существование. Застройщики смогут продавать квартиры в новостройках только с помощью эскроу-счетов, на них будут храниться деньги покупателей и попадут они к застройщикам только после завершения строительства. При этом, застройщики, которые получили разрешения на строительство ранее могли работать по старым правилам.

Эксперты уже не раз говорили о повышении цен на новое жилье и сокращениb объемов строительства. Как вариант игроки рынка предлагали разрешить банкам раскрывать эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ.

В этом году тарифы ЖКХ выросли дважды. Ощутили ли вы повышение коммуналки?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');?>