Защищено эскроу: банки становятся продолжением застройщика

1202
фото:shutterstock.com

Застройщики постепенно переходят к работе с эскроу-счетами. Пока новые механизмы используются девелоперами исключительно на добровольной основе, а уже 1 июля следующего года станут обязательными.

Последний год тема проектного финансирования и эксроу-счетов не смолкает ввиду предстоящих новелл в долевом строительстве, которое уже в июле следующего года прекратит существовать в чистом виде. Сделки с новостройками можно будет проводить только с применением эскроу-счетов.

Пока новые механизмы используются застройщиками исключительно на добровольной основе, а массово не применяются. Хотя сами власти пытаются стимулировать девелопера к переходу на новые механизмы работы. Так, глава Минстроя Владимир Якушев призвал девелоперов уже сейчас следовать новым правилам долевого строительства, а не ждать 1 июля.

Само министерство подготовило поправки, согласно которым взносы в Компенсационный фонд вырастут в пять раз (с текущих 1,2%  до 6%). Рост взносов Якушев назвал  "серьезным стимулом" к тому, чтобы застройщики переходили на работу с эскроу-счетами, так как в этом случае они освобождаются от уплаты взносов в фонд.

Первопроходцы

Сейчас ведущие банковские игроки вводят новые эксроу-продукты. И хотя подобная схема работы существуют уже с 2014 года, первые сделки стали заключаться только в этом году. Весной первую сделку по эскроу-счетам провел Сбербанк, открыв кредитную линию для региональной компании "Брусника" на 1,2 млрд рублей на строительство домов в Тюмене.

Летом Сбербанк также запустил два новых продукта - кредитование  с применением счетов эскроу и банковское сопровождение (банк будет контролировать целевое расходование средств на предмет соответствия статьям затрат), об этом ранее заявляла исполнительный директор, начальник отдела методологии финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова.

В начале сентября Банк "Российский капитал" одобрил первую сделку с использованием эскроу-счетов на 324 млн рублей для компании "ПрофАльянс", которая будет строить многоквартирный жилой дом в Нижнем Новгороде.

Одним из таких первопроходцев в работе с эксроу стал региональный застройщик "Талан". "На  настоящий момент мы заключили со Сбербанком крупнейшую сделку в России по использованию эскроу на 1,7 млрд рублей. С первого августа стартовали продажи в рамках нового механизма, нами уже заключено 80 договоров на 260 млн рублей, из которых более 170 млн рублей лежит на счетах эскроу", - рассказал финансовый директор компании "Талан" Евгений Романенко на круглом столе "Москва VS регионы: баланс выгод и потерь в гонке за эскроу" .

Сейчас компания сконцентрирована на поиске баланса между потерями, которые возникают  в результате работы с эскроу-счетами, и возможностями, которые они дают.

Основными минусами, по его словам, является высокая процентная нагрузка – это 14% от бюджета проекта, требования к собственному капиталу (15%) и выплата процентов на инвестиционной фазе. Кроме этого, пока сами сделки требуют долгого согласования с банком, что в случае массового использования должно быть исключено, отмечает Романенко.

При этом, для застройщика есть и определенные плюсы. Например, экономия порядка 37 млн рублей, которые должны были бы пойти в Компенсационный фонд. Также с увеличением темпа продаж девелопер может рассчитывать на снижение процентной ставки.

Сейчас ведется активная работа с банком по внедрению эскроу-мехнизма. В ближайшее время застройщик совместно со Сбербанком планирует запустить блок "Дневники эксроу", в рамках которого будут максимально полно и прозрачно раскрываться все нюансы и детали этой работы.

"Больше информационных барьеров быть не должно, банк и застройщик фактически будут продолжением друг друга. Банк – это по сути становится симбиозом финансового отдела, отдела контролинга", - говорит представитель "Талана".

Где взять деньги?

Основной вопрос, который интересует девелоперов, смогут ли банки заместить тот объем финансирования, которое сейчас отрасль получает  от дольщиков, и на каких условиях этот механизм будет выстроен.

Сегодня в строительной отрасли находится свыше 4 трлн рублей, из них банковские деньги – это порядка 600 млрд рублей, львиная доля – деньги дольщиков, отмечает управляющий директор АО "ДОМ.РФ" Кирилл Гришанов. В ДОМ. РФ до конца года планируют разработать механизм поддержки банков, работающих с застройщиками.

"Потребуется большой капитал, на их балансах появятся новые кредиты. Механизм, который позволил бы этот капитал получить, разрабатывается. Банки смогут от института развития получать особую гарантию или поручительство, которое позволит риск-вес кредита (то есть его нагрузку на капитал) снизить в пять раз: со 100 до 20%", - сказал Кирилл Кришанов.

Деньги дольщиков планируется полностью заместить средствами банков до 2022 года, именно поэтому необходим механизм гарантирования, отметил он.

Банкам будет под силу аккумулировать необходимые объемы финансирования, считают в Сбербанке, на который приходить почти треть банковских объемов, которые сейчас есть в строительстве (всего это 600 млрд рублей).

 Сейчас отрасль в основном фондируется за счет средств физлиц (дольщиков), это практически на 90%. У нас не появляется нового рынка, по сути остается тот же рынок, по которому есть задача расти, но фондирование этого рынка не исчезает, говорит исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанк Денис Ковриженко.

"Если будет спрос на квартиры, то средства дольщиков на счетах в банках и будут являться источником фондирования. У нас просто между покупателем и продавцом появляется новый институт – эскроу-агент. И никакого критического влияния на ликвидность этот новый закон не должен оказывать", - считает топ-менеджер.

Покупатель защищен на 10 млн рублей

Основное преимущество, которое дают эскроу-счета – это защищенность покупателя. Если вдруг девелопер не достроит дом, то покупатель сможет прийти в банк и получить свои деньги назад.

Однако, выплаты эти не во всех случаях будут соразмерны стоимости квартир, отмечает начальник департамента экспертизы и сопровождения инвестиционных проектов "РГ-Девелопмент" Дмитрий Назаров.

"При эскроу-счетах государство гарантирует возврат 10 млн рублей. Если мы посмотрим на московский рынок, то в абстрактном типовом доме – 40% однушек, 40% - двушек, и 20% - всего остального. В бюджет – 10 млн рублей попадает порядка 60% квартир, то есть столько покупателей будут защищены полностью, а остальные - частично, потому что их квартиры стоят дороже", - отмечает Дмитрий Назаров.

Кроме этого, исчезнет дисконт, который дает застройщик покупателю на стадии котлована (порядка 15%). Именно поэтому на этапе строительства продается около 75% квартир. И если строящееся жилье, купленное в рамках эксроу, не будет дешевле, тогда покупатель вероятнее всего выберет готовое жилье. Таким образом, уйдут  порядка 15-20% покупателей, считает эксперт.

По его мнению, эксроу-счета не станут для покупателя стимулом к сделке. Для покупателя по-прежнему останется  важным – цена, локация, сроки строительства и наполнение этого проекта. Эскроу будет иметь значение при прочих равных, полагает он.

Денис Ковриженко, напротив считает, что при прочих равных, для дольщика гарантия ввиде эскроу будет определяющим, так как его права будут защищены, и он сможет быстро вернуть свои деньги.

Что касается в целом работы эскроу-механизма, то он должен давать возможность получать деньги по мере строительства объекта, а не по его полному окончанию, считают девелоперы.

В качестве примера управляющий директор "ЛСР. Недвижимость-М" Иван Романов приводит немецкую модель финансирования, которая устроена по такому принципу и существует уже более полувека.

"Было бы правильно на законодательном уровне разрешить частичное раскрытие эскроу-счетов по мере выполненных работ. Сейчас сами механизмы банка позволяют это делать", - соглашается коммерческий директор "Сити-XXI век" Виталий Разуваев.

Кроме этого, возможно введение ипотечных преференций (ставка ниже) для проектов, которые защищены эскроу, считает Иван Романов. Такую возможность в Сбербанке сейчас рассматривают, отмечает его представитель.