Ольга Нарт, УК "Развитие": что будет с ипотечными ставками в ближайшее время

1763

Рынок первичной недвижимости по-прежнему очень зависим от ипотеки. В массовом сегменте жилья процент ипотечных сделок может достигать 80%. 

 

22 октября 2018 года Сбербанк повысил ставки по ипотеке. Они выросли на 0.4 -0,6 п.п практически по всем продуктам банка. Другие банки ближайшее время тоже отреагируют повышением ипотечных ставок. О том, как это скажется на рынке новостроек и как выбрать лучшее время для покупки квартиры, рассказывает Ольга Нарт, ди⁠ректор по продажам и маркетингу УК «Развитие».

Стало ли неожиданностью повышение ставок?

Повышение банками ставок по ипотечному кредитованию ожидаемо. Это связано с увеличением Центробанком ключевой ставки. Напомню, что в сентябре 2018 года Совет ди⁠ректоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку до 7,5% годовых.  До этого ключевая ставка составляла 7,25%, что являлось историческим рекордом за последние 4 года. Еще весной эксперты ожидали, что ключевая ставка опустится до комфортных 6%. Однако ряд факторов – повышение НДС с 18 до 20%, новая волна санкций и начавшееся недавно падение курса рубля объективно привело к ужесточению политики Центробанка. Вслед за ростом ключевой ставки банки начали поднимать ипотечные ставки.

Как эти изменения повлияют на спрос?

Подчеркну, что рынок первичной недвижимости по-прежнему очень зависим от ипотеки. В массовом сегменте жилья процент ипотечных сделок может достигать 80%. В нашем проекте эта доля составляет 60%. Цифры подтверждают, что доступность ипотеки напрямую стимулирует спрос на покупку недвижимости. Мы убедились в этом, как только ключевая ставка начала снижаться 4 года назад.

По итогам 2014 года, когда ключевая ставка превысила свой исторический максимум в 17%, было совершено около 24 тысяч сделок ДДУ. С начала 2018 года Росреестр зарегистрировал порядка 46 тыс. ДДУ, что на 47,8% выше чем за 2014 год. Таким образом, с одной стороны мы можем наблюдать, что снижение ипотечных ставок стимулировало спрос последние 3 года. Одновременно с этим мы отмечаем, что потенциальные покупатели оценивают сумму ежемесячного платежа, а не общую сумму по кредиту. Это означает, что при невысоком росте ставок, ипотека останется востребованной. Тем не менее для прогнозирования спроса на недвижимость необходимо учитывать и иные факторы – покупательную способность населения, инфляцию и т.д.

Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, приобретая ее в ипотеку?

Помимо приобретения недвижимости для проживания, часть клиентов по-прежнему покупают квартиры в качестве инвестиционного инструмента. Замечу, что покупка недвижимости наряду с банковскими вкладами является классическим инструментом сохранения и преумножения денежных средств.

Так, за первые полгода 2018 г. вклады населения достигли 27 триллионов рублей. Для сравнения, к концу 2017 года россияне держали на своих счетах в банках на триллион рублей меньше. В сентябре 2018 года уровень инфляции составил 2,53 %. Но с учетом текущих реалий уже к концу года инфляция может составить 4,2%, прогнозируют эксперты. В среднем ставки по депозиту составляют 7,5%, что вполне сопоставимо с уровнем инфляции. Поэтому на фоне ослабления рубля и экономики в целом, недвижимость выглядит более привлекательным инструментом, чем банковские депозиты.

Какие есть плюсы и минусы, связанные с приобретением первичного жилья в ипотеку?

Одновременно с этим сейчас, пока длится переходный период вступления правок в 214-ФЗ, у покупателей остается возможность приобрести квартиры в новостройках на разной стадии строительной готовности. Напомню, что разница в стоимости квадратного метра на этапе котлована и ввода в эксплуатацию составляет в среднем 25%. При этом строительство может занимать 2-3 года. Очевидно, что покупка недвижимости является более выгодным инструментом преумножения денежных средств. Безусловно, необходимо учитывать и риски. Но даже если рассматривать покупку в проекте с высокой стадией готовности, а значит, и более высокой стоимостью, этот период можно назвать наиболее удачным для покупки квартиры.

Во-первых, несмотря на повышение ключевой ставки, есть возможность успеть приобрести квартиру по привлекательной цене, не дожидаясь последующего повышения ипотечных ставок. Во-вторых, новые поправки законодательства привели к росту числа представленных проектов и сейчас покупатели могут выбрать объекты в разной локации, с различной стадией строительной готовности и бюджетом покупки. В-третьих, застройщики стремятся поднимать цены. И сейчас тот самый период, когда можно успеть приобрести квартиру по оптимальным ценам именно в той новостройке, которая больше всего отвечает вашим запросам. По итогам трех кварталов количество сделок с новостройками выросло почти вдвое — на 47% (53,8 тыс. ДДУ) против 36,6 тыс. за аналогичный период 2017 года. По своему проекту мы также отмечаем повышенный спрос: на фоне падающего рубля и экономической нестабильности покупатели стремятся вложить сбережения в недвижимость, и это, пожалуй, лучшее решение на сегодня.

Брали ли вы когда-либо ипотеку?