Владимир Городенкер, "Атлас-Девелопмент": появление новых строительных гигантов маловероятно

1757

На первый взгляд всегда кажется, что столичный рынок по умолчанию всегда выигрывает у регионов.

 

По итогам 2017 года Свердловская область вошла в ТОП-10 регионов по объемам ввода жилья в России. О том, как развивается рынок недвижимости в Екатеринбурге, интересуются ли этим регионом столичные застройщики и как местные компании перестраиваются на работу по новым правилам, редакции Вести.Недвижимость рассказал Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девеломент», вице-президент Ассоциации строителей по Уральскому федеральному округу.

Наши главные мегаполисы – Москва и Санкт-Петербург – всегда несколько замкнуты сами на себе. На первый взгляд всегда кажется, что столичный рынок по умолчанию всегда выигрывает у регионов. Но, как бы странно ни прозвучало, рынок новостроек в Екатеринбурге намного более конкурентный, чем в Москве. В столице очень много профессиональных девелоперов, которые массово штампуют проекты для огромного количества людей. И вопросы оригинальности, скажем так, усредняются.

Особенные жилые комплексы

В Екатеринбурге в связи с высокой насыщенностью рынка и тем, что покупателей не так много, девелоперам приходится брать не числом, а качеством. Уральский покупатель ждет от застройщика оригинальных, в чем-то особенных жилых комплексов, новых идей, волнующих концепций, более личного отношения. И у нас такие нишевые проекты, которые подразумевают более высокое качество строительство и комфорта, регулярно появляются. Поэтому даже тем застройщикам, которые ориентированы на массовое строительство, приходится так или иначе учитывать эту тенденцию рынка. Они повышают качество своих проектов, чтобы их потребитель не смотрел по сторонам и оставался с ними. Сумма этих процессов постоянно удерживает застройщиков в очень интенсивном ритме жизни, повышает конкуренцию между ними.

Продажи квартир в Екатеринбурге растут, динамика остается на хорошем уровне. Цены на квартиры также не стоят на месте, но покупателей не смущает этот рост. Я связываю это с тем, что по-прежнему действует льготная ипотека. Она все так же позволяет людям покупать жилье, соответствующее их ожиданиям и даже иногда превосходящее их по уровню комфорта и безопасности. С другой стороны, это позволяет еще как-то держаться проектам, которые не имеют современных потребительских свойств. Если ипотечная ставка преодолеет критичный показатель выше 11-12 процентов, то появятся трудности с реализацией.

Но «градус конкуренции» продолжает нарастать. Сейчас все больше разговоров о том, что небольшие компании, реализующие точечные проекты или квартальные проекты, с рынка уйдут, и их место постепенно займут компании-гиганты – они могут начать еще более массированную экспансию в регионы, в ряде которых они уже ведут работу.

Да, естественно, мы чувствуем в Екатеринбурге экспансию федеральных компаний. Своими стандартами строительства они влияют на рынок региона. У них есть, чему учиться. Появление федерального девелопера заставляет свердловских застройщиков повышать качество своей работы. От этого процесса выигрывают все, в первую очередь, потребители, у которых все более востребованным становится именно качественный продукт.

Крупные компании станут еще крупнее

Крупные компании станут еще крупнее. Средние останутся на своем уровне. Вместо мелких компаний появятся нишевые игроки. Основное изменение на рынке произойдет в сторону появления и развития компаний, которые дают рынку оригинальные продукты. Крупные компании «заточены» под массовый спрос, их бизнес-процессы настроены по-другому. Конечно, если будет стоять такая задача, то холдингам будет по силам реализовать оригинальный проект, но вряд ли они станут на этом концентрироваться. Конечно, кто-то исчезнет, появится кто-то другой, это нормальный процесс, но появления новых и новых гигантских строительных холдингов я не вижу.

Битва за Москву

Интересно, что имеются случаи и «обратной экспансии»: нам известны примеры работы региональных холдингов в Москве. Хотя это пока не носит какой-то массовый или трендовый характер. Не буду скрывать, аналогичные амбиции существуют и у нашей группы компаний. В последнее время мы тщательно изучаем возможности, которые может предоставить московский рынок жилого строительства, серьезно занимаемся изучением и подбором площадок под свои задачи. В случае, если «Атлас Девелопмент» будет выходить на рынок Москвы, мы будем предлагать столичному потребителю, конечно, не какую-то массовую историю. Это будет такой же нишевый, тщательно разработанный проект. Иначе ничего не взлетит, нет никакого смысла появляться в Москве с простым продуктом.

Я периодически прилетаю в столицу и знаю, что есть огромное количество очень привлекательных локаций. Мы внимательно изучаем юго-западное направление, хотя, конечно, во всех административных округах есть что посмотреть. Они все готовы пойти под застройку, очень много участков с парками и водоемами, что для нас является очень важным фактором. Все эти варианты, конечно, стоят своих денег. Но говоря о работе в Москве, мы понимаем, что нужен немалый административный ресурс, чтобы согласовать инженерно-разрешительную документацию и вообще для работы в столице. Это серьезное испытание для любого застройщика.

Девелопер и власть

Уровень и качество взаимодействия девелопера с местной властью всегда, везде и во все времена будет одним из важнейших условий реализации строительного проекта. Город правомерно ждет от инвестора строгого следования всем действующим нормам и законам. Застройщик в ответ рассчитывает на отсутствие административных барьеров. В конечном счете, от такого взаимодействия должны выигрывать все участники. Так что, если говорить о том, что заметно поменялось, то следует упомянуть спрос. На жилье, на качество строительства, на ответственность. Возможно, раньше роль застройщика воспринималась очень плоско. Ему дали площадку, он строит дом, главное, чтобы достроил, покупатели заселят квартиры, и все забыли историю.

На сегодняшний день городские власти гораздо щепетильнее подходят к вопросам стратегического развития городских территорий. В свою очередь, увеличилась значимость социальной роли застройщика в судьбе города и его жителей. Я считаю, что сегодня девелопер выполняет очень важную функцию, когда предлагает к реализации жилой проект. С этим не поспоришь, когда реализуются большие проекты комплексного устойчивого развития территорий. Но, на мой взгляд, не меньше важность качества работы и ответственности застройщика, который строит дом или жилой комплекс. Сегодня они являются не просто местом пребывания определенного количества людей, а источником создания и развития среды проживания. Какие люди заселятся в этот дом, какие дети вырастут в этих дворах, кем они станут и как будут выстраивать свою жизнь – такие, казалось бы, личные вопросы могут начинаться именно с дома. Он может формировать вокруг себя совсем другую жизнь, нежели она была до его строительства.

Издержки растут

При этом, думая о повышении качества застройки, мы сегодня вынуждены работать в совсем других условиях с точки зрения прибыльности бизнеса. Маржинальность строительства падает не только у федералов, но и у всех остальных участников рынка. Растут издержки, и они опережают рост стоимости жилья. Крупные компании зарабатывают на объеме продаж, а мы делаем интересные, уникальные проекты. Нишевые девелоперы всегда смогут выжить при грамотном позиционировании.

Тем не менее, конечно, мы в нашей работе стараемся прогнозировать развитие бизнеса и рынка в среднем на пять лет вперед. Мы должны предвидеть очень многие риски. И поэтому без определенной маржинальности застройщику невозможно существовать. Сегодня мы подходим к тому, что со следующего года все девелоперы будут работать по эскроу-счетам через банковское финансирование. Так что задачей каждого девелопера будет уложиться в рыночную модель.

Покупали ли вы когда-либо жилье?

Пройти опрос