Как купить квартиру через эскроу-счет

Георгий Трушин 2586
Фото: © shutterstock

После 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах жилых комплексов будут продаваться только через банк.

В скором времени (с 1 июля 2019 года) купить квартиру в строящемся доме напрямую от застройщика будет нельзя. Дело в том, что в России идет реформа, в результате которой деньги дольщиков будут заменены на банковские кредиты. Естественно, что изменится и схема покупки квартиры в новостройке. Нюансы новой модели раскрывают эксперты компании "Метриум".

После 1 июля 2019 года квартиры в новых проектах жилых комплексов будут продаваться только через банк. Покупатель вносит средства на специальный сберегательный счет (эскроу) и ждет завершения строительства. После получения ключей вкладчиком банк перечислит деньги застройщику. Через год эта схема станет обязательной почти для всех новостроек, хотя уже сейчас есть возможность купить квартиру, внеся деньги на эскроу-счет.

Раньше основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие "дольщика". Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в ещё не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной. Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.

В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы – прибыль. Но иногда строительство заканчивалось крахом застройщика и появлялись новые обманутые дольщики. Именно по этой причине в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.

Возникает закономерный вопрос — а как будут продаваться новостройки теперь? Все очень просто — девелоперы станут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.

Впрочем, россияне не потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме. Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства. Девелопер получает доступ к счёту после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Именно это и позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Вот, как оформляется сделка с застройщиком и банком

Первый шаг — застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.

Второй шаг — покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.

Третий шаг — покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.

Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

В связи с этим возникает еще один вопрос — а можно ли вернуть деньги с эскроу-счета? Здесь все просто — вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, поясняют эксперты "Метриум", что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно – неисполнение застройщиком своих обязательств.

Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только в трех случаях.

Первый случай — застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;

Второй случай — девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);

Третий случай — застройщик ликвидирован по решению суда.

Важно заметить, что с 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.

Есть еще один важный момент — насколько подорожают новостройки. Ведь понятно, что участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. А это означает, что новостройка должна быть популярна у покупателей.

Связанные компании:

Брали ли вы когда-либо ипотеку?