Полторы сделки в год: гостиницы переживают дефицит инвестиций

2462
фото: shutterstock.com

За последние десять лет на столичном гостиничном рынке было заключено всего пятнадцать сделок. Иностранного капитала также катастрофически не хватает.

Неактивные инвесторы

В настоящее время активность инвесторов на российском гостиничном рынке, в том числе, столичном, достаточно низкая. Так, с 2008 года по 2018 было заключено 15 сделок, это около четырех тысяч номеров и два миллиарда долларов. "В среднем выходит по полторы сделки в год, что говорит о достаточно низкой инвестиционной активности на рынке", - отметила глава департамента гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman&Wakefield Марина Смирнова во время брифинга, состоявшегося во вторник 19 марта.

При этом, в какие-то годы совершается по несколько сделок, в какие-то – совсем ничего.  Эксперт отметила, что данная статистика не учитывает недавние сделки с гостиницей  "Пекин" (продана китайскому инвестору Sichuan Railway Invest Group) и  "Центральная" (продана группе инвесторов, включая владельца Магнитогорского металлургического комбината Виктора Рашникова).

По данным Knight Frank, в прошлом году в российскую недвижимость было инвестировано порядка 2 млрд долларов. Для сравнения: в американскую недвижимость было вложено в 200 раз больше – 414 млрд долларов. Таким образом, Россия заняла 27 место по объему мировых инвестиций в недвижимость, первое место в рейтинге занимают США.

Хотя в Европе гостиничные проекты составляют 5,8% от всего объема инвестиций в коммерческую недвижимость, объем вложений в этот сектор растет из года в год, а инвесторы перестают смотреть на них с опаской, отмечает партнер департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Усенко.

Сами гостиницы относятся к высокодоходным объектам недвижимости, они вторые по доходности среди коммерческой недвижимости и наименее волатильны. Например, ставки доходности для Москвы составляют 6-7%, для Петербурга – 8-9%. Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций в гостиницы среди региональных рынков являются города-миллионники, которые принимали матчи мундиаля: Екатеринбург, Сочи, Казань.

"При этом, наши основные рынки – Москва и Питер – не выглядят аутсайдерами. Понятно, что мы - не Париж и не Лондон, где ставки доходности минимальные, потому что это основные рынки. Тем не менее, мы – не Баку и Стамбул: у нас нет огромного количества рисков", - отметила эксперт.

Зарубежного капитала катастрофически не хватает

Самих инвесторов можно разделить условно на несколько категорий, продолжает руководитель департамента рынков капитала Cushman&Wakefield Алан Балоев. Это крупные российские профильные компании (Gleden Invest, "Союз Маринс Групп", АФК  "Система", "Амакс", "Киевская площадь", Группа "Самфар"), которые имеют свои управляющие компании или управляют собственными брендами. Подобные инвесторы хорошо понимают рынок и умеют контролировать свои расходы. Также это инвесторы, владеющие собственными гостиничными брендами. Например, гостиницы Lotte Hotels & Resort.

Иностранного капитала на российском гостиничном рынке катастрофически не хватает, отмечает эксперт. Это связано, как с геополитической ситуацией, так и особенностями самого рынка. Как правило, зарубежные инвесторы рассматривают трофейные объекты. Сюда можно отнести покупку "Пекина".

Иностранные инвесторы - это в первую очередь Китай, Корея, это суверенные фонды, которые смотрят на крупные инвестиции. При этом, нельзя сказать, что Китай занимает значимую инвестиционную долю на российском гостиничном рынке. В ту же самую Европу китайцы вкладывают гораздо больше, Россию они скорее рассматривают как возможность совершать знаковые сделки.

Среди иностранного капитала наиболее значимую роль для российского рынка гостиниц играют инвесторы из стран СНГ и бывших стран СССР (Белоруссия, Казахстан, Азербайджан). Россию  (в первую очередь - Москва и Петербург) они рассматривают как основную площадку ведения бизнеса, здесь они имеют возможность получать более высокий доход, чем в своих странах.

Среди инвесторов эксперт также называет хайнетов и ультрахайнетов. Они могут иметь основной бизнес в нефтянке, металлургии, а недвижимость рассматривают как способ сохранения дохода и его приумножения. По нашим ощущениям, это доля наиболее емкая, состоятельные люди часто проявляют интерес к гостиничной недвижимости, другое дело, что качественных объектов немного, поясняет он.

"Основный вывод, который я вынес по итогам выставки в Каннах: наш рынок перестал оглядываться на докризисные времена, на времена без санкций. Рынок находит решения, которые позволяют делать бизнес, инвестировать в недвижимость в текущих реалиях.  На мой взгляд, через 3-4 года гостиничный бизнес будет востребован, и число инвесторов будет расти ", - отмечает Алан Балоев.

Морально устарели

При этом, для российского рынка большой проблемой остается морально устаревшие гостиницы – наследие советского прошлого и морально устарела. По оценкам Cushman&Wakefield, на конец прошлого года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя около 20,1 тыс номеров, это примерно четверть всего номерного фонда столицы.

В Москве устаревшие объекты занимают до 30-60% рынка, это, как правило, гостиницы большой вместимости. На качественные современные объекты приходится четверть, отмечает Мария Смирнова.

"Старый номерной фонд – безусловно, это лакомый кусок, за которым инвесторы с большой охотой наблюдают последние 15 лет. Но с ним никто не хочет расставаться за дешево", - отмечает она.

Соответственно, инвестор должен купить этот объект за большую сумму, а потом еще вложить в его реновацию немало средств. Кроме этого, как правило, из старого объекта нельзя сделать гостиницу больше трех звезд. Получается, что подсчитать капитализацию таких объектов сложно. Если речь идет не о гостиницах с эксклюзивной локацией и историей. Поэтому реновация гостиниц интересна инвесторам, но только если они продаются по цене ниже рынка. На сегодня эпоха, когда с такими активами легко расставались, закончилась.

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>