Прерванный полет: что будет с российским спросом на недвижимость в Грузии

Наталья Густова 21029
фото: shutterstock.com

Эксперты пока не спешат делать выводы о том, как отреагирует рынок недвижимости Грузии в свете последних политических событий, но не исключают небольшого снижения цен на кв м и спроса на жилье.

Двадцать первого июня президент России Владимир Путин подписал указ, который с 8 июля запрещает российским авиакомпаниям полеты из России в Грузию.  Туроператорам рекомендовано не продавать путевки, за уже проданные путевки и билеты вернут деньги. По последним данным Ассоциации туроператоров России (АТОР), в Грузии сейчас свыше 900 организованных туристов из России, еще несколько тысяч путешествуют самостоятельно.

Запрет на прямые перелеты связан с массовыми протестами, которые начались в Грузии 20 июня. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков назвал данный запрет вынужденной мерой. По его словам, возобновление авиаперевозок возможно после возвращения ситуации в Грузии "в нерусофобское русло".

После сообщений о прекращении прямых авиаперелетов между Россией и Грузией национальная валюта Грузии - лари достигла исторического минимума. Национальный банк Грузии уже подсчитал убытки из-за ожидаемого сокращения турпотока из России. По предварительным оценкам, это сумма может составить 200-300 млн долларов. Премьер-министр Грузии Мамука Бахтадзе в свою очередь заявил, что страна работает над тем, чтобы турпоток из России не был сокращен.

Между тем убытки несут и российские авиаперевозчики. Минтранс пообещал разработать универсальную методику оценки финансовых потерь авиакомпаний при запрете полетов.

Почему россияне выбирают грузинскую недвижимость

Сама Грузия остается не только популярным местом для российских туристов, россияне выбирают эту страну для покупки недвижимости. В последние два-три года интерес к грузинской недвижимости со стороны россиян стабильно рос, отмечает директор по маркетингу и продажам портала HomesOverseas.ru Федор Дробышев. Если рассматривать статистику по поисковым запросам, связанным с фразой "Недвижимость Грузии", то за три года можно увидеть почти трехкратный рост обращений.

Причин популярности грузинской недвижимости, по мнению эксперта, несколько.

Во-первых, это связано с активным продвижением Грузии на международном рынке туризма. Так, например, в прошлом году Грузию посетило рекордное число туристов - 8,7 млн человек. Это на 14,9% больше, чем в 2017 году. Всего за три года поток туристов вырос почти на треть. Все это делает недвижимость в Грузии привлекательной с точки зрения инвестиций – ее можно сдавать в аренду туристам.

Во-вторых, невысокий уровень цен как на покупку и аренду недвижимости, так и на жизнь в Грузии вообще. Средний месячный доход в Грузии составляет 300-350 долларов, что ниже даже самых популярных и доступных у россиян стран: Болгарии (450 долларов), Турции (500 долларов). Это позволяет среднестатистическому россиянину с уровнем дохода в 600-800 долларов в месяц чувствовать себя в Грузии очень комфортно.

Стоимость жилья в Грузии достаточно низкая – цена кв м начинается от 350 долларов (22 тыс рублей). При этом, сама ситуация на рынке недвижимости в последнее время была достаточно благоприятной – спрос и цены показывали положительную динамику.

К причинам, которые также подогревают интерес к грузинским квадратным метрам со стороны иностранного покупателя, Федор Дробышев относит относительно стабильный курс лари (до недавнего времени), отсутствие налогов на недвижимость и низкую стоимость содержания жилья.

"Таким образом, россияне покупают недвижимость в Грузии в первую очередь из-за низкой стоимости квадратного метра (цены в новостройках начинаются от 350-450 долларов за кв м), мягкого климата, географической доступности, отсутствия языкового барьера и невысокой стоимости жизни", - отмечает эксперт.

По данным HomesOverseas.ru, наиболее популярным форматом жилья у россиян в Грузии являются апартаменты в новостройках в Батуми в бюджете до 50 тыс долларов (3,1 млн рублей), суммарно на них приходится более 88 % всех запросов по Грузии.

По словам аналитика Tranio Антона Чуприянова, один из наиболее привлекательных туристических регионов Грузии, в том числе среди россиян – это Аджария. В этом регионе несколько ключевых туристических городов: Батуми – для классического пляжного и экскурсионного турзима, Кобулети – больше для самостоятельного отдыха, Магнетити и Уреки – хорошие здравницы.

"Но наиболее значимый центр туризма – это курортный город Батуми.  Место притяжения как российских туристов, так и инвесторов. Всё больше россиян вкладывают средства именно в этот город", - подтверждает Антон Чуприянов. Недвижимость в современных жилых комплексах на первой линии в Батуми может достигать по стоимости 2-2,5 тыс долларов (126-157 тыс рублей) за квадрат.  Однако, и здесь есть варианты поскромнее – за 500 долларов за кв м (31,5 тыс рублей).

По данным портала недвижимости в Грузии Gege24, за последний год из 120 тыс запросов на покупку недвижимости 35% пришлось на россиян. Почти столько же составляет доля местных жителей. На третьем месте Украина, потом США, Беларусь, Израиль и другие страны.

Россияне покупают недвижимость и для себя, и в качестве инвестиции. Это особенность растущего грузинского рынка недвижимости, и она лучше проявляется в Аджарии. Имея квартиру, например, в Батуми, люди каждый год приезжают на отдых, а в остальное время года, они ее сдают. А с учетом того, что цены на недвижимость ежегодно растут, покупку квартиры в Грузии можно рассмотреть и как выгодную инвестицию, говорят в Gege24.

Граждане России формируют спрос на аренду жилья в Грузии, особенно учитывая развитие современных сервисов, которые позволяют снять жилье в любой точке мира с определенным набором гарантий.

Однако, предложений по аренде с каждым годом становится все больше, в том числе, за счет уже приобретенных квартир наших соотечественников, которые не прочь подзаработать, чтобы недвижимость не простаивала, отмечает директор по маркетингу и продажам портала HomesOverseas.ru.

Лидером так же является Батуми. Стоимость краткосрочной аренды не в сезон в новостройках и современных квартирах колеблется от 20-40 (1,2-2,5 тыс рублей) долларов за сутки, а в сезон может достигать и 100 долларов. Все зависит от привлекательности объекта. Так, например, при арендной ставке 40 долларов в сутки и 80% загрузки можно заработать 960 долларов (почти 60 тысяч рублей). Для Грузии это является хорошим доходом.

Что дальше

Делать выводы о том, как отреагирует рынок недвижимости Грузии в свете последних политических событий, эксперты пока не спешат. Нужно посмотреть, как пройдет текущий туристический сезон, и как в целом скажется отмена прямых рейсов в Грузию.

Снижение будет незначительным, и оно коснется больше сезонного организованного туризма и аренды, чем покупателей недвижимости, считает Федор Дробышев. На Грузию приходится около 7% пассажиропотока относительно всех международных авиа направлений из России. Грузия третья по популярности страна у самостоятельных российских туристов. В АТОР сообщили, что многие российские туристы продолжают посещать Грузию на автомобилях. 

Кроме того, Грузия доступна также и по земле и даже по морю, а авиасообщение останется, но уже с пересадками в Белоруссии, Армении или Турции (для самостоятельных туристов это небольшая проблема). Эксперты уже высказывались, что именно эти страны в итоге выиграют от запрета. По подсчетам сервиса Туту.ру, авиабилеты из России в Грузию подорожали на треть.

"Небольшое падение количества сделок в ближайшее время возможно не только из-за кризиса, но и за счет вступления в силу нового закона в Грузии о ВНЖ для иностранцев. Если раньше минимальный порог инвестиций в недвижимость в Грузии для получения ВНЖ был 35 тыс долларов, то уже в июле он может стать 100 тыс долларов", - говорит эксперт.

Кроме этого, сегодня россияне – не единственные покупатели грузинских квадратных метров, конкуренцию им постепенно составят граждане из стран СНГ, Европы, Турции, Израиля и стран Ближнего Востока.  Учитывая постепенное падение курса лари к доллару, недвижимость для иностранцев будет все более доступной, отмечает он. Однако, сложно прогнозировать продолжительность этого влияния, а значит и его масштабы.

Сегодня россияне хоть и занимают достаточно большую долю в общем туристическом потоке Грузии (23%), но не являются лидерами, говорит аналитик Tranio. Большой туристический поток обеспечивается также из Турции, Армении, Азербайджана (их общая доля - 38%). Есть туристы и из Европы, пока они составляют меньшую часть (порядка 2%). Однако, именно они показали самую высокую динамику прироста турпотока в прошлом году – около 50%. Это может говорить о том, что присутствует потенциал для развития, и Грузия, в случае продолжения проблем с турпотоком из России может этот потенциал стараться реализовывать активнее.

Между тем в Gege24 уже отмечают, что недавние политические события отрицательно отразились на рынке недвижимости, многие туристы отменили поездки в Грузию. По информации портала, на сегодняшний день около 30% броней на аренду квартир отменены.

"Ситуация с покупкой квартир более неопределенна, чем по аренде. На данный момент пока нет отмен брони на покупку, но количество новых обращений заметно снизилось", - рассказали там. Те, кто уже решил приобрести недвижимость, скорее всего не откажутся от покупки. Но, от новых потенциальных покупателей мы ожидаем заметное снижение спроса уже в ближайшее время. 

Что касается цен на недвижимость, то если ситуация не усугубиться, то ждать резкого падения не стоит, возможны небольшие  корректировки. Также могут появиться дополнительные скидки или льготные условия рассрочки на покупку жилья. Снижения цен на продажу квартир пока нет, говорят в Gege24. Но стоимость аренды, по нашим приблизительным оценкам, снизилась на 10%.

"Сейчас 95% предложений на рынке - это первичка, если рынок и будет корректироваться, то в первичка отреагирует на нее в первую очередь. Возможно, сократятся объемы нового строительства и приостановят запуск новых проектов, пока ситуация не стабилизируется, чтобы не создавать переизбыток предложения рынке", - не исключает Федор Дробышев.

В целом я не вижу пока поводов для паники, у Грузии много поклонников среди наших соотечественников, и хочется верить, что никакие геополитические факторы не смогут сломать этот позитивный настрой, заключает эксперт.

Связанные персоны:
render('/layouts/_poll');?> render('/layouts/_sendpulse');?>