Top.Mail.Ru

Из вкладчика в ипотечника: как россиянам помогут накопить на жилье

Наталья Густова 6097
фото: shutterstock.com

Механизм накопления ипотечных вкладов может заработать в 2020 году.  Эксперты сомневаются, что такие вклады дадут сильный импульс росту ипотечного кредитования и сделают ипотеку дешевле.

На прошлой неделе Государственная дума предложила открывать специальные вклады под первоначальный взнос (ПВ). Об этом рассказал глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Законопроект сейчас рассматривает кабмин, заработать новый механизм может уже в следующем году.

Депозит на кредит 

Предполагается, что по таким вкладам банки должны будут выплачивать повышенные проценты до тех пор, пока сумма накоплений не достигнет 20% от стоимости квартиры. После этого вкладчик сможет оформить ипотеку. Либо потенциальный заемщик может открыть депозит по обычной ставке, а после накопления ПВ оформить ипотеку по сниженной ставке.

В договоре планируется прописать сумму сбережений, при достижении которой клиент может оформить ипотеку, сумму самого будущего кредита, срок сбережений и ставку. Пока планируется, что минимальный срок такого вклада составит один год. Накапливать первоначальный взнос таким образом можно будет только в одном банке. Также банк может отказать в ипотеке, а вкладчик снять деньги досрочно.

Эксперты поддерживают разработку подобного механизма: он поможет быстрее накопить ПВ и даст возможность улучшить жилищные условия.  Тем более, сделать это сейчас получается далеко не у всех. По оценкам ипотечного агентства "Мир", около 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Но позволить себе покупку квартиры могу только 7% - в большинстве случаев за счет ипотеки.

Кроме этого, на протяжении прошлого года росла доля ипотек с низким ПВ (ниже 20%) - до 40% от общего объема выдач. Это происходило не смотря на увеличение коэффициента риска для банков по таким кредитам со стороны ЦБ.  Эксперты объясняли увеличение доли ипотечных кредитов с низким ПВ снижением реальных доходов – накопить большие суммы многим просто не под силу. Кроме этого, некоторым приходилось брать кредит на первоначальный взнос.

Что касается жилищных депозитов, то они существуют и сегодня, только ставки по ним такие же, как и по всем другим вкладам. Поэтому сделать вклады с повышенными ставками для накопления первоначального взноса – хорошая идея, уверены эксперты.

Повышенный процент по вкладу может действительно заинтересовать потенциального ипотечного заемщика, в особенности, если бонусом он получит и специальные условия по ипотеке, говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. По ее мнению, подобный инструмент будет интересен в первую очередь тем, кто уже решил взять квартиру в ипотеку и имеет сбережения, но кому недостает для первоначального взноса небольшой суммы – 200-500 тысяч рублей.

Такой продукт и инструмент в свете последних событий в строительной отрасли появится и будет востребован, уверен директор по продукту ГК  "Атлас Девелопмент" Вячеслав Батаков.

Во-первых, существует большая категория потенциальных покупателей, у которых нет достаточных средств для первоначального взноса. Второй момент связан с ценообразованием. Сейчас пока непонятно, как будет меняться цена по мере строительства после перехода на эскроу. Поэтому банк для потенциального заемщика, который открывает вклад, может сразу зафиксировать квартиру по более высокой цене, но без первоначального взноса. Например, плюс 5% к общей стоимости или плюс 3 тысячи рублей к кв м. И через два года у покупателя уже будет полноценный первоначальный взнос на счету,  и он сможет  получить квартиру уже в новом, построенном доме, полагает он.

А банкам что?

Жилищно-сберегательные вклады могут быть достаточно интересны тем гражданам, которые копят на первоначальный взнос по ипотеке, но для банков эта выгода неочевидна, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.  "Согласно новым поправкам, данный вклад не будет безотзывным, поэтому ставки по нему вряд ли превысят среднерыночные значения более чем на 0,5 п п", - полагает она.

Преимущество таких вкладов для банка только в том, что вкладчик не сможет забрать сбережения по первому требованию, как в стандартном случае. Кроме того, предлагая процент по ипотечному кредиту ниже рынка, банк фактически жертвует своей маржой, которая по ипотеке и так минимальна, отмечает эксперт.

По мнению Ирины Доброхотовой, банкам такой продукт будет интересен, но только если у них останется право изменить начисление процентов, например, если вклад не был направлен на первоначальный взнос по ипотеке. В  этом случае банку будет выгоднее начислить проценты, как по базовым вкладам с возможностью снятия и пополнения, а по ним ставки могут быть порядка 1-2% годовых.

Вячеслав Батаков уверен, что банк точно выигрывает. "К нему приходит вклад, продается квартира, строительство которой он финансирует, объект недвижимости снимается с экспозиции и в доме гарантированно не останется непроданных квартир. Опять же, выдавая такому клиенту ипотеку, банк может прогнозировать свою финансовую прибыль, сколько ипотеки он продаст", - говорит он. По его мнению, подобные продукты усиливают банковское участие в строительной отрасли.

Влияние на ипотечный спрос неочевидное 

При этом удешевить ипотеку и существенно увеличить спрос на нее, вклады под ПВ не смогут, считают эксперты.

Серьезного влияния на темпы роста ипотечного кредитования данная инициатива не окажет, поскольку условия как по вкладам, так и по предлагаемым впоследствии ипотечным кредитам не будут существенно отличаться от среднерыночных в силу объективных финансовых возможностей банков, считает  Екатерина Щурихина.

Не факт, что такие вклады дадут сильный импульс росту ипотечного кредитования, соглашается замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. "Ситуация на рынке ипотечного кредитования в силу его определенной незрелости может поменяться достаточно быстро и за период накопления денежных средств и ставки, и стоимость жилья могут существенно отклониться от тех, что предполагались в момент открытия такого счёта", - поясняет он.

Руководитель управления партнёрских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Андрей Вербицкий считает, что  специализированный вклад способен увеличить долю ипотеки, но в перспективе нескольких лет.  Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей ПВ 20% будет равен 1 млн рублей. Для накопления таких средств потребуется 1-2 года (расчет сделан из условий, когда у будущего клиента нет накоплений).   

По мнению Вербицкого, специализированный вклад одинаково выгоден как банку, так и клиенту. Клиент получает повышенные проценты вкладу и точно понимает, на что он копит деньги.  Банк формирует для себя будущего заемщика.

Сами банки от комментариев пока воздержались, не ответив на запросы.

Связанные персоны:
Знаете ли вы о реформе долевого строительства и эскроу-счетах?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');?>